Kaip pasiklysti perkant naujus pastatus

Šiandien Maskvoje yra statoma apie 300 naujų gyvenamųjų pastatų. Beveik visa ši statyba vykdoma iš gyventojų surinktų pinigų: didžiąja dalimi atvejų butai parduodami jau pamatų duobės stadijoje..

Pirkdami butą naujame pastate, daugelis šeimų parduoda savo seną būstą, imasi paskolų iš bankų, koreguoja savo gyvenimo planus, atsižvelgiant į sutartyje nurodytą statybos pabaigos datą. Tačiau, kaip rodo praktika, gavę visas būsimo būsto išlaidas iš privačių investuotojų, dauguma vystytojų praranda susidomėjimą jais ir, pasinaudodami visišku nebaudžiamumu, sprendžia tik savo problemas..

Redakcijos laiške sukaupta nemažai laiškų ir kreipimųsi apie „įšaldytus“ statybos projektus, apie visiškai apmokamus ir net visiškai pastatytus namus, į kuriuos neįleidžiami butus pirkę piliečiai – laikraštis periodiškai kalba apie tokius atvejus ir planuoja tai daryti ateityje. Tačiau domina ir šios medžiagos apibendrinimas – bendras „kidalov“ paveikslas ir jo pagrindinių schemų klasifikacija naujų pastatų rinkoje.

Turto dalyvavimo statyboje principo ir ilgalaikės statybos derinimas suteikia statybų įmonėms daug pranašumų. Galite ilgą laiką „susukti“ pinigus ant šono ir, pavyzdžiui, reikalauti papildomų išmokų už jau sumokėtus butus, teigdami, kad per pastaruosius metus „statybinės medžiagos pabrango“. Taigi vėluojama statyba, slepianti įvairias „svarias priežastis“, šiandien įgijo didžiulį pobūdį..

Ilgalaikės statybų bendrovės dažnai visiškai nesidomi statybų užbaigimu. Jų veikla gana piramidinė..

Todėl agresyvi būsto reklama nesibaigia, atrodo, jau išparduotuose naujuose pastatuose. Skaičiavimas yra paprastas: kantrybės netekęs akcininkas reikalauja grąžinti jam pinigus, o vystytojas sąžiningai grąžina savo „bendrininkui“ dalį, kuri per pastaruosius kelerius metus buvo nusidėvėjusi, prieš tai pardavė savo butą naujiems žmonėms – žinoma, už naują kainą. Taip atsitinka, kad vadovai, dirbantys su klientais, tikslingai verčia juos nutraukti sutartį, palaikydami gandus apie nestabilią jų namų bendrovės situaciją. Tuo pat metu pinigai akcininkui grąžinami ne tik pagal nominalią vertę, bet ir sumokant dalimis, o tai nėra draudžiama įstatymais. Taip atsitinka, kad įmonė, oficialiai sutikusi grąžinti akciją, vis dėlto nemoka jos iškart ir niekas tiksliai nežino, ar ji apskritai mokės – daugelis tokių istorijų dabar yra tik „laukimo“ stadijoje..

Tačiau piramidė yra trumpalaikis dalykas. Ir todėl prieš žlugimą tokia įmonė paprastai reorganizuojama. „Bendra investuotojams“ pranešama, kad, atsižvelgiant į įmonės skaidymą, visos garantijos pagal sudarytus susitarimus yra perduodamos naujajai firmai „Ragai ir varnai“ ir prašoma patvirtinti „susitarimo nenutraukimo“ faktą. Žinoma, jiems neleidžiama patikrinti kūrėjo atskyrimo balanso. (Kai įmonė padalijama, mokesčių inspekcija tvirtina naujų firmų balansus. Tuo pat metu pagal įstatymus tik viena iš jų neturėtų patekti į bankrotą – joje turi būti daugiau skolų nei turtas – o kitos gali būti „manekenės“). Perkėlus pelną į kitą vietą, visas nepelningas turtas supilamas į naujai suformuotus „ragus ir kanopus“ – kad net pasiekę teismą ir iškėlę bylą jų pinigai privačių investuotojų negalėtų gauti: areštuotos įmonės sąskaitos tuščios.

Žinoma, ne visi ilgalaikiai statybos projektai yra piramidės. O jų kūrėjai iš tikrųjų tiki savo sąžiningumu ir noru nepažeisti kolektyvinio investuotojo teisių. Tiesiog gali viskas nutikti statybų metu. Todėl sąlygos ir kainos, kaip taisyklė, laikas nuo laiko nurodomos „papildomuose susitarimuose“ – atsisakymas pasirašyti, kuris (dėmesys!) Prilyginamas sutarties nutraukimui. Ir tokių papildomų susitarimų (priešingai nei pagrindinė sutartis) per daugelį statybos metų gali būti gana daug.

Kita schema, kaip gauti pelną iš pirkėjų piliečių, yra susijusi su kūrėjo pasikeitimu statant namą. Pavyzdžiui, plėtotojui, sudariusiam sutartis, gali būti atimamas sklypas už skolas, realius ar suvoktus pažeidimus. Jis taip pat gali perduoti savo teises kam nors kitam (praktiškai tie patys asmenys gali stovėti už skirtingų juridinių asmenų). Bet naujoji įmonė, gavusi objektą tokiu būdu, natūralu, nenori „užsiimti labdara“ ir reikalauja rimtų papildomų akcininkų mokėjimų ar šiaip – nutraukti sutartį, o tai jai yra gana naudinga..

Privatūs investuotojai gali tikėtis daug sukrėtimų net tada, kai namas yra paruoštas.

Pavyzdžiui, jų gali būti paprašyta mokėti papildomai. Be to, mes nekalbame apie papildomą 5–10 proc. Mokėjimą (tai jau tapo daiktų tvarkos dalimi) – buto kaina paskutinę akimirką gali padvigubėti. Tuo pačiu metu įmonės nepateikia dokumentų, patvirtinančių šių papildomų išmokų dydį ir teisėtumą. Jie turi efektyvesnę priemonę – šantažą. Akcininkams gresia sutarčių nutraukimas arba jie nepateikia registravimo institucijoms dokumentų, reikalingų nuosavybės teise priklausantiems butams įregistruoti. Tokiais atvejais labai sunku kreiptis į teismą. Faktas yra tas, kad dar visai neseniai visi bendro investavimo susitarimai buvo sudaryti išimtinai kūrėjo naudai. Iš tikrųjų buvo neįmanoma nepasirašyti tokio susitarimo, reikalauti pakeisti kai kuriuos jo punktus. Pokalbis tokiais atvejais buvo trumpas: „Man tai nepatinka – mes neverčiame tavęs! Yra norinčiųjų būti eilė”.

Kitas gana dažnas triukas yra tas, kad atiduodant namą klientas „pasirodo“ nemokus ir negali atsiskaityti rangovu. Ir šiuo atveju tie patys žmonės dažnai yra už skirtingų juridinių asmenų. Arbitražo teisme klientas pripažįsta savo kaltę ir atsiskaito su namu, kuris jau buvo areštuotas iki šio laiko. Rangovas butus parduoda antrą kartą, geriausiu atveju pirmas pirkėjas grąžina jų originalias akcijas..

Kita kūrėjų liga yra stulbinantis užmaršumas. Kai kurie iš jų prisimena apie „miesto dalį“ naujai pastatytame name tik po to, kai privatūs investuotojai jau nupirko šią akciją iš jų.

Ir dažniausiai jų visai neprisimena – juk kūrėjas sudaro sutartį su miestu, o butai parduodami per investicines bendroves ir nekilnojamojo turto firmas, kurios formaliai miestui nieko nėra skolingos. Jų nė kiek nejaudina dokumentų, leidžiančių parduoti šį būstą, trūkumas. Dėl to situacija „užšąla“: vietos valdžia, negavusi savo dalies, blokuoja gyvenvietę ir nestato namo eksploatuoti, teismai pamažu nagrinėja priešieškinius, o piliečiai, kurie už statybą sumokėjo iš savo kišenės, metų metus patiria didelį stresą..

Kitas vaisingas vystytojų ir vietos valdžios institucijų bendradarbiavimo variantas gali būti visos mikrorajono, kuriame nėra, pavyzdžiui, inžinerinės infrastruktūros, atsiradimas..

Kai toks objektas bus atiduotas eksploatuoti, „staiga“ paaiškės, kad turimų miesto pajėgumų nepakanka, kad būtų galima jį prijungti prie ryšių. Naujų katilinių, vandens paėmimo taškų, centrinių šilumos punktų ir komunikacijų statybai reikia daugiau pinigų, nei buvo išleista būstui ir socialinėms bei kultūrinėms priemonėms, ir nė viena iš jų neketina jų investuoti. Kūrėjas linkteli vietos valdžiai, valdžia vystytojui ir tarp jų minios protestuotojų, kurie sąžiningai sumokėjo už naujus butus tiksliai tiek, kiek reikalavo.

Tačiau net ir persikėlęs į naują butą ir įregistravęs jį kaip nuosavybę, privatus investuotojas neturėtų visiškai atsipalaiduoti.

Parduodami butus nekilnojamojo turto agentai griežtai saugo savo pagrindinę paslaptį – plėtros teritorijos planavimo planus. Ir dažnai nutinka, kad pirkėjas, sumokėjęs už „palankią ekologiją“ ir „vaizdingus vaizdus“, tikimasi, kad po jo langais nuties greitkelį ar kitą daugiaaukščių kompleksą. Dėl to vaizdas į žalią atstumą pakeičiamas vaizdu į statybvietę, kuri veikia dieną ir naktį, o tada vaizdas iš naujo namo sienos.

Paprastai piliečiai, suklaidinti kuo geriau, bando kreiptis į valdžios institucijas. Tačiau nei Maskvoje, nei regione nėra žinoma apie vieną atvejį, kai vyriausybės agentūros reaguotų į beviltiškus pagalbos prašymus..

Paprastai toks neveikimas paaiškinamas tuo, kad miesto struktūros nėra akcininkų sutarčių su vystytojais šalis, todėl nėra įpareigotos (ir net neturi teisės) kištis į ekonominius ginčus, kurie turi būti išspręsti teisme. Tiesa, kai tai lemia jų pačių nauda arba yra asmeninės sąskaitos pas kūrėją, vietos valdžios institucijos įsikiša daugiau nei aktyviai, gindamos interesus, kurie yra tiesiogiai priešingi piliečių interesams..

Deja, niekas negalės padėti piliečiams, tapusiems bendros statybos įkaitais, ir naujasis federalinis įstatymas „Dėl bendro dalyvavimo būsto statyboje“.

Didžiausią dėmesį skiriant privačių investuotojų apsaugai, įstatymas nustato universalią sutarties formą, fiksuotas statybų sąlygas ir kainas, draudžia piktnaudžiauti lėšomis, tačiau šis įstatymas netaikomas teisiniams santykiams, atsiradusiems iki jo įsigaliojimo (iki 2005 m. Balandžio 1 d.). Be to, įstatymas galioja tik tiems objektams, kuriems statybos leidimas buvo gautas po 2005 m. Balandžio 1 d. Ir daugelis kompanijų jau paskelbė, kad šis įstatymas joms niekaip neturės įtakos, nes jos turi daug projektų, kurių statybos leidimas buvo gautas anksčiau..

Taigi tie, kurie planuoja investuoti sunkiai uždirbtus pinigus į statybas, kurios prasidėjo anksčiau nei balandžio 1 d., Turės žaisti pagal senas taisykles. Su visomis iš to kylančiomis aplinkybėmis.