Daugiabučių namų valdymas – kurį geriausia pasirinkti

Rusijos įstatymai leidžia numatyti tris pagrindinius daugiabučių namų tvarkymo variantus. Apsvarstykite kiekvieno iš jų ypatybes, pranašumus ir trūkumus, taip pat situacijas, kuriose kiekviena iš šių kontrolės rūšių bus tinkamiausia..

Laikai, kai visas daugiabučio namo problemas sprendė būsto biurų darbuotojai, pamažu nyksta į praeitį. 2005 m. Naujuoju Rusijos Federacijos būsto kodeksu buvo nustatyta, kad per metus nuo šio dokumento priėmimo gyventojai turi nuspręsti, kas valdys namą:

• privati ​​įmonė, kuri vykdys apmokamą veiklą pagal susitarimą su nuomininkais;
• namų savininkų bendrija (HOA), kurioje namą tiesiogiai valdo nuomininkų atstovai;
• patys gyventojai tiesioginio valdymo forma.

Tačiau daugelyje namų vietoj namų savininkų asociacijų yra ZhSK (būsto statybos kooperatyvas), ZhNK (būsto kaupimo kooperatyvas) ar kitokio tipo gyventojų asociacijos..

Tokie kooperatyvai nėra atskira valdymo forma, didžioji dauguma jų buvo sukurti dar sovietmečiu, ir, nepaisant susikūrimo amžiaus, jų veikla praktiškai nesiskiria nuo HOA ir neprieštarauja Būsto kodeksui..

Apsvarstykite šių trijų valdymo formų pagrindinius pranašumus, trūkumus ir ypatybes.

Tiesioginis namo gyventojų valdymas

Pagal Būsto kodeksą šią valdymo formą gali pasirinkti tik namų, kuriuose butų skaičius neviršija šešiolikos, gyventojai. Tokiu atveju visi klausimai dėl namo tvarkymo yra sprendžiami visuotiniame namo savininkų susirinkime. Jame nuomininkai susitaria dėl valdymo atsakomybės paskirstymo ir pasirenka žmones, kurie atstovaus visam namui, sudarydami sutartis su trečiosiomis šalimis. Tuo pačiu metu šie nuomininkų atstovai turi dirbti nemokamai, nes priešingu atveju jie turės pakeisti namą tvarkančius būdus. Kiekvienas nuomininkas savo vardu sudaro sutartis su dujų tiekimu, elektros tiekimu ir vandens tiekimu..

Privalumai:

1. Tiesioginis valdymas taupo nuomininkus nuo nereikalingų išlaidų. Galų gale, jei namą tvarkytų trečiųjų šalių organizacija arba HOA, jūs turėtumėte mokėti kas mėnesį už jų paslaugas.
2. Sutarčių sudarymas su komunalinėmis paslaugomis savo vardu leidžia kiekvienam iš nuomininkų suprasti, už ką ir kiek jis turėtų sumokėti.

Trūkumai:

1. Kuo daugiau nuomininkų namuose, tuo sunkiau susitarti bet kokiu klausimu. Didelė tikimybė, kad organizacijos, kuri dalyvaus kapitaliniame remonte, pasirinkimas arba vietos kraštovaizdžio tvarkymo sąmata bus reikalinga daugiau nei vieną mėnesį..
2. Remiantis Rusijos įstatymais, tiesiogiai valdant namą, gyventojai neturi teisės gauti lėšų kapitaliniam remontui iš specialaus fondo, skirto būsto ir komunalinių paslaugų reformai..

Tiesioginis valdymas būtų idealus namams, kuriuose gyvena nedaug gyventojų.

Namų savininkų bendrijos ar kooperatyvo sudarymas

Tokiu atveju nuomininkai sukuria savininkų asociaciją ir išrenka atsakingus asmenis (pirmininką ir valdybos narius), kurie pagal atlyginimą visų namo savininkų vardu tvarko namo priežiūrą ir eksploatavimą. Tai yra, sudarant sutartis su komunalinėmis įmonėmis ar rangovais, atliekančiais vienkartinius darbus, užsiima HOA arba būsto kooperatyvas, o ne kiekvienas atskiras nuomininkas..

Tokios asociacijos yra juridiniai asmenys ir turi visus būdingus bruožus (įstatus, privalomą registraciją mokesčių inspekcijoje, banko sąskaitos buvimą ir kt.).

Privalumai:

1. Kadangi valdybos nariai ir HOA ar HCC pirmininkas yra namo gyventojai, jie nėra abejingi jo likimui ir tikimybė, kad jie apleis savo pareigas, yra labai maža.
2. Jei nuomininkai priima išvadą, kad atsakingi asmenys neatlieka savo darbo, jie visada gali būti perrinkti.
3. Bendrovės pirmininko ir valdybos narių išlaidas gali stebėti audito komitetas.

Trūkumai:

1. Jei atsakingi asmenys pasirodo esą nesąžiningi, jie gali iššvaistyti nemažą dalį lėšų nuomininkų suvienijimui, o tokiu atveju nemažas trūkumas yra ilga perrinkimo procedūra (susitarti dėl susitikimo datos ir laiko, pranešti visiems namo butų savininkams ir pan.)..

Dideliuose namuose, kuriuose gyvena daug nuomininkų, prasminga sukurti HOA, jei tarp butų savininkų yra žmonių, kurie nori būti HOA valdybos nariais ir turi reikiamą patirtį.

Valdymo įmonė pagal susitarimą su namo nuomininkais

Ši parinktis numato daugiabučio namo bendrojo turto valdymą specializuotai organizacijai, veikiančiai pagal mokėjimo sutartį. Tokiu atveju sutartis dėl komunalinių paslaugų teikimo tokiuose namuose sudaro valdymo organizacija, veikianti namų savininkų vardu. Vienkartinius pastato remonto, gretimos teritorijos apželdinimo ar jo pagerinimo darbus gali atlikti tiek valdymo įmonės darbuotojai, tiek trečiųjų šalių specialistai, kuriuos pasamdys valdymo įmonė..

Privalumai:

1. Butų savininkai beveik visiškai atleidžiami nuo rūpesčių, susijusių su namo valdymu.
2. Valdymo įmonių specialistai tikrai atliks savo pareigas profesionaliau, nei nuomininkai, dalyvaujantys HOA valdyboje.
3. Valdymo įmonės pirmiausia pašalina esamus trūkumus savo lėšomis (perdažydamos sienas, suremontuodamos instaliaciją ir pan.), O tik po to reikalauja iš gyventojų reikiamų sumų patirtoms išlaidoms padengti..

Trūkumai:

1. Valdymo įmonių darbuotojai nėra namo gyventojai, todėl jie neturi asmeninio intereso išlaikyti jį geros būklės.
2. Valdymo įmonių pritraukimas yra brangiausias būdas gyventojams tvarkyti daugiabučius.

Verta sudaryti sutartis su valdymo įmonėmis tais atvejais, kai tarp didelio daugiabučio namo nuomininkų nebuvo žmonių, kurie sutiktų tvarkyti HOA darbą.

Taigi nėra idealaus būdo valdyti daugiabučio namo. Renkantis valdymo formą, būtina atsižvelgti į gyventojų skaičių, žmonių buvimą tarp jų, norinčių prisiimti atsakomybę už pastato priežiūrą, taip pat į užduočių, su kuriomis teks susidurti valdytojui, sudėtingumo laipsnį..