Kaip įsigyti žemės sklypą individualiam būstui statyti

Prieš pereinant prie žemės sklypo, skirto individualiam būstui statyti, įsigijimo tvarkos aprašo, verta išsiaiškinti, kurios žemės yra tinkamos statyti. Šis klausimas ypač aktualus prieš perkant žemę antrinėje rinkoje, tai yra iš asmenų, nes susitikus ne per sąžiningai maklerį ir pirkėją, kuris nelabai išmano žemės įstatymus, galima nusipirkti tokius sklypus, kurių plėtra sukels daugybę susidūrimų..

Šis realus atvejis gali būti gyvas pavyzdys: norėdamas pastatyti didesnę sodybą, tam tikras pilietis įsigijo du kaimyninius žemės sklypus. Naujai pastatyto savininko planuose buvo numatytas tolesnis sklypų suvienodinimas, tačiau jau po pirmojo apsilankymo vietos administracijoje paaiškėjo, kad suvienijimo nebuvo ketinta įvykdyti. Faktas yra tas, kad tik vienas iš jų turėjo konkretų statybos tikslą, o kitas buvo skirtas naudoti žemės ūkyje (tiesioginė paskirtis – sunkvežimių auginimas). Beveik neįmanoma pakeisti tokios svetainės paskirties. Dėl to savininkas negalėjo pastatyti norimo dydžio namo ir jam visai nereikėjo žemės ūkio paskirties žemės. Labai problematiška įrodyti, kad pirkimo-pardavimo sutartis šiuo atveju buvo sudaryta apgaulės būdu, ir bet kokiu atveju teismo procesas užtruks, švelniai tariant, daug laiko. Norėdami išvengti tokių atvejų, turite naršyti žemės kategorijas ir jų paskirtį, taip pat nepamirškite atidžiai išstudijuoti įsigytų sklypų kadastrinius pasus..

Žemės kategorijos ir jų paskirtis

Rusijos Federacijos Žemės kodekso 7 straipsnis nustato septynias žemės kategorijas: žemės ūkio paskirties žemę; gyvenviečių žemės; žemė pramonės, energetikos, transporto ir kitoms reikmėms, nesuderinama su individualių būstų statyba; specialiai saugomų teritorijų ir objektų žemės; miško žemės; vandens fondas; atsargų žemės.

Tačiau teisinį tam tikros svetainės naudojimo režimą lemia ne tik kategorija, kuriai ji priklauso, bet ir tiesioginis tikslas. Tokių paskyrimų yra labai daug, todėl daugiausia dėmesio skirsime tiems, kurie leidžia statyti namą.

Žemės sklypai individualiam būstui statyti – čia tikslas pats savaime suprantamas. Tokie žemės sklypai priskiriami gyvenviečių žemei.

Namas taip pat gali būti statomas kitokios paskirties žemėje – ant vasarnamių ar sodo sklypų, kurie priklauso žemės ūkio paskirties žemės kategorijai, tačiau ant vasarnamio pastatytas namas negali būti įregistruojamas, nes de jure toks namas nėra skirtas nuolat gyventi, bet Be to, turite auginti vaismedžius ir (arba) uogakrūmius (sodo sklypų planavimo ir statymo tvarką nustato SNiP 30-02-97 „Sodininkystės asociacijų teritorijų planavimas ir plėtra”)..

Išsiaiškinę žemės kategorijas ir jų paskirtį, pereisime prie sunkesnio etapo – nuosavybės nuosavybės įgijimo ar žemės sklypo išnuomojimo gyvenamojo namo statybai..

Būsto žemė: įsigijimo būdai

Yra du būdai, kaip įsigyti statybai skirtą žemės sklypą: tokio sklypo pirkimas antrinėje rinkoje, tai yra, iš privačių asmenų, arba jo įsigijimas iš valstybės ar savivaldybių turto (išpirkimas). Galite nemokamai gauti žemę, tačiau tokia galimybė suteikiama tik Sovietų Sąjungos ir Rusijos Federacijos didvyriams, šlovės ordino turėtojams, socialistinio darbo didvyriams, trijų laipsnių darbo šlovės ordino turėtojams. Deja, ne visi turi tokias paslaugas Tėvynei, todėl daugumai tenka pirkti žemę arba iš privačių asmenų, arba iš valstybės..

Yra du būdai įsigyti žemės sklypą iš valstybinio žemės fondo: be išankstinio susitarimo dėl objektų išdėstymo ir atvirkščiai – su išankstiniu susitarimu dėl objektų išdėstymo. Tačiau būsto statybai numatyta tik įsigijimo procedūra, iš anksto nesusitarus dėl objekto vietos. Todėl statant individualų gyvenamąjį namą aktualus tik pirmasis valstybinės žemės privatizavimo būdas..

Apskritai, įvairios galimybės įsigyti žemės sklypus, ant kurių ateityje bus pastatytas namas, gali būti išreikštos taip:

Įsigykite žemės sklypą individualiam būstui statyti:

• Pirkite antrinėje rinkoje.
• Pirkimas iš savivaldybių ir valstybinių žemių. turtas be išankstinio susitarimo dėl daiktų vietos (pirkti aukcione).
• Gaukite nemokamai (tik tam tikros gyventojų grupės).

Žemės pirkimas statybai antrinėje rinkoje

Žemės sklypo įsigijimas iš privačių savininkų yra procedūriškai daug lengvesnis ir greitesnis nei žemės pirkimas iš valstybės ar savivaldybių turto, tačiau tokiu atveju reikia būti pasirengusiam aukštesnei konkurencijai ir atitinkamai didesnėms sklypo sąnaudoms..

Žemės pardavimo sutarties sudarymas

Norint įsigyti žemės sklypą privačiam namui statyti, būtina sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį su asmeniu, kuriam šis sklypas priklauso (sklypo pardavėju), laikydamasis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 30 skyriaus septintoje pastraipoje nustatytų reikalavimų (549–552, 554–557 straipsniai). ). Sutartis sudaroma raštu, nurodant šias sąlygas:

• sutarties dalykas (turite nurodyti duomenis, kurie leidžia neabejotinai nustatyti parduodamą žemės sklypą: žemės sklypo vieta, žemės kategorija, jo paskirtis, bendras plotas)
• sutarties kaina nustatyta šalių susitarimu.

Tam, kad žemės nuosavybė pereitų iš buvusio savininko jums, šis perdavimas turi būti įregistruotas privalomos valstybinės registracijos tvarka. Todėl suderinus visas žemės pirkimo-pardavimo sutarties detales ir pasirašius šią sutartį, būtina pereiti į antrą etapą..

Žemės pirkimo – pardavimo sutarties perleidimo valstybinė registracija

Valstybinės registracijos tvarką reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos ir sandorių su juo.“ Teisių perdavimo registravimo tvarka taip pat išsamiai paaiškinta Teisingumo ministerijos patvirtintose metodinėse rekomendacijose dėl teisių į nekilnojamąjį turtą valstybinės registracijos ir su ja sudarytų sandorių tvarkos..

Teisių perdavimas yra įregistruojamas (pastaba, o ne sutartis, o teisių perdavimas) teisingumo institute teisių į nekilnojamąjį turtą registravimui ir su juo sudarytiems sandoriams. Turite susisiekti su žemės sklypo, į kurį įgyjate nuosavybės teises, buvimo vieta. Norėdami įregistruoti nuosavybės perdavimą, dokumentus pirkėjui ir pardavėjui pateikia atitinkama registravimo institucija..

Žemiau yra reikalingų dokumentų sąrašas:

• registracijos paraiška;
• registracijos įmokos gavimas;
• dokumentai, patvirtinantys asmenį ir patvirtinantys jūsų, kaip pirkėjo, teises;
• žemės pardavimo sutartis;
• žemės kadastrinis planas.

Dokumentų priėmimo faktas turi būti įregistruotas buhalterinėje knygoje, o norint gauti valstybinius registracijos dokumentus – jums turi būti duotas kvitas. Šiame kvite turi būti visi dokumentai, kuriuos pateikėte registracijai.

Pateikusi prašymą su dokumentų paketu, teisingumo institucija per mėnesį jį apsvarsto ir priima sprendimą dėl registracijos. Ši procedūra apima:

• pirkimo-pardavimo sutarties teisėtumo patikrinimas ir patvirtinimas;
• įkeitimo nebuvimo ir trečiųjų asmenų teisių į žemės sklypą, kuris yra sutarties dalykas, nebuvimo, taip pat kitų veiksnių, galinčių sukelti sandorio negaliojimą, nebuvimo nustatymas;
• darant įrašus apie valstybinės nuosavybės į konkretų žemės sklypą registravimą bendrajame nekilnojamojo turto ir sandorių su juo valstybiniame registre.

Po to registravimo institucija padaro įrašus nuosavybės teisės dokumentuose ir išduoda pažymėjimą apie valstybinės žemės sklypo nuosavybės registravimą. Būtent šis pažymėjimas patvirtina, kad valstybiškai pripažinote savo nuosavybę į konkretų žemės sklypą.

Žemės sklypo statyboms pirkimas iš valstybinės žemės

Asmenys (fiziniai ir juridiniai asmenys) gali įsigyti nuosavybės teisę į valstybinę žemę (kuri iš esmės yra privatizavimas) tik už tam tikrą mokestį. Aukščiau nurodytos atskirų kategorijų piliečių galimybės nemokamai įsigyti žemės sklypus. Žemės kodeksas atmeta galimybę nemotyvuotai atsisakyti suteikti žemės sklypus piliečiams ir juridiniams asmenims. Šiame reglamente taip pat nurodytas išsamus atmetimo priežasčių sąrašas. Šios priežastys:

• vietos pašalinimas iš apyvartos;
• draudimas privatizuoti žemę. Tokį draudimą gali nustatyti federaliniai įstatymai;
• žemės rezervavimas valstybės ar vietos valdžios reikmėms.

Kaip jau minėta aukščiau, būsto statybai žemės sklypai gali būti išperkami be išankstinio patvirtinimo, todėl reikia atkreipti dėmesį būtent į šį nuosavybės ar nuomos teisių į žemę įgijimo mechanizmą. Statybos žemės sklypai be išankstinio objektų buvimo vietos patvirtinimo gali būti perduoti nuosavybėn ar ilgalaikiam nuomojimui asmenims tik aukcionų būdu. Išimtis yra nuosavybės ar nuomos būdu gauto žemės sklypo gavimas užstatytos teritorijos ribose asmens, su kuriuo buvo sudaryta sutartis dėl užstatymo ploto plėtros.

Tai yra, daugeliu atvejų iš valstybinės žemės galima įsigyti statyboms skirtą žemės sklypą tik aukcione. Tačiau, kol trokštamas sklypas nebus pateiktas aukcionui, reikėtų atlikti daugybę kitų veiksmų, kuriuos nustato Rusijos Federacijos žemės kodeksas ir federalinis įstatymas „Dėl valstybinio nekilnojamojo turto kadastro“. sklype, pateikite šią žemės sklypo suteikimo tvarką:

• žemės sklypo formavimas pagal federalinio įstatymo „Dėl valstybinio nekilnojamojo turto kadastro“ reikalavimus;
• leidžiamo sklypo naudojimo nustatymas (šiuo atveju – individualiam būsto statybai);
• jungimo prie inžinerinių komunikacijų techninių sąlygų sudarymas pagal Kapitalo statybos objekto prijungimo prie inžinerinės ir techninės paramos tinklų techninių sąlygų nustatymo ir teikimo taisykles;
• konkursų organizavimas priėmus atitinkamą sprendimą, paskelbimas žiniasklaidoje apie konkurso ar aukciono organizavimą ir atitinkamų kitų asmenų paraiškų gavimas.

Tai yra žemės savininko, tai yra, savivaldos organo (jei žemės sklypas yra gyvenvietės ribose) arba vykdomosios valdžios (jei sklypas nepriklauso gyvenviečių žemės kategorijai) veiksmų planas teikiant sklypus asmenims. Tačiau nesitikėkite, kad visą procedūrą atliks pareigūnai, ir jums reikės tik laukti aukciono. Norėdami įsigyti žemės sklypą iš savivaldybės ar valstybės turto, turite:

1. Kreipkitės kartu su paraiška dėl žemės sklypo, skirto individualiam būstui statyti, suteikimo vietos valdžios institucijoms (savivaldoms ar vykdomosioms institucijoms)..
2. Užsisakykite kopiją, ant kurios turėtų būti pateiktas jus dominančio žemės sklypo topografinis planas.
3. Sužinokite, ar nėra kokių nors kliūčių, susijusių su jus dominančia svetaine (trečiųjų šalių įstatyminės teisės, pavyzdžiui, servitutai ir pan.). Norėdami tai padaryti, taip pat būtina pateikti prašymą ir prie jo pridėti žemės sklypo plano kopiją, ant kurios, nesant apsunkinimų, bus užklijuotas atitinkamas antspaudas..
4. Panaši procedūra taikoma išsiaiškinti, ar konkrečiame žemės sklype nėra jokių statybų draudimų („raudonos linijos“, pavyzdžiui, vamzdynas, einantis per sklypą).
5. Visi gauti dokumentai kartu su paraiška suteikti individualiam būstui statyti skirtą sklypą nuosavybės teise ar nuomai yra pateikiami galutiniam svarstymui ir sprendimų priėmimui vietos valdžios ar vykdomosios valdžios institucijoms..

Kai atliksite visus aukščiau išvardintus veiksmus, vietos valdžia sutiks sprendimas surengti aukcionąir paskelbti žiniasklaidoje informaciją apie savo akcijų paketą. Aukciono objektas, atsižvelgiant į jūsų deklaruojamą teisę, yra nuosavybės ar nuomos teisės į žemės sklypą, statomą pagal individualų būstą. Žemės sklypo nominalioji vertė nustatoma pagal žemės registro duomenis, todėl ši vertė yra žymiai mažesnė už rinkos vertę. Jei per mėnesį nuo oficialaus aukciono paskelbimo niekas nepateikė paraiškos dalyvauti jame, jūs turite teisę išpirkti svetainę pagal jos nominalią vertę. Žinoma, daugeliu atvejų yra norinčių įsigyti žemės sklypą, todėl aukciono iniciatorius turi atlaikyti konkurenciją, dažnai gana sunkią, iš kitų dalyvių..

Aukcionų rezultatų protokolas, perduota jums, yra pagrindas sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį būstui statyti ar šio sklypo nuomos sutartį sudaryti ir vėliau valstybiškai įregistruoti gautas teises į žemę.

Daugeliu atvejų po aukciono su laimėtoju sudaroma trejų metų nuomos sutartis. Šiuo laikotarpiu asmuo, gavęs žemės sklypą, privalo jį pastatyti pagal numatytą paskirtį. Jei ši sąlyga bus įvykdyta, svetainė galiausiai bus perduota privačiai nuosavybei.