Bendra ir bendra nekilnojamojo turto nuosavybė – problemos ir sprendimai

Nuosavas būstas yra daugelio rusų svajonė ir gyvenimo tikslas, tačiau net ir tie, kurie jau turi nekilnojamąjį turtą, retai kada gali užtikrintai pasakyti: „Šis butas yra tik mano“..

Dažnai gyvenamojo nekilnojamojo turto objektai yra bendrai valdomi arba padalijami į tam tikras dalis, tai yra, jie priklauso keliems savininkams iš karto, kurie turi kartu išspręsti visus kylančius klausimus, pavyzdžiui, susitarti, ar atlikti remontą dabar, ar viskas gerai, sumokėti komunalinius mokesčius ir panašiai. Parduodant ar perkant tokius butus ar namus iškyla daugybė problemų ir niuansų, reikalaujančių kruopštaus dėmesio ir žinių apie galiojančius teisės aktus..

Kuo skiriasi gyvenamosios patalpos nuosavybė ir bendroji nuosavybė? Kaip tokį bendrą turtą galima parduoti ar pakeisti? Ką turi žinoti bendrasavininkai, kad nepatektų į keblią situaciją ir nebūtų traukiami į ilgą teismo procesą?

Bendroji jungtinė nekilnojamojo turto nuosavybė

Bendro ir bendro nekilnojamojo turto nuosavybės specifiką reglamentuoja Rusijos civilinio kodekso 244 straipsnio dalys. Pagal jos nuostatas bendra gyvenamojo nekilnojamojo turto nuosavybė galima įvairių tipų būstams, visų pirma:

• privatus namas ar jo dalis;
• butas ar buto dalis;
• atskiras kambarys.

Bendra nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą gali atsirasti dėl:

• buto ar namo palikimas, jei pagal įstatymą ar testamento sąlygas į turtą vienu metu gali pretenduoti keli įpėdiniai;
• bendras gyvenamojo ploto pirkimas ar keitimas;
• nekilnojamojo turto privatizavimas;
• priteisiant piliečiui buto ar namo dalį pagal teismo sprendimą.

Pvz., Jei valstybinį butą privatizavo vienas iš sutuoktinių, tada būstas tampa bendrąja nuosavybe remiantis Rusijos šeimos kodekso nuostatomis, pagal kurias santuokos metu įgytas turtas pripažįstamas bendrąja sutuoktinių nuosavybe..

Vasilijus Maksimovas. Šeimos skyrius. 1876 ​​metai

Pagrindinis skirtumas tarp bendrosios nuosavybės ir bendros nuosavybės yra tas, kad šiuo atveju nenurodoma, kuri gyvenamojo ploto dalis priklauso savininkui. Taigi, jei mes kalbame apie sutuoktinius, tada laikoma, kad būstas priklauso jiems vienodai, tai yra, skyrybų atveju turtas tiesiog padalijamas į pusę. Jei yra trys ar daugiau įpėdinių, tada automatiškai laikoma, kad jiems priklauso lygios dalys – trečdalis, ketvirtadalis ir pan..

Dalinė nekilnojamojo turto nuosavybė

Dalinės nuosavybės teisės į gyvenamąjį būstą atveju tiksliai nustatomos savininkams priklausančios dalys. Taigi privatizavimo metu dalyvių prašymu gali būti nedelsiant nurodytos jų akcijos, paprastai lygios, atsižvelgiant į piliečių, registruotų tam tikrame gyvenamajame rajone, skaičių ir kurie neparašė atsisakymo privatizuoti piliečius.

Toks padalijimas turi būti įrašytas nekilnojamojo turto objekto nuosavybės registracijos pažymėjime. Jei šiame dokumente parašyta, kad bendraturčiams priklauso pusė, trečdalis ir tt dalis buto, tada tokia nuosavybė tampa dalijama. Jei nenurodytas kiekvieno savininko dalies dydis, tokia nuosavybė yra bendroji.

Svarbus niuansas – bendroji nuosavybė gali būti pasidalinta, jei bendraturčiai nori išsiaiškinti, kurios dalys priklauso kiekvienam iš jų, ir surašyti reikiamus dokumentus.

Be to, dažniausiai buto ar namo dalis yra labai abstrakti, tai yra tik nurodytas procentas ar dalis bendro būsto ploto, o ne konkretus kvadratinis metras gyvenamojo ploto. Taigi, kilus ginčui tarp bendraturčių, negali būti nė kalbos apie šį ar tą kambarį, pavyzdžiui, – „Aš jums priklauso svetainė, o jūs turite miegamąjį“. Norėdami įsigyti nuosavybės teises į konkrečius kvadratinius metrus, turite kreiptis į teismą arba susitarti su likusiais savininkais dėl buto ar namo naudojimo tvarkos..

Verta atsiminti, kad virtuvė, koridorius, vonia ir vonios kambarys bet kokiu atveju laikomi bendra nuosavybe, bendraturčiai gali naudotis tokiomis patalpomis vienodomis sąlygomis ir šių kambarių negalima padalyti. Teismas tam tikra dalimi gali skirti tik kvadratinius metrus atskirose svetainėse. Jei norint padalinti būstą į atskiras dalis, reikalingas pertvarkymas ir tuo pačiu gali pablogėti kitų savininkų padėtis, pavyzdžiui, dėl naujos sienos jų būsto dalis pasidarys mažesnė, teismas gali net uždrausti tam tikrą kambarį skirti kaip dalį.

Komunalinių paslaugų mokesčių, mokesčių ir paskolų mokėjimas, jei butas ar namas yra bendros ir bendros nuosavybės nuosavybė

Nekilnojamojo turto bendros nuosavybės atveju, kai savininkų akcijų nėra nustatyta, būsto ir komunalinės įmonės išrašo vieną įmoką už butą ar namą. Kaip bendrasavininkai mokės sąskaitas už elektrą, vandenį ir dujas, priklauso nuo jų.

Jei būstas yra bendroji nuosavybė, mokėjimo nurodyme gali būti nurodyti visi bendraturčiai, taip pat gali būti išduodami keli mokėjimo dokumentai – kiekvienam buto dalies savininkui. Jei išmokama tik viena išmoka, tada bendrasavininkiai gali paskirstyti visą būsto ir komunalinių paslaugų įmonėms mokėtiną sumą už suteiktas komunalines paslaugas pagal savo dalis, tai yra padalyti į tris, keturias ar daugiau dalių.

Tuo pačiu metu, jei vienas iš savininkų atsisako mokėti už komunalines paslaugas, likusieji vis tiek turės už tai susimokėti, nes atsakomybė krenta ant visų bendraturčių pečių, o jei vandens tiekėjas nusprendžia išjungti vandenį nemokėdamas ar išjungti kanalizacijos sistemą, nukentės visi buto gyventojai, be išimčių – komunalinės paslaugos. tinklai yra vienas, bendras, kaip vonios kambarys su vonios kambariu.

Anna Shchegoleva. Kaimynai. 2010 metai

Būsto paskolą butui bendros nuosavybės atveju taip pat moka visi savininkai kartu. Sutikite, kad kiekvienas iš jų mokės tik savo dalį, jie turės būti tarpusavyje, bankas dažnai nesidomi tokiomis detalėmis ir jei, pavyzdžiui, sutuoktiniai, turintys bendrą nuosavybę vienodomis sąlygomis, nustoja mokėti įmokas už paskolą, finansų įstaiga turi teisę parduoti visą butą.

Bet dalinės nuosavybės atveju kiekvienas savininkas moka paskolą tik už savo namo dalį. Tokiu atveju, jei skolininkui paaiškėja, kad jis piktybiškai nevykdo savo įsipareigojimų, bankas įgyja teisę skirti baudą tik už savo dalį, nepažeisdamas kitų savininkų, kurie reguliariai mokėjo, turto. Bankininkystės įstaiga gali parduoti neįvykdyto asmens nuosavybės teise priklausančio buto dalį laisvo pardavimo sąlygomis, tačiau pirmiausia ji turi pasiūlyti įsigyti šią namo dalį kitiems savininkams pagal galiojančią pirmenybės teisę pirkti, apie kurią kalbėsime šiek tiek žemiau.

Bendro ir bendro nekilnojamojo turto perleidimas: pirkimas, pardavimas, keitimas, registracija

Iškart paaiškinsime, kad bendraturčiai negali laisvai disponuoti savo dalimi bendro nekilnojamojo turto objekto nuosavybės. Pavyzdžiui, jei du įpėdiniai gavo vieną butą, o kiekvieno iš jų dalys nėra tiksliai nustatytos, tai yra, palikimas tapo bendrąja nuosavybe, jie tiesiog yra priversti derėtis tarpusavyje. Neįmanoma parduoti savo nekilnojamojo turto dalies be kito įpėdinio sutikimo, arba per teismą lieka nustatyti jūsų dalį ir tokiu būdu bendrą turtą paversti bendrąja nuosavybe, arba susitarti su antruoju įpėdiniu dėl būsto pardavimo ar keitimo sąlygų..

Be to, bute, kuris yra bendroji nuosavybė, jūs negalite kažko įregistruoti be antrojo savininko sutikimo. Be to, be kitų bendraturčių rašytinio sutikimo toks būstas nebus parduodamas ar keičiamas. Tai yra, mes galime pasakyti, kad bendras butas yra tikrai įprastas ir visi savininkai turės nuspręsti jo likimą tik kartu. Arba paskirstykite tam tikras akcijas iš bendro gyvenamojo ploto, kuriuo galima savarankiškai disponuoti.

Savo bute ar name galite disponuoti beveik laisvai – iškeisti jį į kitą būstą, ką nors iš jūsų įregistruoti, išnuomoti, panaudoti kaip užstatą, parduoti, palikti kaip palikimą ar paaukoti. Verta patikslinti, kad bendri nekilnojamojo turto akcijų savininkai tarpusavio susitarimu gali pakeisti savo akcijų dydį.

Beveik vienintelis laisvo disponavimo savo akcijomis apribojimas yra pirmumo teisė įsigyti. Jos esmė yra ta, kad vienos akcijos savininkas, prieš pradėdamas laisvai parduoti savo namo dalį, privalo pranešti kitų akcijų savininkams apie savo planus. Ir po to, kai jie nusprendžia, ar pirkti antrą namo dalį už nurodytą kainą, ar atsisakyti savo teisės pirkti pirmenybę, savininkas gali pasiūlyti savo dalį tretiesiems asmenims.

Taigi veiksmų algoritmas parduodant namo ar buto dalį atrodo taip:

1. Akcijos savininkas, nusprendęs parduoti savo turto dalį, apie tai raštu praneša kitiems bendraturčiams. Toks pranešimas turi būti išsiųstas laiško forma, net jei kitame kambaryje gyvena kitų akcijų savininkai. Laiške yra ne tik informacijos apie akcijų pardavimą, bet ir nurodoma jos vertė, kad bendraturčiai galėtų nuspręsti, ar ši galimybė jiems tinka, ar ne. Geriau ir patikimiau išsiųsti tokį laišką kaip registruotą laišką su pranešimu apie gavimą, tokiu atveju bendraturčiai, užkertantys kelią vienos akcijos pardavimui, negalės pareikšti, kad negavo laiškų ir nežinojo apie dalies būsto pardavimą..
2. Savininkas laukia lygiai vieno mėnesio nuo to momento, kai kitų akcijų savininkai gauna raštišką pranešimą. Po to jis įgyja teisę laisvai disponuoti savo turto dalimi, net jei nebuvo imtasi kitų savininkų veiksmų – sutikimo pirkti ar rašytinio pirmumo teisės atsisakymo. Laikoma, kad raštu nepranešę parduoti parduodamos akcijos savininkui apie savo sutikimą pirkti akciją už nurodytą kainą, jie automatiškai atsisako savo teisės pirmiausia pirkti. Svarbus niuansas – savininkas privalo parduoti savo dalį tretiesiems asmenims už kainą, kuri buvo nurodyta likusiems savininkams atsiųstame rašytiniame pranešime. Priešingu atveju kitų akcijų savininkai gali apskųsti sandorį, manydami, kad buvo apgauti ir nepateikė išsamios ir tikslios informacijos..
3. Jei už siūlomą kainą buto pirkėjui nebuvo rasta pirkėjų, o savininkas nusprendė sumažinti kainą, jis vėlgi privalo įpareigoti pranešti kitų akcijų savininkams. Galbūt šį kartą jie nuspręs pasinaudoti pirmumo teise. Tai yra, vėl išsiunčiamas laiškas ir laukiama mėnesio, kuris skiriamas bendraturčiams apsispręsti..

Kitas apribojimas galioja nuomojant buto dalį. Tokiu atveju savininkas, norėdamas išnuomoti savo kambarį nuomininkams, turi gauti raštišką kitų savininkų sutikimą. Jie gali būti parašyti laisva forma, svarbiausia yra išsaugoti tokio sutikimo prasmę – „Aš neprieštarauju būsto nuomai“. Panaši nuoroda su visų bendraturčių parašais taip pat gali būti pažymėta nuomos sutartyje kaip ženklas šios sutarties sutartyje su kitais buto ar namo akcijų savininkais..

Tačiau savininkas, norėdamas laisvai disponuoti savo akcija, turi kreiptis į teismą, kad ją nurodytų. Be tokio „akcijų natūra paskirstymo“, tai yra, dokumentinių nurodymų, parduoti virtualią „trečdalio dalį“ dviejų kambarių bute yra labai problemiška. Aišku, tokiems pasiūlymams gali būti pirkėjų, tačiau natūra nepaskirstytos akcijos kaina bus kelis kartus mažesnė už kvadratinių metrų rinkos vertę, nes pirkėjas paprastai puikiai supranta, su kokiomis „kovomis“ jis susidurs su kitais bendrasavininkiais..

Paskirti konkrečią buto dalį galima nesikreipiant į teismus, jei bendraturčiai savanoriškai sudaro sutartis dėl realaus dalies paskirstymo. Beje, teismas paprastai priima sprendimą dėl bendro naudojimo buto, ypač bendro naudojimo patalpų – koridoriaus, vonios kambario ir panašiai, ir nustato tokio naudojimo tvarką. Dažnai, jei bendraturčiai negali susitarti taikiai, teismas netgi gali nustatyti vonios kambario ir virtuvės naudojimo laiką kiekvienam atskiros akcijos savininkui..

Vasilijus Maksimovas. Viskas praeityje. 1889 metai

Paskirstant dalį natūra privačiame name ar kotedže, klausimas gali būti lengviau išspręstas – nustatomas atskiras išėjimas ir vienas namas virsta dubletu ar miestelio namu, tai yra, du namai su savo išėjimais ir gretimomis teritorijomis, turintys bendrą šoninę sieną. Šiuo atveju taip pat yra tam tikrų apribojimų – dalijant namą, jam neturėtų būti padaryta nepataisoma žala, o visos patalpos turi likti gyvenamosios, tai yra, akcijos savininkas negalės atidaryti parduotuvės savo kotedžo dalyje, jei nesuderins savo veiksmų su kitais savininkais..

Kaip matote, dalioji nuosavybė suteikia daug platesnes teises nei bendroji nuosavybė. Bet kada galite perduoti bendrą butą į dalomosios nuosavybės kategoriją, tačiau net ir tada virtualioji dalis ne visada virsta realiais kvadratiniais metrais, kurie priklauso tik savininkui. Jūs galite eiti nusipirkti buto ar namo akcijų tik aiškiai suprasdami, kaip problematiška pasidalyti savo virtuve ir vonios kambariu su visiškai nepažįstamais žmonėmis. Žinoma, kai kurie pirkėjai kreipiasi dėl tokio įsigijimo siekdami išpirkti visas nurodyto buto ar namo akcijas, tačiau visais atvejais taip pat neįmanoma susitarti su visais bendraturčiais, nes paprastai už lėšas, gautas pardavus akciją, įsigyti visavertį būstą, žinoma, jei to nėra. buto Maskvos centre dalis.