Ne paslaptis, kad nekilnojamojo turto operacijos yra gana pelningas pinigų investavimo būdas. Kaip pelningai naudotis nuosavybės teise priklausančiu turtu? Kuriam teikti pirmenybę: parduoti pastatą ar jį išnuomoti? Į ką atkreipti dėmesį sudarant pirkimo ar nuomos sutartį? Į šiuos klausimus atsako „M2“ teisininkas. Pirmiausia panagrinėkime būdus, kaip uždirbti iš nekilnojamojo turto. Teisiniu požiūriu lengviausias pasirinkimas yra pastato statyba su vėlesniu pardavimu. Paprasta, nes nereikia tikrinti teisinio objekto „grynumo“. Be to, pirkėjai nori bendrauti su pirmuoju savininku, jei jis paaiškėja, kad yra kūrėjas – dar geriau. Tiesa, yra sunkumų. Pavyzdžiui, pirmiausia turite rasti nemažą sumą, reikalingą statyboms – tai gali būti banko paskola arba investuotojų lėšos.
Kai kurie nori viso to iš karto…
Dauguma uždirbančių pinigų už nekilnojamąjį turtą veikia pagal schemą: pastatyta – suprojektuota – parduota. Esmė ta, kad statybų įmonė, pastatydama pastatą, parduoda jį paruoštą suinteresuotoms šalims. Sudarydamos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį šalys turi sekti, ar teisingai nurodyta objekto vieta, ar prie sutarties pridedami žemės sklypo grindų planai ir dokumentai. Taip pat būtina atidžiai išmatuoti kambarį ir nurodyti tikslų jo plotą. Jei mes kalbame apie pastato dalį, grindų plane reikėtų pažymėti, kuri dalis bus parduodama.
Surinkę visus reikalingus dokumentus (su kopijomis), galite kreiptis į notarą. Greičiausiai jį sudomins tik pirkimo-pardavimo sutartis. Užregistravus sandorį pas notarą, turėtų būti vykdoma jo valstybinė registracija. Tam reikalingų dokumentų sąrašą galima paaiškinti registracijos vietoje. Bet kokiu atveju turite sandėliuoti tris pirkimo-pardavimo sutarties egzempliorius (po vieną kiekvienai šaliai ir registravimo institucijai). Be to, notariškai patvirtintos sutarties kopijos ir visi steigimo dokumentai nebus nereikalingi.
šalių dokumentai. Sumokėjus valstybės rinkliavą ir užregistravus sutartį, operacija gali būti laikoma baigta.
Pats daiktas perduodamas perdavimo-priėmimo aktu, kuriame turi būti nurodyta pastato perdavimo data ir jo būklė. Jei šalys turi pretenzijų viena kitai, susijusios su daikto kokybe ar jo mokėjimu pagal sutartį, tai turi atsispindėti akte.
Be to, yra laikotarpis, per kurį pardavėjas privalo garantuoti pirkėjui prekių kokybę. Iš tikrųjų, jei, pavyzdžiui, pastatas griūva ir ekspertizė rodo, kad kalti dizaineriai ar statytojai, jie bus patraukti atsakomybėn. Jei randami paslėpti trūkumai, pirkėjai taip pat kreipsis į pardavėją.
-O kai kurie – dalimis
Savininkai, kurie vietoj didelės vienkartinės sumos nori gauti palyginti mažai pinigų kiekvieną mėnesį (metus), nuomojasi pastatytą pastatą. Visų rūšių komercinio nekilnojamojo turto (biurų, prekybos patalpų, sandėlių ir kt.) Paklausa dabar yra gana didelė, todėl paprastai iki objekto atidavimo eksploatuoti visos patalpos jau yra paskirstytos nuomininkams..
Registruojantis nuomą, būtina teisingai sudaryti sutartį. Ką turėtų sudaryti šis dokumentas ir į ką turėtumėte atkreipti dėmesį pasirašydami? Būtina patikrinti, ar teisingai nurodyti šalių duomenys: vardai, pavardės, adresai, TIN, banko rekvizitai, paso duomenys (jei sutarties šalis yra fizinė šalis) ir kt..
Svarbus nuomos sutarties elementas yra patalpų priėmimo ir perdavimo aktas, pridedamas prie sutarties. Jame turite nurodyti kambario būklę perdavimo metu ir pažymėti, kurios komunikacijos yra prijungtos ir veikia (telefono kabelis, vandentiekis ir kanalizacija, šildymo tinklas ir kt.).
Kitas svarbus punktas yra nuoma, kurios dydį sutartyje turi derėtis šalys. Jį galima apskaičiuoti už 1 kv. m per metus arba visoms patalpoms per mėnesį. Be to, turite nustatyti, kaip bus atliekamas mokėjimas: jei rubliais, tada nurodomas nuomos normos dydis, jei doleriais ar eurais, tada reikia pažymėti, kad atsiskaitymai vyksta rubliais pagal šalių nustatytą kursą. Dažniausiai tai prilyginama Rusijos centrinio banko kursui. Nustatant nuomos sumą būtina nurodyti, ar joje yra komunalinių mokesčių. Kai kuriais atvejais nuomotojas pasilieka teisę išrašyti nuomininkams atskiras sąskaitas už pagrindines komunalines paslaugas ir papildomas paslaugas, kurias, pavyzdžiui, sudaro šiukšlių surinkimas, telefono ryšys, internetas ir kt., Kad būtų išvengta nesusipratimų sutartyje, patartina paaiškinti, kad patalpų perkėlimas į nuoma nėra nuosavybės teisės į ją perleidimas.
Kai nuomos sutartis sudaroma ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, ją reikia įregistruoti valstybėje. Atsižvelgiant į tai, kad komercinio nekilnojamojo turto paklausa šiuo metu yra gana didelė, taip pat į tai, kad nemažai nuomininkų sudaro ilgalaikės nuomos sutartį, registravimo institucijos Maskvoje sukūrė specialų „langą“, kuriame visas sutartis galima pateikti registracijai. Tačiau pareigūnas nepriims daugiau nei 10 bylų (atskirų susitarimų) vienu metu, todėl bus sudėtinga vienu metu registruoti daugiau iš jų. Todėl daugelis organizacijų yra atsakingos už ilgalaikės nuomos teisių įregistravimą nuomininkams. Jei šalys nenori atlikti šios procedūros, jos gali sudaryti sutartį trumpesniam laikotarpiui ir numatyti jos pratęsimo galimybę. Be to, jūs iš viso negalite nurodyti termino nuomos sutartyje: tokiu atveju jis laikomas neapibrėžtu ir nereikalauja registracijos.
Jei ketinate nuomoti prekybinius plotus ir sandėlius tuo pačiu metu, patartina sudaryti vieną sutartį abiem patalpoms. Be to, sutartyje turi būti tiksliai nurodyta, kur bus paviljonas ir kur bus saugomos prekės..
Kas yra pelningiau?
Taigi, ar jūs turėtumėte parduoti pastatą ar jį išnuomoti? Kiekvienas atvejis turi savo privalumų ir trūkumų. Pardavimas leidžia jums gauti nemažą sumą vienu metu, kai investicijos nuoma atsiperka palaipsniui, tačiau pastatas duoda stabilias pajamas.
Bet kokiu atveju turėsite išspręsti jūsų teisių registravimo problemas. Vienintelis skirtumas yra tas, kad registruodamiesi ir registruodamiesi ilgalaikę nuomą, turėsite sumokėti mokestį (jis taip pat imamas, kai darote bet kokius sutarties pakeitimus ar papildymus). Nepamiršk apie mokesčius.
Bet kokiu atveju, jei pastatas priklauso, jis gali būti parduotas arba įkeistas. Be to, hipoteka neturės įtakos nuomotojo ir nuomininkų santykiams, nes kol pastatas liks nuomotojo nuosavybėje, visos nuomos įmokos jam atiteks, kaip ir anksčiau..
Sunku pasakyti, kuris verslo požiūriu yra pelningesnis. Bet koks nekilnojamasis turtas yra visada likvidus turtas, kurį visada galima parduoti.
Ar investavimas į nekilnojamąjį turtą tikrai yra pelningas ilgalaikėse perspektyvose? Ar yra rimti rizikos veiksniai, kuriuos turėčiau įvertinti, investuojant šioje srityje?