Šiuolaikinės daugiafunkcinių kompleksų rinkos ypatybės ir perspektyvos Maskvoje

Pastaruoju metu tarp sostinės nekilnojamojo turto objektų vis daugiau galite rasti daugiafunkcinių kompleksų (MFC). Kūrėjai vis daugiau dėmesio skiria šiam sektoriui. Tačiau sostinėje nėra tiek daug sėkmingų IFC pavyzdžių. Pažvelkime į daugiafunkcinių kompleksų rinkos specifiką sostinėje.

Maskvos MFC rinkos ypatybės

Jei apsvarstysime, kas yra daugiafunkcis kompleksas, tada reikia pasakyti, kad klasikine forma daugiafunkcis kompleksas turi atlikti mažiausiai 3 funkcijas, kurios, nepriklausomai viena nuo kitos, duos pajamų.

Edgaras Degas. Medvilninis biuras. 1873 metai

Į MFC gali būti įtraukti biurų, mažmeninės prekybos, gyvenamųjų namų, viešbučių ir sporto bei pramogų nekilnojamojo turto elementai. Paprastai šių dienų MFC didžiausia dalis priklauso komerciniam nekilnojamajam turtui: apie 15–20% viso ploto užima prekybinės patalpos, 50% – biurai, likusią dalį – gyvenamasis nekilnojamasis turtas. Paprastai prekybos salės yra apatiniuose aukštuose, biurai yra virš, viršutiniai aukštai yra skirti būstui.

Tokių kompleksų statybos plėtra Maskvoje yra susijusi su žemės trūkumu ir didelėmis kainomis. Dėl to kūrėjai, statydami daugiaaukščius daugiafunkcius pastatus, bando išspausti maksimalų pelną iš turimo žemės sklypo..

Reikėtų pažymėti, kad krizės metu daugumos IFC įgyvendinimas sostinėje buvo sustabdytas. Ši aplinkybė visų pirma atsirado dėl to, kad jiems reikia sudėtingų konstrukcinių ir architektūrinių sprendimų. MFC yra gana brangūs projektai, kurie paprastai negali būti sėkmingai įgyvendinti ekonomine klase. Tokie kompleksai geriausiai priskiriami verslo klasei, kuri krizės metu pasirodė mažiausiai paklausa..

Kaip pažymi kai kurie ekspertai, dėl to, kad krizės metu gyvenamasis nekilnojamasis turtas nusileido daug mažiau nei komercinis nekilnojamasis turtas, būsto rinkos atsigavimas vyksta sparčiau. Tačiau biurų ir mažmeninio nekilnojamojo turto segmente paklausa atsigauna daug lėčiau. Natūralu, kad tokia pati tendencija atsispindėjo ir daugiafunkcinių kompleksų struktūroje. Dabar gyvenamoji dalis, kuriai atstovauja butai, MFC struktūroje užima vis didesnę dalį.

Taip pat šiuo metu bet kuriame šiuolaikinės sostinės daugiafunkciniame komplekse yra privalomas pakankamas stovėjimo vietų skaičius. Tai padidina MFC kaip komercinės nuosavybės patrauklumą.

IFC pranašumai

Pagrindiniai daugiafunkcinių kompleksų pranašumai apima galimybę diversifikuoti galimą finansinę riziką, taip pat efektyviausiai naudoti visą objekto plotą..

Viktoras Vasnecovas. Caro Berendey rūmai. 1885 metai

Pasak ekspertų, projektas, kuris kuriamas įvairioms vartotojų kategorijoms, leidžia pakoreguoti sumažėjusios paklausos riziką tam tikruose nekilnojamojo turto segmentuose. Be to, kaip pažymėta aukščiau, tokių kompleksų statyba leidžia kūrėjams taupyti žemės išteklius, taip pat sumažinti energijos sąnaudas..

Tačiau pagrindinis daugiafunkcinių kompleksų statybos tikslas yra uždirbti pelno. Pasirinkus tinkamą projektą, pagrįstą efektyvia koncepcija, įvairių funkcijų derinimas viename objekte suteikia puikų efektą, leidžiantį gauti daugiau pajamų iš komplekso eksploatavimo. Didelio masto daugiafunkcio komplekso kūrėjams pelnas yra daug didesnis nei iš kuklaus klubo namo.

Daugelis verslo žmonių nori, kad viskas, ko jiems reikia, būtų kuo arčiau..

Be to, apčiuopiamus daugiafunkcio komplekso pranašumus gali pajusti ne tik statybų įmonės, bet ir tokių kompleksų gyventojai. Butus gyvenamojoje MFC dalyje paprastai perka žmonės, dirbantys komplekso biurų centruose. Jie taip pat yra pagrindiniai esamų infrastruktūros objektų klientai..

Štai kodėl tokie kompleksai yra labai patogūs dideliems moderniems megapoliams, leidžiantiems žmonėms žymiai sutaupyti laiką, praleistą judant mieste. Šiuolaikinis gyvenimas, kurio dinamiškumas kelia didelius reikalavimus laikui, kuris tampa vis vertingesnis. Daugelis verslo žmonių nori, kad viskas, ko jiems reikia, būtų kuo arčiau. Taigi išvada, kad laiko optimizavimo požiūriu daugiafunkciniai kompleksai yra idealūs, nes čia galite vienu metu dirbti, gyventi ir praleisti laisvalaikį..

IFC trūkumai

Nesvarbu, kaip patogu gyventi tokiame komplekse, jei esate šeimos žmogus, čia gali trūkti labai svarbių infrastruktūros elementų. Čia paprastai nerasite klasikinės vietinės zonos, kurioje įrengta žaidimų aikštelė, kiemas ir svečių automobilių stovėjimo aikštelė. Be to, mažai tikėtina, kad netoliese bus vaikų darželis, mokykla ar klinika..

Daugelio MFC trūkumai taip pat yra tai, kad šalia nėra natūralių objektų (viešas sodas, parkas, netgi tiesiog medžiai yra reti). Dauguma šių kompleksų yra arti pagrindinių magistralių.

Kitas MFC, kaip gyvenamųjų patalpų, trūkumas yra tas, kad jei komplekse yra nemaža dalis negyvenamųjų patalpų, viso pastato funkcionavimas bus pavaldus tik jiems. Todėl teritorijos naudojimui bus taikomas specialus režimas, taip pat vandens, elektros ir šilumos sunaudojimas..

Abelis Grimmeris. Babelio bokštas. 1604 m

Kita Maskvos kūrėjų problema yra tinkamos kvalifikuotos valdymo įmonės parinkimas, kuris užtikrins efektyvų darbą su skirtingų segmentų, kurie skiriasi savo funkcijomis, nekilnojamojo turto objektais. Deja, dauguma šalies valdymo įmonių turi siaurą specializaciją, kaip taisyklė, jos daugiau dirba komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje. Valdymo įmonių, kurios galėtų efektyviai dirbti kartu su komerciniu ir gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu, kapitalo rinkoje praktiškai nėra.

Perspektyviausi ir sėkmingiausi kompleksai Maskvoje

Anot nekilnojamojo turto rinkos analitikų, šiuo metu sėkmingiausias komercinio nekilnojamojo turto segmentų, įtrauktų į daugiafunkcinius kompleksus, derinys yra dviejų populiariausių formatų derinys: biurų patalpos ir butai..

Jei atsižvelgsime į didžiausių ir perspektyviausių daugiafunkcinių sostinės kompleksų, kuriuose siūlomi parduoti ar išsinuomoti butus, sąrašą, tai derinys: A klasės biurų ir butų yra beveik kiekviename dideliame mišriojo naudojimo komplekse ir jie kartu sudaro nuo 60 iki 85 proc. viso pastato ploto.

Šią dinamiką galima lengvai paaiškinti. Faktas yra tas, kad butų, esančių Maskvos verslo centre, nuomos ir pirkimo paklausą daugiausia lemia aukščiausi vadovai ir didelių įmonių atstovai. Jų paklausa palaipsniui auga, nes tai yra labai patogus verslo žmonių būsto formatas..

Kaip šiuo metu populiariausių MFC pavyzdį galime paminėti „Sostinių miesto“ kompleksą, kurį sudaro du aukštybiniai pastatai „Maskva“ ir „Sankt Peterburgas“. Bendras komplekso plotas yra apie 289 tūkstančius kvadratinių metrų. Trijų rūšių nekilnojamasis turtas čia pateikiamas beveik lygiomis dalimis: biurai, butai ir mažmeninės prekybos bei pramogų komponentai. Šiuo metu šiame komplekse yra parduodami butai, visiškai paruošti gyventi, kurių kaina yra nuo 10 tūkst. Iki 25 tūkst. Dolerių už kv. M. Biuro patalpų kaina MFC „Sostinių miestas“ svyruoja nuo 8 tūkst. Iki 18 tūkst. Dolerių už kv. M, nuoma kainuos 850–950 dolerių už kv. M. metais.

Daugiafunkcinis kompleksas, esantis Tsvetnoy bulvare ir vadinamas „Tsvetnoy legendomis“, taip pat pristato A klasės biuro patalpas ir butus. Bendras daugiafunkcio komplekso plotas yra 112 tūkstančių kv. m. Biurai užima šešis aukštus, o butams skiriama net aštuoni viršutiniai aukštai. Prekybos patalpos yra pirmame pastato aukšte. Biurų nuomos kaina čia yra 900 USD – 1 000 USD už kv.m per metus, parduodamų butų kaina svyruoja nuo 8,7 tūkst. USD iki 17,5 tūkst. USD už kv. M..

Daugiafunkcinis kompleksas „Theloft“, kurio plotas yra 20 tūkstančių kvadratinių metrų. m savo klientams taip pat siūlo butus ir biurų patalpas. Beveik 70% viso pastato ploto yra skirta butams. Biurų ir butų kaina šiame mišraus naudojimo komplekse yra beveik vienoda ir svyruoja nuo 4 tūkst. Iki 5,7 tūkst. Dolerių už kv. M..

Ką ateityje vertins IFC rinka

Kalbant apie daugiafunkcinių kompleksų formato plėtros Maskvoje ateities perspektyvas, daugumos ekspertų nuomone, tai įmanoma tik įgyvendinant išsamias pramonės zonų plėtros ir miesto centre esančio nykusio būsto rekonstravimo programas. To priežastis paprasta – laisvos žemės trūkumo sostinėje.

Tačiau pramoninių teritorijų pertvarkymas yra gana sudėtingas ir biurokratinis procesas. Dėl to kūrėjai susiduria su daugybe kliūčių.

Kita perspektyvi IFC plėtojimo sritis Maskvoje yra didelio masto projektų, įskaitant ir socialinės infrastruktūros objektus, kūrimas ir įgyvendinimas ne „Sodų žiede“. Verslo centrų, viešbučių kompleksų, žaidimų aikštelių, parkų ir kitų infrastruktūros elementų derinys padidins IFC kaip gyvenamojo nekilnojamojo turto populiarumą. Tuo pačiu metu statant infrastruktūrą reikės atsižvelgti ir į paties komplekso klasę, ir į teritoriją, kurioje jis bus statomas. Nes greičiausiai A klasės biurų nebus paklausos tarp nuomininkų regione. Tuo pačiu metu aukštos kokybės ir palyginti nebrangios patalpos pritrauks daugelio smulkaus ir vidutinio verslo savininkų dėmesį..

Apskritai daugiafunkcinių kompleksų segmentas yra gana perspektyvi kryptis sostinės nekilnojamojo turto rinkoje. Tokie kompleksai yra ateitis. Teisingas turėtų būti tik požiūris į daugiafunkcio komplekso statybą, nuo projekto apgalvotumo priklausys ir komplekso pelningumas, ir paklausa..