Centrinio banko normos kėlimas: kas bus su hipoteka?

Rublio žlugimas ir staigus centrinio banko diskonto normos padidėjimas sukėlė paniką tų rusų, kurie jau pasiėmė hipoteką ar ketina tai padaryti artimiausiu metu. Pažiūrėkime, kaip juos paveiks centrinio banko normos padidėjimas, kaip susitarti su banku dėl lengvatinių sąlygų ir ko tikėtis hipotekos paskolų gavėjams ateityje..

Ko gali tikėtis skolininkai. Ar pasikeis hipotekos norma?

Jei padidinsite refinansavimo normą iki 17%, komerciniai bankai skolinsis pinigus iš centrinio banko būtent tokiu tempu. Pažvelgę ​​į praėjusių metų dinamiką, pamatysite, kad net ir nuolat didėjant refinansavimo normai, rublio hipotekos palūkanų normos beveik nepasikeitė:

• 2014 m. Kovo mėn .: Centrinio banko norma – 7,0%, hipoteka – 12%;
• 2014 m. Balandis: Centrinio banko norma – 7,5 proc., Hipoteka – 12,3 proc .;
• 2014 m. Liepa: Centrinio banko norma – 8,0%, hipoteka – 12,2%;
• 2014 m. Rugsėjis: diskonto norma – 9,5%, hipoteka – 12,5%.

Tačiau dabartinis staigus padidėjimas radikaliai pakeis situaciją. Bankai negali dirbti be pelno. Todėl jie bus priversti išduoti paskolas, kurių palūkanų normos viršija centrinio banko normą. Tikimasi, kad pagal dabartinę hipotekų paskolų refinansavimo normą rusai mokės ne mažiau kaip 18–20% per metus. Ir tai yra pagal optimistines prognozes. Be abejo, maži bankai siūlys hipoteką paskolos gavėjams dar didesnėmis palūkanomis.

Socialinių hipotekų kainos turėtų kilti daug mažiau. Būsto statybos finansavimo agentūros direktoriaus Andrejaus Šelkovio teigimu, socialinės hipotekos norma 2015 m. Bus apskaičiuojama pagal vartotojų infliacijos indeksą, prie kurio bus pridėta 3,8 proc. Kitais metais Ekonominės plėtros ministerija prognozuoja 7,5% vartotojų infliacijos indeksą. Atitinkamai paskolų, skirtų būstui įsigyti pagal valstybines programas, norma turėtų būti šiek tiek didesnė nei 11%..

Bet visų šių pokyčių reikėtų tikėtis tik po Naujųjų metų. Šiuo metu nemažai komercinių bankų yra sustabdę hipotekos programų įgyvendinimą ir iki šiol net neišduoda išankstinio patvirtinimo paskolų. Finansų institucijos nori šiek tiek palaukti, kad sužinotų, kokia bus dabartinė situacija su rubliu, kokių veiksmų imsis vyriausybė ir kokia palūkanų norma bus optimali pasikeitus ekonominėms sąlygoms.

Hipotekos mokėjimų vėlavimas. Kaip būti

Pirmąsias 20-25 dienas po mokėjimo vėlavimo bankas gali nekreipti dėmesio į mokėjimų vėlavimą. Jos darbuotojai labai gerai žino, kad absoliučiai visi gali turėti laikinų finansinių sunkumų. Bet jei klientas nebeatlieka mokėjimų, kredito departamento specialistai pradeda bandyti su juo susisiekti, siunčia pranešimus apie pavėluotus mokėjimus ir visais įmanomais būdais stengiasi priminti skolininkui apie jo įsipareigojimus..

Jei hipotekos mokėjimai nėra atlikti per tris mėnesius arba mokėjimo terminai buvo pažeisti daugiau nei tris kartus per 12 mėnesių, o vėlavimas viršija 5% hipotekos sumos, banko teisininkai turi teisę kreiptis į teismą, kad išieškotų skolą. Ir, be abejo, teismo sprendimas bus jiems palankus; mažai tikėtina, kad klientas, slepiantis nuo finansų įstaigos, gali pasikliauti teisme..

Be to, antstoliai, norėdami išieškoti iš banko kliento skolą, palūkanas ir delspinigius, gali areštuoti skolininko banko sąskaitą, parduoti hipotekos nekilnojamąjį turtą ir konfiskuoti jo automobilį. Jei hipoteka bus išduota ne tik paskolos gavėjui, bet ir jo artimiesiems, jų turtas taip pat gali būti areštuotas.

Yra net žinomų atvejų, kai skolų išieškojimo agentūros, kurios išpirko skolas iš bankų, grasino nemokiems skolininkams baudžiamąją bylą dėl sukčiavimo. Tačiau tokios grėsmės yra beviltiškos. Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 159 straipsnis (sukčiavimas) gali būti taikomas tik tuo atveju, jei banko klientas, kreipdamasis dėl hipotekos, naudojo suklastotus dokumentus. Tiesa, Rusijos baudžiamajame kodekse yra dar 177 straipsniai (mokėtinų sumų grąžinimas), tačiau precedentų, kai skolininkai buvo teisiami pagal šį straipsnį, dar nebuvo..

Kaip derėtis su banku

Kaip jau aišku, nemokiam skolininkui slapstytis nuo banko yra visiškai nenaudinga. Geriausia yra bandyti derėtis su finansų įstaiga, kad būtų palengvintos hipotekos sutarties sąlygos. Galų gale bankas visiškai nesidomi probleminiais skolininkais ir tikrai susitiks pusiaukelėje, jei klientas elgsis protingai ir tinkamai.

Turite paimti iš banko pažymą apie skolos dydį. Tuomet turėtumėte parašyti prašymą finansų įstaigai, nurodydami priežastis, kodėl neįmanoma visiškai sumokėti už hipoteką. Laiške turėtų būti ne tik prašoma banko lengvatinių sąlygų, bet ir nurodomi jūsų pasiūlymai išspręsti susidariusią situaciją.

Dažniausios hipotekos sąlygų palengvinimo galimybės yra refinansavimas ir restruktūrizavimas į rublio valiutą.

Hipotekos sutarties refinansavimas

Atliekant refinansavimą, paskolos gavėjui atveriama nauja paskola, per kurią grąžinama sena. Nauja paskola, kaip taisyklė, išduodama ta pačia palūkanų norma kaip ir anksčiau, tačiau ilgesniam laikotarpiui, dėl kurios sumažėja mėnesinių įmokų suma. Tai yra priimtiniausias pasirinkimas skolininkams, kurie yra pasiėmę hipoteką rubliais.

Hipotekos pertvarkymas į rublio valiutą

Sparčiai didėjančio dolerio kontekste rusams, kurie yra pasiėmę hipotekas užsienio valiuta, geriausia yra paprašyti finansų įstaigų pertvarkyti hipotekos paskolas nacionaline valiuta. Tai yra, sutarties sąlygos išliks tokios pačios, tačiau hipotekos įmokos bus mokamos rubliais.

Be to, laiškas perduodamas bankui (turite įsitikinti, kad jis tinkamai užregistruotas) arba siunčiamas finansų įstaigai laišku su pranešimu.

Bankui nagrinėjant prašymą, jokiu būdu negalima sustabdyti mokėjimų, priešingu atveju, kilus teisminiam procesui, paskolos gavėjas gali būti pripažintas klastingu skolininku. Jei neįmanoma pervesti visos įmokos už hipoteką į banką, galite apsiriboti tik jos dalimi, tačiau reguliariai sumokėkite sutartyje nustatytomis sąlygomis..

Ar bankas gali padidinti hipotekos palūkanų normą?

Norėdami tai suprasti, skolininkas turi atidžiai perskaityti hipotekos sutartį. Blogiausia, kad joje teigiama, kad finansų įstaiga gali vienašališkai padidinti palūkanų normą. Tokiu atveju skolininkas gali skųstis tik dėl savo paties nemandagumo, kai sudarydamas sutartį nekreipė dėmesio į šį daiktą..

Be to, susitarimo sąlygose galima pasakyti, kad finansų įstaiga turi teisę padidinti normą tik atsiradus tam tikroms sąlygoms. Pavyzdžiui, didinant centrinio banko diskonto normą arba LIBOR indeksą. Būtina patikrinti, ar tokios sąlygos tikrai atsirado, ir jei taip, tada banko padidinta palūkanų norma yra visiškai teisėta.

Kitas dažnas variantas yra tada, kai hipotekos sutartyje nurodoma, kad palūkanų norma gali būti padidinta tik abipusiu šalių susitarimu. Tokiu atveju skolininkui tereikia parašyti bankui laišką, kuriame nurodoma, kad jis nedavė sutikimo dėl normos padidinimo. Jei finansų įstaiga išlieka, galite drąsiai kreiptis į teismą. Skolininkas turi visas priežastis jį laimėti.

Teoriškai yra įmanoma, kad finansų įstaiga kreipiasi į teismą su prašymu pakeisti hipotekos sutarties sąlygas remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 451 straipsniu. Jame teigiama, kad sutartis gali būti pakeista teismo nutartimi tais atvejais, kai aplinkybės pasikeitė tiek, kad jei sutarties šalys turėjo galimybę tai numatyti, jos būtų sudariusios susitarimą žymiai skirtingomis sąlygomis. Tiesa, tame pačiame 451 straipsnyje sakoma, kad sutarties sąlygų pakeitimas teismo sprendimu dėl reikšmingai pasikeitusių aplinkybių gali vykti tik išimtiniais atvejais. Rusijos teismų praktikoje tokių precedentų yra labai nedaug..

Bet net jei tokį ieškinį pateiks finansų įstaiga, bankui pirmiausia reikės įrodyti, kodėl jis negalėjo numatyti aplinkybių pasikeitimo, o skolininkas mokės pagal senas įmokas, kol teismas priims sprendimą jas pakeisti..

Ką darys vyriausybė

Dabartinėje painiavoje su hipotekos normomis ir rublio kursu aišku viena: jei kursas yra 20% ar didesnis, o rublio kursas išlieka dabartiniame lygyje, žmonių, norinčių gauti hipoteką Rusijos bankuose (net rubliais, bent jau užsienio valiuta), skaičius sumažės dešimt kartų. Jau dabar daugelis ekspertų prognozuoja Rusijos hipotekos mirtį pagal dabartinį Centrinio banko kursą.

Ne mažiau nukentės statybų bendrovės. Pasak statybos ir būsto bei komunalinių paslaugų ministro Michailo Me, kas trečias butas Rusijoje perkamas pagal hipotekos programas. Paprastai tai yra būstas naujuose pastatuose, ir po to, kai masiškai rusai atsisako hipotekos, daugelis kūrėjų gali tiesiog nerasti pinigų jau pradėtiems projektams užbaigti. Jei anksčiau buvo tiesiog pavojinga nusipirkti butą nuliniame etape, dabar jis taps tikru „mirties numeriu“.

Akivaizdu, kad vyriausybė turi imtis tam tikrų veiksmų situacijai stabilizuoti. Pažiūrėkime, kokie yra išeities iš situacijos variantai, remiantis naujausiais Rusijos pareigūnų pareiškimais.

Tradicinėje spaudos konferencijoje, kurioje sekė metų rezultatai, Vladimiras Putinas teigė, kad Rusijos valdžia puikiai supranta, kad hipotekos sukūrimas dabartiniu centrinio banko kursu yra labai sunkus ir gali būti net neįmanomas. Todėl vyriausybė teiks subsidijas bankams remti hipotekos programas. T. y., Bankai nekels tarifų, o patirti nuostoliai bus atlyginti iš biudžeto..

Tiesa, prezidentas nepatikslino, koks bus šių subsidijų dydis ir kokio tipo hipotekos programoms bus teikiama valstybės parama. Be abejo, jei vyriausybė imsis kokių nors priemonių, tai bus susiję tik su tam tikromis skolininkų kategorijomis. Tiesiogiai nerealu subsidijuoti visas hipotekos programas Rusijoje esant dabartinei krizinei situacijai ir planuojamam biudžeto deficitui per kelerius ateinančius metus..

Žmonėms, mokantiems hipoteką užsienio valiuta, jų padėtis dar labiau apgailėtina. Be to, kad kyla rizika padidinti palūkanų normą, jie jau yra priversti mokėti dvigubai daugiau paskolų dėl sugriuvusio rublio. Tokių skolininkų skaičius Rusijoje, įvairiais vertinimais, svyruoja nuo 25 iki 150 tūkst. Jie tikisi, kad valdžios institucijos padės jiems pagal Vengrijos scenarijų: tai yra, jie mokės hipoteką pagal dabartinį dolerio kursą, tačiau su didele nuolaida, o palūkanų normos skirtumas bus sumokėtas bankams iš biudžeto.

Kol kas Rusijos pareigūnai nepareiškė jokių pareiškimų apie tokio scenarijaus galimybę. Anot Valstybės Dūmos deputato Anatolijaus Aksakovo, dabar svarstoma galimybė atgaivinti Būsto hipotekos paskolų restruktūrizavimo agentūrą, kuri jau padėjo skolininkams per ankstesnę krizę. Tačiau, anot jo, šios organizacijos paslaugomis gali naudotis tik tie skolininkai užsienio valiuta, kurie negalėjo atsiskaityti bankuose dėl refinansavimo..

Taip pat nemažai sąžiningos Rusijos deputatų kreipėsi į centrinio banko pirmininkę Elvira Nabiullina su prašymu įpareigoti komercinius bankus restruktūrizuoti rusų paskolas užsienio valiuta ir konvertuoti įmokas už juos rubliais pagal sutarčių sudarymo dienos, bet ne vėliau kaip 2014 m. Sausio 1 d., Valiutos kursą. Kol kas nežinoma, kaip į šį prašymą reaguos centrinio banko pirmininkas..

O kaip su hipotekos mokėjimais? Ar yra kokių geriausių vilčių?

Dabartinis diskonto normos padidinimas buvo įvestas siekiant sustabdyti spekuliacijas užsienio valiutų rinkoje, kai bankai pasiėmė paskolas iš centrinio banko žemomis palūkanų normomis ir su šiais pinigais žaidė už kritimą užsienio valiutų rinkoje, dėl ko dar labiau sumažėjo rublis. Dauguma ekonomistų sutinka, kad ši priemonė yra laikina ir mažai tikėtina, kad tokia aukšta diskonto norma išliks iki kitų metų pabaigos. Galų gale, aukštos paskolų palūkanų normos ilgą laiką turės nepaprastai neigiamą poveikį visiems Rusijoje įgyvendinamiems verslo projektams ir gali sumažinti gamybą ir pabloginti ekonominę situaciją šalyje..

Todėl žmonėms, kurie dar visai neseniai planavo imti hipoteką, geriau ne atsiskaityti už dabartinius aukštus įkainius, o laukti šešis mėnesius ar metus. Gali būti, kad per tą laiką hipotekos situacija stabilizuosis..