Investicijos į užsienio, taip pat ir Europos, nekilnojamąjį turtą pastaruoju metu tampa vis populiaresnės rusų tarpe. Be to, mūsų tautiečiai investuoja į gyvenamąjį ir viešbučių, biurų bei mažmeninį nekilnojamąjį turtą.
Vincentas van Gogas, kavinės terasa naktį, 1888 m
Šiuo metu pigiausias būstas Bulgarijoje ir Estijoje
Išanalizavę situaciją Europos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje, galime pasakyti, kad pigiausią būstą dabar galima įsigyti Estijoje ir Bulgarijoje.
Pasak pirmaujančių Rusijos agentūrų, siūlančių pirkti nekilnojamąjį turtą Europoje. Bulgarijoje pigiausią kotedžą galima nusipirkti už 100 – 150 tūkstančių rublių. Už šią sumą galite nusipirkti namą, kurio plotas nuo 60 iki 150 kv. Estijoje butas iki 50 kv.m. galima nusipirkti už 100 tūkstančių rublių.
Antrąją vietą užima Lietuva ir Čekija, čia gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą galima įsigyti už 200 tūkstančių rublių kainą. Taigi, Čekijos mieste, vadinamame Teplice, dviejų kambarių butas skydiniame name, kurio plotas yra 53 kv.m. galima nusipirkti už 207 tūkstančius rublių.
Vokietija užėmė trečią vietą pagal būsto įperkamumą. Minimali buto kaina yra apie 280 tūkstančių rublių. Taigi Saksonijoje galite nusipirkti nedidelį butą iki 38 kv.m. už 276 tūkstančius rublių.
Kitas yra Italija, Suomija ir Juodkalnija. Butas kurortiniame Scalea rajone parduodamas už 592 tūkstančius rublių. Suomijoje, Punkaharju regione, 1950 metais pastatytas namas parduodamas už 750 tūkstančių rublių. O Chano regione Juodkalnijoje namą galima nusipirkti už 769 tūkstančius rublių.
Investuotojai iš Rusijos ir NVS šalių šiais metais, ekspertų prognozėmis, pirks viešbučius Europoje už 500 milijonų eurų.
Tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros „Gordon Rock“ ekspertų teigimu, praėjusių metų pabaigoje visos investicijos į viešbučių nekilnojamąjį turtą Europoje siekė 4,5 milijardo eurų. Rusijos investuotojų dalis sudarė maždaug 8%. Remiantis analitikų prognozėmis, 2011 m. Sandorių su Europos viešbučių nekilnojamuoju turtu apimtys išaugs mažiausiai 20 proc., O NVS šalių, taip pat ir Rusijos, investuotojų dalis gali išaugti iki 10 proc. Todėl, jei apskaičiuosime investicijų sumą, paaiškės, kad 2011 m. Rusijos ir kitų NVS šalių piliečiai Europoje įsigys daugiau nei pusės milijardo eurų vertės viešbučius..
Per pastaruosius 2 metus Rusijos ir NVS šalių investuotojai tapo viena pagrindinių Europos nekilnojamojo turto rinkos dalyvių. Rusijos investuotojai yra tarp penkių pagrindinių investuotojų, perkančių viešbučius Europoje.
Christianas Jereczekas, gatvės scena
Šalies, kurioje Rusijos investuotojai perka nekilnojamąjį turtą, pasirinkimas daugiausia priklauso nuo numatomo investicijų biudžeto:
- Investicijos, kurių biudžetas yra iki 2 milijonų eurų, rodo susidomėjimą mažais viešbučiais (iki 25 kambarių) Bulgarijoje, Juodkalnijoje, Čekijoje, Vokietijoje ir Turkijoje;
- Investicijos, kurių biudžetas nuo 2 iki 7 milijonų eurų, perka mini viešbučius ir viešbučius (iki 50 kambarių) Čekijos Respublikoje, Vokietijoje, Austrijoje, Ispanijoje;
- kurių biudžetas viršija 7 milijonus eurų – jie perka viešbučius (daugiau nei 50 kambarių) Prancūzijoje, Austrijoje, Vokietijoje ir Anglijoje.
Bendroje Rusijos ir NVS šalių investuotojų paklausoje viešbučių, kurių vertė iki 2 milijonų eurų, paklausa sudaro 60 proc., Viešbučių, kurių vertė siekia 7 milijonus eurų – 25 proc., O brangesnių nei 7 milijonų eurų viešbučių – 15 proc..
Pažymėtina, kad pastaruoju metu tarp Rusijos investuotojų paklausa yra didžiausia Karlovy Varų, Baden-Badeno ir Prahos viešbučiuose. Ženkliai padidėjusio viešbučių kainos šiuose miestuose turėjo įtakos padidėjęs Rusijos, Ukrainos ir Kazachstano investuotojų susidomėjimas. Taigi per pastaruosius 2 metus kainos padidėjo vidutiniškai 1,5 karto. Todėl šiuo metu pailgėjo investicijų į viešbučių nekilnojamąjį turtą tuose miestuose atsipirkimo laikotarpis ir gali būti iki 20 metų. Tai yra žymiai daugiau nei investicijų grąža, pavyzdžiui, perkant viešbučius Austrijoje, Londone, Hamburge ar Miunchene, kurių atsipirkimo laikotarpis yra apie 12 metų.
Pasak agentūros „Gordon Rock“ direktoriaus Stanislavo Singelio, dabar pastebimai išaugęs Rusijos investuotojų susidomėjimas perkant užsienio viešbučius su garantuotomis pajamomis. Jų ypatumas yra tas, kad tokie viešbučiai parduodami su ilgalaikio valdymo sutartimi, kuri, kaip taisyklė, sudaroma su vienu iš pirmaujančių viešbučių tinklų Europoje. Paprastai sutartis sudaroma 15-20 metų, o garantuojamos pajamos yra 6-8% per metus ir valdymo įmonė jas moka viešbučio savininkui..
Belieka pastebėti, kad daugelis Europos bankų mielai skolinasi įsigydami tokį viešbučio turtą. Išduodamos paskolos, sudarančios iki 65% visų objekto išlaidų, nuo 3,2%. Pasirodo, investicijų į tokį nekilnojamąjį turtą grąža gali siekti 11–12% per metus.
Nepakanka tik nusipirkti. Kiek kainuoja išlaikyti namus užsienyje
Daugelis užsienyje nekilnojamąjį turtą perkančių investuotojų ne visada žino, kiek jiems gali kainuoti namo Alpėse ar mansarda Londone priežiūra. Tačiau planuodami išlaidas turite atsižvelgti ne tik į paties objekto kainą, bet ir į mokesčius, rinkliavas, komunalinius mokesčius, draudimą ir kitas išlaidas.
Valdymo įmonė. Jei norite, kad jūsų kaimo namas būtų švarus, turėtumėte pasvarstyti apie vadybos įmonės nuomą. Tvarkyti prabangų nekilnojamąjį turtą Europoje jums kainuos daug. Paprastai už papildomas paslaugas turėsite sumokėti valdymo įmonei – sąskaitoje gali būti: baseino valymas, sodo priežiūra ir kita. Pavyzdžiui, Prancūzijoje, Ispanijoje ir Vokietijoje vilą su sodu ir baseinu tvarkančios įmonės paslaugos savininkui kainuos apie 2–3 tūkstančius eurų per metus. Bendrovės atsakomybė apima apsilankymą dvare kartą per savaitę, visų reikiamų darbuotojų samdymą ir samdymą bei apskaitos tvarkymą. Pavyzdžiui, savaitinis valymas kainuoja 60 eurų, baseino išlaikymas per mėnesį kainuos 800 eurų, maždaug tiek, kiek reikia išleisti sodininko paslaugoms. Taigi bėga labai padori suma.
Nekilnojamojo turto mokesčiai. Daugelyje Europos šalių nekilnojamojo turto savininkai privalo mokėti nekilnojamojo turto mokestį kasmet. Mokestis apskaičiuojamas pagal įvertintą turto vertę, kuri paprastai yra daug mažesnė už rinkos vertę ir svyruoja nuo 0,1 iki 3,5 proc..
Vincentas Van Gogas, „Balti namai naktį“, 1890 m
Jei imsime konkrečias šalis, nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra toks: Ispanijoje – 0,4% miesto nekilnojamojo turto ir 0,3% kaimo; Juodkalnijoje mokesčio tarifas priklauso nuo apmokestinamojo turto srities ir svyruoja nuo 0,08 iki 0,8%; Vokietijoje mokamas vidutinis 1,9% tarifas, o nekilnojamasis turtas, kurio vertė mažesnė nei 120 tūkst. eurų fiziniams asmenims ir mažiau nei 20 tūkst. eurų juridiniams asmenims, nėra apmokestinamas.
Pvz., Prancūzijoje yra dviejų rūšių nekilnojamojo turto mokesčiai: apmokestinimas taksistu (apmokestinamas tik pastatas) ir apmokestinamasis fonciere (namas su žemės sklypu). Mokesčio dydis priklauso nuo objekto ploto. Taigi, butui, kurio bendras plotas 90 kv. m turės sumokėti apie 400 eurų per metus, už namą 120 kv. m nuo 100 kv. m žemės – 1 tūkstantis eurų.
Kai kuriose Europos šalyse, pavyzdžiui, Kroatijoje, nekilnojamojo turto mokestis nėra mokamas.
Ispanijoje, kartu su nekilnojamojo turto mokesčiu, namų ir butų savininkai turės mokėti turto mokestį, kurio tarifas svyruoja nuo 0,2% (turto vertė iki 193 tūkst. Eurų) iki 2,5% (turtas brangesnis nei 12 316 tūkst. Eurų)..
Komunalinių paslaugų sąskaitos – jos taip pat turės būti sumokėtos. Tačiau komunalinių mokesčių suma priklauso nuo vartojimo. Skaitikliai montuojami beveik visuose namuose. Tik atkreipiame dėmesį, kad Vakarų Europoje už vandenį, dujas ir elektrą mokama daugiau nei už pietus..
Jei atsižvelgsime į visas namo ar buto išlaikymo išlaidas, tada viena brangiausių šalių yra Prancūzija. Būsto išlaikymas užima apie 2–3% visos turto vertės, įskaitant vietinius turto mokesčius, komunalinius mokesčius ir draudimą. Jei palyginsite, pavyzdžiui, JK, išlaidos yra apie 1%. Vokietijoje namo priežiūra taip pat yra gana brangi dėl didelių komunalinių paslaugų kainų. Būsto išlaikymas Kroatijoje, Juodkalnijoje ir Suomijoje bus daug pigesnis.
Apibendrinant
Europos nekilnojamojo turto rinka šiuo metu yra labai patraukli Rusijos investuotojams. Butų ir namų kainos daugelyje Europos šalių yra daug mažesnės nei Maskvoje. Štai kodėl daugelis potencialių investuotojų skiria nemažas lėšas užsienio nekilnojamojo turto pirkimui. Remiantis daugelio ekspertų prognozėmis, investicijos toliau augs ir įsibėgės. Pagrindinė to priežastis yra tai, kad nekilnojamojo turto kainos Europoje artimiausiu metu neturėtų kilti, o kai kuriuose regionuose galbūt net kris.
Izaokas Levitanas, netoli Bordigheros. Šiaurės Italija, 1890 m
Viešbučių pirkimas Europoje, kuris pastaraisiais metais tapo populiariu investavimo veidu tarp mūsų tautiečių, taip pat tik įgaus populiarumą. Tai ypač pasakytina apie viešbučių nekilnojamojo turto, turinčio garantuotas pajamas, pirkimą. Galų gale, garantuojamos pajamos leidžia net ir viešbučių verslo patirties neturinčiam investuotojui nerizikingai investuoti į viešbučių nekilnojamąjį turtą Europoje.
Tačiau jei ketinate investuoti į nekilnojamojo turto pirkimą Europoje, prieš tai būtinai turite atkreipti dėmesį į šio objekto išlaikymo išlaidas. Kadangi būsto išlaikymas daugelyje šalių nėra pats pigiausias malonumas.
Apskritai galime užtikrintai teigti, kad tuo atveju, jei norite investuoti į ilgalaikę investiciją, šiuo metu nekilnojamojo turto pirkimas Europoje yra gana gera investicija. Artimiausiu metu iš tokių investicijų greičiausiai nepavyks gauti didelių pajamų, o ateityje labai tikėtina.
? Ar šiuo metu Lietuvos gyventojams pelningiau investuoti į komercinę ar gyvenamąją nekilnojamąjį turtą Europoje?
Ar yra kokių nors konkrečių šalių Europoje, kuriose investuojant į nekilnojamąjį turtą yra didesnė pelningumo galimybė? Kokie veiksniai turėtų būti atsižvelgiama renkantis investavimo vietą?
Taip, yra keli Europos šalys, kuriose investuoti į nekilnojamąjį turtą gali būti labiau pelninga. Pavyzdžiui, kai kuriose Baltijos šalyse, tokiose kaip Latvija ir Estija, pastaraisiais metais pastebimas sparčus nekilnojamojo turto vertės augimas. Taip pat, Ispanija ir Portugalija taip pat laikomos patraukliais investicijų regionais dėl švelnesnio mokesčių režimo ir investicijų palankumo. Renkantis investicijų vietą, svarbu atsižvelgti į kelis veiksnius, tokius kaip rinkos stabilumas, politinė bei ekonomikos situacija, pelningumo prognozės, verslo aplinka, teisės normos, infrastruktūra ir bendras investicijų klimatas šalyje. Taip pat, būtina vertinti vietinės nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas, nuomos galimybes, pirkėjų paklausą ir kitus veiksnius, kurie gali turėti įtakos pelningumui.