Biuro nekilnojamojo turto rinka – 2011 m. I ketvirčio rezultatai

Apibendrinant 2011 m. Pirmojo ketvirčio rezultatus sostinės biurų nekilnojamojo turto srityje, reikėtų pažymėti, kad pagrindinės šio rinkos segmento tendencijos nagrinėjamuoju laikotarpiu, daugumos ekspertų nuomone, yra natūralus potencialių nuomininkų grąžinimas rinkai, taip pat besitęsiantis kokybės pasiūlos trūkumo didėjimas..

Jokūbas Lawrence’as. Kabineto gamintojai. 1946 metai

Biurų paklausa Maskvoje per metus išaugo daugiau nei trečdaliu

Palyginti su tuo pačiu 2010 m. Laikotarpiu, biurų paklausa sostinėje išaugo vidutiniškai 30–40 proc., Neabejotinai dėl bendro ekonominio aktyvumo augimo šalyje ir pagerėjusio verslo klimato, palyginti su ankstesniais metais..

Padidėjo biurų nuomos veikla tarp užsienio kompanijų ir stambių bankų operatorių. Pažymėtina, kad šiuo metu potencialūs nuomininkai jau yra pasirengę apsvarstyti pasiūlymus dėl biurų ploto be apdailos. Lyginant su praėjusiais metais, didmiesčių agentūros sako, kad nuomojamų biurų plotas yra apvalus&šerdis (plikos sienos ir lubos) padidėjo daugiau nei 30%.

Pasak „Penny Lane Realty“ biuro nekilnojamojo turto skyriaus vyriausiojo specialisto Maksimo Zhulikovo, per pirmuosius tris šių metų mėnesius nuomininkų paklausa pastebimai išaugo. Jis taip pat pažymėjo, kad tarp potencialių pirkėjų daugiausia yra vietinių privačių investuotojų. Užsienio investuotojai, net ir būdami pasirengę įsigyti bet kuriuos objektus, labai dažnai neturi laiko laiku reaguoti į labai greitai besikeičiančią rinkos situaciją.

Vis labiau jaučiamos Maskvos valdžios uždraudimo statyti biurų pastatus Trečiajame transporto žiede pasekmės..

Taip pat reikėtų pažymėti, kad 2011 m. Sausio – kovo mėn. A ir B klasės biurų pirkimo paklausa buvo gana didelė ir stabili. Paprastai stambios įmonės domėjosi tokiais objektais, norėdamos čia surasti savo struktūras. Pavyzdžiui, vasarį buvo informacijos, kad „Raifaisen Bank“ ir „Rostelecom“ nori nusipirkti verslo centrą. Kitas ryškus pavyzdys – „Alfa-Bank“ ir „AFI-Development“ atstovų derybos dėl verslo centro „Aquamarine“ pirkimo..

Kita šių metų pirmojo ketvirčio tendencija yra tai, kad vis labiau jaučiamos Maskvos valdžios uždraudimo statyti biurų pastatus trečiajame transporto žiede pasekmės. Sostinės vystytojai, ieškodami naujų statybviečių, ėmė aktyviai domėtis buvusiomis pramonės zonomis miesto centre.

Wassily Kandinsky. Maskva 1.1916 m

Vėliau pertvarkymas leis statybos bendrovėms pelningai parduoti šiuos objektus. Pavyzdžiui, „Sminex“ toliau aktyviai plėtoja šį rinkos segmentą. Visai netrukus visiškai atnaujintos buvusios Salyčio gamyklos teritorijos pateks į kapitalo rinką. Neseniai taip pat pasirodė informacijos apie tai, kad ta pati statybų įmonė įsigijo buvusią pramoninę zoną, esančią prospekte „Mira 102“..

Taip pat pažymime, kad didžiausias biurų poreikis 2011 m. Pirmąjį ketvirtį buvo pastebėtas verslo centruose, esančiuose centriniame Maskvos administraciniame rajone. Padidėjusį A ir B + klasės biurų poreikį patvirtina faktas, kad pagal šių metų trijų mėnesių rezultatus A kategorijos verslo centrų užimtumas yra nuo 90% iki 95%, B + kategorijoje – nuo 80% iki 90%. … Kaip paklausių verslo centrų pavyzdį galima paminėti: BC „Orlikov“, BC „Nojaus arka“, BC „Usadba“, BC „Aleksandro namai“..

Biuro reikmenys dar negrįžo iki krizės lygio

Šių metų pirmąjį ketvirtį biuro nekilnojamojo turto segmente į rinką pateko keli nauji pasiūlymai. Pirmiausia, padidėjusį siūlomą plotą lėmė įrenginiai, kurie buvo pastatyti dar 2010 m. Taigi naujų biuro patalpų pasiūlos kiekis per pirmus tris 2011 m. Mėnesius padidėjo daugiau nei 200 tūkst. Kv. M..

Tačiau, jei lygintume pasiūlą su ikikriziniu lygiu, turėtume atkreipti dėmesį į ypač žemą Maskvos kūrėjų aktyvumą. Iš esmės šiais metais bus vykdomi visi statybos darbai, kurie prasidėjo 2008–2010 metais. Šiuolaikiniai kapitalo vystytojai labai rimtai pradėjo vertinti naujų projektų perspektyvas ir galimą riziką, ypač komercinio nekilnojamojo turto segmente. Pavyzdžiui, kai kurie statomi verslo centrai, kurie dar buvo pradiniame etape, buvo pertvarkyti ir jų vietoje buvo statomi butai. Taigi bendras projektų, kurie dėl pertvarkymo taps gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu, plotas yra apie 1 milijonas kvadratinių metrų. m.

Laszlo Moholy Nagy. Statyba. 1923 metai

Šios tendencijos formavimuisi pirmiausia turėjo įtakos kai kurių didelių žinomų projektų statybų atšaukimas, taip pat patvirtinimų ir leidimų, kuriuos anksčiau išdavė ankstesnė metropolijos administracija, peržiūra. Šiuo metu oficialiai žinoma apie komercinio nekilnojamojo turto, kurio bendras plotas yra beveik 900 tūkst. Kvadratinių metrų, statybos nutraukimą. m.

Jei vertintume biurų pasiūlą antrinėje rinkoje, daugelis ekspertų pabrėžia grįžimą prie „virtualaus“ pardavimo modelio, būdingo ikikriziniam laikotarpiui. Pardavėjai siūlo savo turtą pardavimui tik tam, kad sužinotų, kiek padidėjo jų turto vertė. Pažymėtina, kad pasiūlymų kainos, palyginti su praėjusiais metais, padidėjo daugiau nei 30 proc., Tačiau visi sandoriai su komerciniu nekilnojamuoju turtu dabar vykdomi rinkoje. Apskritai, palyginti su 2008–2010 m., Faktiškai parduodamų biurų objektų skaičius smarkiai sumažėjo..

Vienas įdomiausių ir perspektyviausių naujų projektų, kuris į rinką pateko 2011 m. Pradžioje, yra „Barclay Plaza“ verslo centras. Tai modernus B + klasės verslo kompleksas. Bendras objekto plotas yra apie 47 tūkst. Kvadratinių metrų. Tai gerai išvystyta infrastruktūra (registratūra, restoranas, atskiras valgomasis darbuotojams, prekybos galerija, treniruoklių centras ir baseinas), taip pat lengvai pasiekiamos visos pagrindinės miesto transporto linijos..

Biurų pirkimo ir nuomos kainos šiek tiek padidėjo

Palyginti su tuo pačiu 2010 m. Laikotarpiu, biuro nekilnojamojo turto nuomos kainos ir pardavimo kainos Maskvoje padidėjo 15-20%, atsižvelgiant į objekto vietą ir klasę. Jei imtume biuro nekilnojamojo turto kainų kilimą laikotarpiu nuo 2011 m. Sausio iki kovo, tai jis buvo apie 2–3%, atsižvelgiant į objektus.

Kainų kilimas įvyko dėl kelių priežasčių. Viena vertus, kainoms įtakos turėjo prognozės, kad ženkliai sumažės naujo komercinio nekilnojamojo turto statyba ir labai lėtas anksčiau paskelbtų nekilnojamojo turto rinkų paleidimo tempas. Kita vertus, sumažėjo laisvų aukštos kokybės biurų ploto dalis su visa apdaila.

Žymų kainų padidėjimą taip pat paskatino privačių investuotojų perkamosios galios augimas..

Vidutinės A klasės didmiesčių biurų nuomos kainos Q1 svyravo nuo 700 USD iki 1100 USD už kvadratinį metrą, B + ir B klasės biurų – nuo 300 USD iki 950 USD už kvadratinį metrą. Taip pat reikėtų pažymėti, kad mažmeninės prekybos ploto kainos Maskvos centre yra šiek tiek aukštesnės ir svyruoja nuo 1000 USD iki 4000 USD už kvadratinį metrą. Pagal 2011 m. I ketvirčio rezultatus į brangiausias Maskvos gatves buvo įtraukta: Tverskajos, Pyatnitskaya, Stoleshnikov juostos, Petrovskie linijos, Kamergersky juostos, Bolšaja Dmitrovka, Kuznetsky dauguma, Bolšaja Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd..

Apibendrinant bendruosius 2011 m. I ketvirčio rezultatus, galima teigti, kad artimiausioje ateityje komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, įskaitant biurų rinką Maskvoje, tikimasi dar padidėjusių nuomos kainų ir kainų. Be to, galima manyti, kad paklausos aktyvumas šiame sektoriuje augs ir toliau. Tuo pačiu metu populiariausi ir perspektyviausi biurai tikriausiai liks A ir B + klasės. Taip pat galima sakyti, kad akivaizdi tokių biurų deficito padidėjimo tendencija rinkoje, kuri atsirado pirmąjį ketvirtį, tęsis iki šių metų pabaigos. Prieš metus biurų kategorijose A ir B + verslo centruose rinkoje buvo galima laisvai rasti iki 10 tinkamų pasiūlymų. Šiuo metu šiame segmente siūlomų biurų skaičius sumažėjo iki 1–2.

Nepaisant pastebimai padidėjusio rinkos aktyvumo pirmąjį šių metų ketvirtį, ekspertų teigimu, Maskvos biurų nekilnojamojo turto rinka greičiausiai galės grįžti prie ikikrizinių rodiklių tik 2012–2013 m..

Šių metų antrąjį ketvirtį daugelis ekspertų prognozuoja nedidelį nuomos kainų padidėjimą – 2–3 proc. – tai visų pirma lems sezoninis paklausos padidėjimas ir potencialių pirkėjų bei nuomininkų noras atlikti visus sandorius prieš prasidedant vasaros atostogoms. Be to, ekspertai prognozuoja, kad 2011 m. Sparčiai mažės aukštos kokybės biurų pasiūla, o metų pabaigoje sostinė susidurs su dideliu patalpų trūkumu šiame rinkos segmente..