Hipotekinio skolinimo raidos istorija

Hipoteka … Žodis, taip įsitvirtinęs mÅ«sų kasdieniniame gyvenime, kad jis suvokiamas kaip kažkas labai pažįstamo, pažįstamo, žinoma, sukeliančio dviprasmiÅ¡kas nuomones ir kritiką, tačiau tuo pat metu jis tapo neatsiejama daugelio rusų, dar daugiau europiečių ir didžiosios daugumos gyvenimo dalimi. Amerikiečių.

Solonas pasiÅ«lė tokiu įkeitimu panaudoti vertingą piliečio kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą. O norint patvirtinti sandorį skolininko žemės sklype, buvo įrengtas specialus paÅ¡tas, ant kurio buvo nurodyti skolintojo ir paskolos gavėjo vardai ir pavardės, skolos suma ir sąlyga – draudžiama iÅ¡ Å¡ios svetainės iÅ¡imti ir parduoti turtą, kol nebus sumokėta skola. Tai yra, iÅ¡ esmės, pagrindiniai Å¡iuolaikinės paskolos sutarties punktai paaiÅ¡kėjo jau tada.

Tokia „kalbanti“ kolona buvo vadinama „hipoteka“ – „hipoteka“, kuri rusų kalba reiÅ¡kia „palaikymas, palaikymas“.

Žinoma, ateityje buvo atsisakyta kolonų naudojimo, vietoj jų pasirodė specialios knygos, vadinamos „hipoteka“, tačiau pats skolinimo principas, užtikrintas nekilnojamuoju (ir ne tik) turtu, įsiÅ¡aknijo ir įgavo naują vystymąsi jau Romos imperijos laikais..

Beje, Senovės Graikijos respublikose hipotekos skolinimo sistema buvo gana atvira, ir kiekvienas kreditorius galėjo bet kada susipažinti su žemės sklypo ar pastato, kuris jam buvo siÅ«lomas kaip užstatas, bÅ«kle. Kita vertus, paskolos gavėjas gali bÅ«ti tikras, kad skolinimo sąlygos yra galutinės, o skolintojui pateikus priekabiavimą ir naujus reikalavimus, jis galės pateikti skundą valdžios institucijoms. Tačiau pačios hipotekos sąlygos Senovės Graikijoje buvo gana griežtos – kreditorius turėjo visas teises parduoti užstatą gautą turtą, jei jam buvo pasiÅ«lyta didesnė kaina, todėl daugeliu aspektų tokia sistema buvo grindžiama asmeniniais santykiais ir Å¡alių pasitikėjimu. Tokios kredito operacijos buvo vadinamos „fidukcijomis“.

Romos imperijoje, jau 1-ame mūsų eros amžiuje, buvo atidaromos pirmosios hipotekos įstaigos, o imperatoriaus Anthony Pijaus valdymo laikais, II-ajame mūsų eros amžiuje, buvo sukurta norminių aktų, reguliuojančių tokių kredito įstaigų veiklą, sistema..

Ä®domu tai, kad pirmosios senovės Romoje, imperatoriaus Trajano laikais, pasirodė pirmosios valstybinės programos, pagal kurias paskolos ypač skurstantiems gyventojų sluoksniams – naÅ¡laičiams ir naÅ¡lėms buvo iÅ¡duodamos lengvatinėmis palÅ«kanomis. Tuo metu lengvatinis tarifas buvo 5% per metus.

Hipotekos kreditai
Eugenijus Ferdinandas Viktoras Delacroixas. La Justice de Trajan. 1840 metai

Tuo pačiu pasikeitė paskolos su įkeitimu nekilnojamojo turto forma operacija – kreditorius dabar turėjo teisę parduoti įkeistą turtą tik tuo atveju, jei skolininkas neįvykdė savo įsipareigojimų laiku sumokėti užstatą. Toks sandoris buvo vadinamas „pygnus“ – neoficialiu pasižadėjimu.

Kartu su hipotekos plėtra pasirodė pirmieji sukčiai – kai kurie nekilnojamojo turto savininkai kelis kartus įkeitė savo turtą ir taip gavo daug didesnę sumą nei faktinė namo ar žemės sklypo vertė.

Žlugus Romos imperijai, hipotekos laukė tam tikras užmaršties laikotarpis, kol atsiras pakankamai išsivysčiusių viduramžių Europos valstybių. Tačiau sandoriai, kuriais paskola buvo užtikrinta paskolos gavėjo nekilnojamuoju turtu ir ypač vertingu turtu, buvo vykdomi per visus šimtmečius be jokių valstybės institucijų įsikišimo..

Hipoteka viduramžiais

Naujas hipotekos plėtros etapas prasidėjo viduramžiais, kai vergų sistema ėmė nykti, o žemės nuoma teikiama vis plačiau. Iš pradžių dažniausiai įkeitimo objektas buvo darbo įrankiai, vėliau nekilnojamasis turtas.

Įdomu tai, kad, pavyzdžiui, Vokietijoje hipotekos atsirado XIV amžiuje, tačiau pirmosios vyriausybinės agentūros, oficialiai teikiančios paskolas, užtikrintas nekilnojamojo turto, atidarytos tik XVIII amžiuje. Tai yra, iš pradžių paprasti piliečiai sudarė paskolų dėl saugumo sutartis, nieko nederindami su vyriausybės agentūromis. Vėliau valdžios institucijų vaidmuo reguliuojant kredito sistemą žymiai padidėjo, atsirado hipoteka, ribota laiko trukmė, dėl hipotekų knygų pradėtos sudaryti atitinkamos sąlygos, taip pat paskolos, suskirstytos pagal svarbos laipsnį, dėl teisės aktų reikalavimų.

PrancÅ«zijoje hipotekinės paskolos paplito Å¡iek tiek vėliau – tik XVI amžiuje, o tada ji vis dar nebuvo vieÅ¡a, nebuvo reguliuojama valstybės ir dažniausiai buvo grindžiama pasitikėjimo santykiais tarp Å¡alių.

Rusijoje pirmą kartą užsimenama apie paskolos suteikimą dėl užstato dar XIII amžiuje, tuo metu valstybė taip pat nereglamentavo sandorių sąlygų..

Dėl nesikiÅ¡imo į valdžios institucijų kredito santykius ir dėl atitinkamų įstatymų trÅ«kumo jau XVI amžiuje pasirodė pirmieji sukčiavimo paminėjimai – kaip senovėje kai kurie žemės savininkai kelis kartus įkeitė žemės sklypus..

Hipoteka viduramžiais
Ilja Repinas. Bargos vilkikai ant „Volgos“. 1870–1873

To meto skelbimuose ir dokumentuose galite rasti nuorodų apie įkeisto turto perleidimą „kitoms rankoms“, apie jau anksčiau įkeistą sklypo įkeitimą, kuris rodo platų hipotekos paskolų paskirstymą ir įvairių sandorių galimybių atsiradimą..

Naujausia istorija – auksinis hipotekos amžius

Hipotekos paskolų populiarumo augimas ir valstybinės reguliavimo sistemos plėtra prasidėjo XVIII amžiaus antroje pusėje. Pirmasis valstybinis bankas, išdavęs paskolas žemės savininkams dėl žemės sklypų saugumo, atidarytas 1770 m. Silezijoje, po trejų veiklos metų, kai sistema įrodė savo efektyvumą ir pelningumą, panašios įstaigos buvo atidarytos ir Prūsijoje..

Pirmasis bankas, kurio specializacija buvo paskolų, užtikrintų nekilnojamuoju turtu, atidarymas buvo atidarytas 1811 m., PrancÅ«zijoje – 1852 m. Beje, pirmasis PrancÅ«zijos hipotekų bankas – „Credit foncier de France“ sėkmingai veikia iki Å¡iol.

Rusijoje pirmieji kilmingieji bankai, kurie teikė paskolas dvarų ir dvarų saugumui, atidaryti valdant Elizabetai Petrovnai, 1754 m. Jie kredituodavo tik aukščiausius visuomenės sluoksnius – iÅ¡imtinai aristokratiją. Po kelerių metų komercijos kolegijoje ir Sankt Peterburgo uoste buvo atidaryti pirmieji prekybininkų klasės hipotekos bankai, o 1786 m. Imperatorienė savo įsakymu suvienijo visas Å¡ias įstaigas į vieną valstybinį paskolų banką..

Hipotekos paskolos
Aleksandras Grigorjevičius Varnikas. Grafas Michailas Michailovičius Speransky. 1824 metai

Jau XIX amžiaus pradžioje Michailas Speransky, garsus Aleksandro Pirmojo epochos valstybininkas, sukūrė išsamų įkeitimo įstatymą, kurio pagrindinės nuostatos buvo įtrauktos į Civilinės teisės kodeksą..

Iki 1870 m. Rusijos imperijoje jau veikė 11 bankų, kurių filialai atidaryti visoje šalyje. Tai buvo valstybiniai hipotekų bankai, kurie suteikė paskolas valstiečiams, kad nusipirktų žemės savininkams žemę, po baudžiavos panaikinimo, todėl negalima nuvertinti tokių institucijų vaidmens mūsų šalies istorijoje..

Iki revoliucijos hipotekos skolinimas Rusijoje vystėsi ne mažiau ir dažnai spartesniu tempu nei Europoje. Bet po 1917 m. MÅ«sų Å¡alyje užtikrinta paskola buvo perduota ne tik užmarščiai – ji buvo oficialiai uždrausta. Taigi devintajame deÅ¡imtmetyje Rusija turėjo atstatyti savo hipotekų skolinimo sistemą..

Amerikos patirtis

Susidomėjimas Jungtinių Amerikos Valstijų hipotekos sistema smarkiai išaugo po 2008 m. Finansinės krizės, nes, kaip žinote, beveik visas pasaulis apėmęs ekonominis nuosmukis prasidėjo būtent nuo hipotekų krizės JAV..

Tuo tarpu tokia plataus masto ir įtakinga sistema pradėjo formuotis ne taip seniai, prieš Didžiąją depresiją, JAV vyriausybė nebuvo labai suinteresuota kredito užtikrinimo sistema, o hipotekas Amerikoje išleido daugiausia maži privatūs bankai, o pati sistema nebuvo labai efektyvi ir dažnai išgyveno krizės laikotarpius..

1934 m. Teodoro Ruzvelto vyriausybė pagaliau suprato, kaip efektyviai hipotekos paskolas galima panaudoti šalies ekonomikai atgaivinti. Buvo sukurta Federalinė būsto administracija, kuri suvienodino paskolų suteikimo sąlygas, jos įtakoje pradėjo formuotis antrinė kredito rinka. Pačios hipotekos paskolos buvo priskirtos mažos rizikos investicijoms, kurios prisidėjo prie jų populiarumo padidėjimo skirtinguose gyventojų sluoksniuose..

Hipoteka Amerikoje
Johnas Dainininkas Sargentas. Teodoras Ruzveltas. 1903 m

1938 m. Atsirado federalinė hipotekų paskolų asociacija arba „Fannie Mae“, kurioje dalyvavo sudarant skolinimo sistemą, kurioje rizika perduodama iÅ¡ skolintojo investuotojui, kuris perka akcijas ir vertybinius popierius įkaitu.

1970 m. Buvo įkurta Federalinė hipotekos paskolų komisija, geriau žinoma kaip „Freddy Mac“. Abi Å¡ios organizacijos yra privačios įstaigos, vyriausybės agentÅ«ros, tokios kaip Miestų ir bÅ«sto plėtros departamentas, taip pat užsiima hipotekos skolinimu..

Didžiulį hipotekos paskolų plitimą JAV sukėlė jų prieinamumas, tačiau galų gale, kai Federalinis rezervų bankas buvo priverstas didinti įkainius ir hipoteka pradėjo brangti, daugelis amerikiečių nesugebėjo laiku sumokėti paskolos įmokų, o tai galiausiai sukėlė finansinę krizę..

Šiuolaikinė hipotekos rinka

Šiandien Rusija priklauso šalims, kuriose gana silpna hipotekų sistema. Palyginimui: tik 10% rusų kreipėsi į bankų įstaigas, kad gautų paskolą, užtikrintą nekilnojamuoju turtu, Europos šalyse šis skaičius siekia 40-50%, o JAV daugiau kaip 90% piliečių turi hipotekos paskolos gavimo patirties..

Kalbant apie vidutines hipotekos normas, Japonijoje butą ar namą galite nusipirkti tik 2 proc. Per metus, Vokietijoje ir PrancÅ«zijoje nekilnojamojo turto užtikrintos paskolos palÅ«kanos yra 4–5 proc., Hipotekos tėvynėje – Graikijoje vidutinės palÅ«kanų normos. įsitvirtino 6% per metus, o JAV – 3,2–3,5%.

Kalbant apie pradinį mokėjimą, JAV iki krizės visuotinai pripažinta praktika buvo hipotekos suteikimas iš viso neimant pradinio įnašo, Japonijoje ir ES šalyse dažniausiai paskolos gavėjas turi sumokėti 10% nekilnojamojo turto vertės per pirmąjį mokėjimą, Rusijos bankai dažniausiai teikia hipotekos paskolas su pradine įmoka. 30% paskolos objekto vertės.

Kaip matote, Rusijos hipotekos normos vis dar yra kelis kartus didesnės nei paskolų palūkanos kitose išsivysčiusiose šalyse, o pradinė įmoka yra gana didelė, būtent tokia situacija lemia hipotekos paskolų populiarumą tarp mūsų šalies gyventojų..

Įvertinkite straipsnį
Dalinkis draugais
Svarbiausios ekspertų rekomendacijos
Pridėti komentarą

Spustelėdamas mygtuką „Pateikti komentarą“ sutinku, kad būtų tvarkomi asmens duomenys ir sutinku su privatumo politika