Bendra statyba: rizika ir garantijos

Kas yra nuosavybės statyba

2004 m. Gruodžio 30 d. Įsigaliojo federalinis įstatymas „Dėl dalyvavimo bendrai statant daugiabučius ir kitus nekilnojamojo turto objektus bei dėl tam tikrų Rusijos Federacijos įstatymų aktų pakeitimų“. Viešųjų ryšių, atsirandančių pritraukiant lėšas iš asmenų bendroms statyboms, sprendimas buvo to meto iššūkis ir pirmiausia turėjo apsaugoti tų, kurie investuoja į bendro naudojimo statybas, tai yra, akcininkų, teises, interesus ir nuosavybę..

Remiantis minėto įstatymo normomis, bendro naudojimo statyba yra statybos rūšis, pagrįsta susitarimu dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose. Dalyvavimo bendroje statyboje sutartis yra sutartis, pagal kurią viena šalis (užsakovas) įsipareigoja per tam tikrą laiką pastatyti daugiabučio namo statybą ir perduoti jį bendrosios statybos dalyviui, gavusi leidimą atiduoti eksploatuoti, o kita šalis (bendrosios statybos dalyvis) įsipareigoja mokėti taip, kaip numatyta sutartyje. kainą ir priimkite pastatytą objektą.

Kaip matote, įstatyme yra apibrėžtos dvi susitarimo dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose šalys: vystytojas ir bendrosios statybos dalyvis..

Vykdytojas yra juridinis asmuo, kuris yra žemės sklypo savininkas ar nuomininkas ir pritraukia lėšų iš bendros statybos dalyvių daugiabučiams namams ar kitiems ne gamybiniams nekilnojamojo turto objektams šiame žemės sklype statyti. Bendrosios statybos dalyvis (populiariai tariant – akcininkas) yra fizinis ar juridinis asmuo, kuris skyrė lėšų plėtotojui daugiabučio namo statybai, kad įgytų nuosavybės teises į pastatytą objektą po jo atidavimo eksploatuoti..

Iš tikrųjų bendrosios statybos dalyvis yra investuotojas, o susitarimas dėl dalyvavimo bendroje statyboje yra investicinis susitarimas, tačiau siekiant apsaugoti tokios sutarties dalyvių teises, jį reglamentuoja atskiras įstatymas, o ne bendrosios civilinio kodekso taisyklės dėl investicinės sutarties. Pagrindinės dalyvavimo nuosavybės vertybiniais popieriais sąlygos:

1. Sutarties objektas (konkretus objektas turi būti nustatytas pagal projekto dokumentus, kurie, gavus leidimą pradėti eksploatuoti daugiabučio namo butus, bus perduoti bendrosios statybos dalyviui).
2. Objekto perdavimo bendrosios statybos dalyviui terminas.
3. Sutarties kaina ir jos mokėjimo tvarka.

Dalyvavimo bendroje statyboje sutartis sudaroma raštu ir ją privaloma įregistruoti valstybėje. Praktiškai bendroji statyba vykdoma taip: užsakovas (statybų įmonė) perka arba nuomoja žemės sklypą daugiabučio namo statybai, sudaro sutartis su dalininkais dėl dalyvavimo bendroje statyboje; Akcininkai, dažnai dalimis, sumoka sutartyje numatytas buto išlaidas ir, atidavę namą eksploatuoti, ją gauna..

Kodėl nuosavo kapitalo statyba yra pelninga?

Daugeliui Rusijos gyventojų bendros statybos yra beveik vienintelis tikras būdas įsigyti savo butą, nes daugumos rusų nekilnojamojo turto rinkos kaina yra neįperkama, o bankų skolinimas reiškia didelę permoką už butą dėl per didelių palūkanų normų, be to, po pasaulinės finansų krizės visuomenės pasitikėjimas bankai ir paskolos yra arti nulio. Bendros statybos leidžia įsigyti butą už palyginti mažą kainą, nes po daugiabučio namo atidavimo eksploatuoti buto kaina žymiai padidėja, be to, daugeliu atvejų mokėjimai atidedami iki statybos pabaigos.

Bendrosios statybos trūkumas yra tas, kad bendrosios statybos dalyvis gali gauti savo butą tik pasibaigus statyboms, o nusipirkę butą pagal kreditą galite iškart į jį persikelti, tačiau galutinė buto kaina pirmuoju ir antruoju atvejais tiesiog nėra palyginama..

Nuosavo kapitalo statybos rizika

Prieš priimant federalinį įstatymą „Dėl dalyvavimo bendrai statant daugiabučius ir kitus nekilnojamojo turto objektus bei dėl tam tikrų Rusijos Federacijos įstatyminių aktų pakeitimų“, bendroji statyba kaip Rusijos fenomenas egzistavo ilgą laiką. Tai daugiausia buvo vykdoma remiantis investiciniais susitarimais ar susitarimais dėl bendros veiklos. Šiose sutartyse numatyti akcininko ir vystytojo bendradarbiavimo mechanizmai negalėjo visiškai aprėpti visų tokių teisinių santykių aspektų, todėl investuotojų (tai yra akcijų savininkų) teisės nebuvo pakankamai apsaugotos, ir tai tapo puikiu pagrindu nesąžiningų kūrėjų veiklai. Dalyvavimo bendro naudojimo statymuose įstatymas suteikė tinkamas garantijas bendrosios statybos dalyviams, apsaugant juos nuo vystytojų savavališkumo, todėl vystytojai, norintys turėti daugiau teisių ir mažiau atsakomybės, turėjo ieškoti būdų, kaip apeiti naująjį įstatymą. Kaip žinote, kas ieškos, visada ras, nes žiniasklaidoje reguliariai pasirodė naujienų apie kitas keiksmažodžius. Daugeliu atvejų kūrėjai stengiasi akivaizdžiai neperžengti įstatymo raidės, o tiesiog guli su piliečiais, kurie nori įsigyti būstą, o ne su susitarimais dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose, bet su kitomis civilinės teisės sutartimis, kurios neužtikrina akcijų savininkams tokio paties lygio apsaugos. Labiausiai paplitusios yra preliminarios pirkimo-pardavimo sutartys ir sąskaitų planai. Pastebėtina, kad dar visai neseniai dauguma statybinių įmonių, net pačios didžiausios ir gaunančios vyriausybės paramą, dirbo tiksliai pagal tokias schemas..

Trumpai apibūdinkime vadinamųjų „pilkųjų schemų“, skirtų bendros konstrukcijos įgyvendinimui, mechanizmus:

1. Preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas.Vietoj susitarimo dėl dalyvavimo nuosavybėje yra sudaroma preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią vystytojas įsipareigoja, po daugiabučio namo pastatymo, sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį su akcininku. Tuo pat metu viso daugiabučio namo ir jo individualių butų nuosavybės teisės priklauso užsakovui ir perduodamos akcininkui sudarius pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Teisės aktai nenumato galimybės mokėti už tokią sutartį, todėl kūrėjai dažnai priima pinigus, „rezervuodami“ juos kaip mokėjimą už pagrindinę sutartį. Be to, preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis nenustato statomo objekto atidavimo eksploatuoti datos. Kitas preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties pažeidžiamumas yra tas, kad ji nėra valstybiškai registruojama, o tai reiškia, kad vystytojas turi galimybę sudaryti keletą sutarčių dėl vieno buto, o tokių bendrų Rusijos istorijų atvejų yra buvę nemažai..
2. Lėšų skolinimasis pagal sąskaitą.Norint gauti tokią paskolą, taip pat reikalinga preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, prie kurios pridedamas susitarimas dėl vekselio pirkimo, kurio vertė lygi buto kainai. T. y., Pirkėjas pagal preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį iš vystytojo įpareigojamas parduoti jam butą po namo atidavimo eksploatuoti ir panašu, kad už šį pirkinį iš anksto atsiskaitys vekseliu. Tačiau tarp preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties ir vekselio pirkimo iš tikrųjų nėra jokio teisinio ryšio. Taigi, pasibaigus statyboms, vystytojas gali sumokėti sąskaitą ne su butu, o pinigais, o preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis lieka galioti, tačiau jai nebuvo įskaityta lėšų, o tai leidžia vystytojui pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje nustatyti didesnę kainą (buto rinkos kainą). pirminėje rinkoje). Dėl to paaiškėja, kad akcininkas tiesiog davė pinigus kūrėjui už paskolą keleriems metams, nes bet kuriame kitame name galite įsigyti butą už rinkos kainą..

Be minėtų schemų, bendros statybos rizika apima statomo objekto kokybės neatitikimą sutarties sąlygoms ir visuotinai priimtoms normoms, užsakovo bankrotas ir atviras sukčiavimas (pavyzdžiui, pritraukiant pinigus iš gyventojų su vėlesniu „pasislėpimu“ nežinoma kryptimi), tačiau atidžiai pasirinkus vystytoją, šie rizika gali būti sumažinta, jei ne iki nulio, tada iki labai mažos tikimybės.

Garantijos, numatytos susitarime dėl dalyvavimo bendroje statyboje

Susitarimas dėl nuosavybės dalyvavimo statybose neabejotinai suteikia akcininkui daugiau garantijų dėl jo teisių apsaugos nei pirmiau minėti susitarimai. Aprašykime pagrindines šias garantijas:

1. Esminės sutarties dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose sąlygos yra objektas, kaina ir terminas. Tai reiškia, kad kūrėjas įsipareigoja perduoti jums konkretų objektą laiku ir už nurodytą kainą. Jei sutartyje šių sąlygų nėra, teismas gali ją pripažinti negaliojančia. Šios sąlygos gali būti pakeistos tik šalių susitarimu..
2. Dalinio dalyvavimo sutartis turi būti registruojama valstybėje. Tai reiškia, kad vystytojas negalės sudaryti kelių sutarčių vienu metu vienu butu..
3. Kvadratinių vystytojų ataskaitų apie veiklos, susijusios su lėšų pritraukimu iš bendros statybos dalyvių, pateikimo taisyklės, patvirtintos 2005 m. Spalio 27 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės nutarimu N 645, garantuojančios objekto statybos valstybinę kontrolę.
4. Teisė pritraukti gyventojų (akcijų savininkų) lėšas iš vystytojo atsiranda tik valstybinei įregistravus nuosavybės teisę ar nuomojant žemės sklypą, gavus statybos leidimą, taip pat surašant ir paskelbus projekto deklaraciją.
5. Kūrėjas prisiima atsitiktinio bendro objekto praradimo riziką prieš jį perduodant akcininko nuosavybėn.
6. Bendrosios statybos dalyvio mirties atveju jo teisės ir pareigos pereina įpėdiniams.
7. Pirkdami nekilnojamąjį turtą pagal susitarimą dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose tik asmeniniams ir šeimos poreikiams, o ne verslumo tikslams, santykius, kylančius iš sutarties ir kurių nereglamentuoja įstatymai dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose, reglamentuoja vartotojų apsaugos teisės aktai..
8. Dalyvavimo statyboje sutarties objekto kokybės garantijos yra išdėstytos Įstatymo „Dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir kitų nekilnojamojo turto objektų bendroje statyboje“ 7 straipsnyje. Remiantis šio straipsnio nuostatomis, baigto turto garantinis laikotarpis negali būti trumpesnis kaip penkeri metai. Atsiradus nukrypimams nuo sutarties sąlygų, pabloginusių objekto kokybę, taip pat atsirandančių kitų trūkumų, bendros statybos dalyvis turi teisę reikalauti iš užsakovo per protingą laiką (nemokamai) pašalinti trūkumus arba sumažinti sutarties kainą, arba kompensuoti trūkumų pašalinimo išlaidas..

Kaip matote, įstatymas „Dėl dalyvavimo bendrai statant daugiabučius ir kitus nekilnojamojo turto objektus“ numato plačias nuosavybės teisių į savininkų teises garantijas, tačiau norint pasinaudoti šiomis garantijomis reikia žinoti savo teises ir tinkamai atsižvelgti į įvairias susitarimo dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose sąlygas..

Kaip apsisaugoti nuo įvairių pavojų, dalyvaujant bendrose statybose

Teisės aktai, kaip ir gyvenimas apskritai, nesuteikia jokių ekonominio saugumo garantijų sudarant bet kokius civilinės teisės susitarimus, ypač investicinius. Tačiau įmanoma ir netgi būtina kiek įmanoma labiau apsaugoti save ir savo gerovę nuo nemalonios force majeure. Kaip tai galima padaryti?

1. Pirmiausia būtina išnagrinėti įstatymą „Dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir kitų nekilnojamojo turto objektų bendroje statyboje“. Net jei jūs ieškote profesionalių teisininkų pagalbos, patartina žinoti pagrindines teisės normas bendrosios statybos srityje.
2. Bendradarbiaukite su įmone, kuri įrodė save statybų rinkoje, turi didelį turtą, neturi didelių skolų ir švarią reputaciją. Įstatymas „Dėl dalyvavimo bendrai statant daugiabučius namus ir kitus nekilnojamojo turto objektus“ numato plėtotojo pareigą kiekvienam besikreipiančiam asmeniui pateikti steigiamuosius dokumentus, valstybinės registracijos pažymėjimą, mokesčių registravimo pažymėjimą, finansinę ir ekonominę ataskaitas, paskutinių trejų metų metines ataskaitas, taip pat auditoriaus išvada už praėjusius metus. Jei jūsų regione yra pilietinė asociacija, sauganti nuosavybės vertybinių popierių savininkų teises, ten galima gauti nemažai informacijos apie statybų bendrovių, užsiimančių nuosavybės vertybinių popierių statyba, veiklą..
3. Sudaryti sutartį dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose, o ne kitus susitarimus, leidžiančius vystytojui apeiti įstatymą „Dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir kitų nekilnojamojo turto objektų bendroje statyboje“.
4. Patikrinkite žemės sklypo, kuriame vykdoma ar bus vykdoma statyba, vystytojo nuosavybės dokumentus (nuosavybės ar nuomos sutarties pažymėjimą); įsitikinkite, kad užsakovas turi leidimą daugiabučio namo statybai, taip pat, kad projekto deklaracija būtų tinkamai paskelbta ir (ar) paskelbta.
5. Sudarydami sutartį atkreipkite ypatingą dėmesį į sutarties objektą, terminą ir kainą. Atminkite, kad nesant nė vienos iš šių sąlygų sutartyje, teismas gali paskelbti ją negaliojančia. Atminkite, kad sutartis įsigalioja tik po valstybinės registracijos.