Kaip sumažinti riziką dalyvaujant bendrose statybose

Pirmiausia verta išsiaiškinti – kas jie yra apgauti Rusijos akcijų savininkai? Akcininkas yra asmuo, kuris dalyvavo bendroje statyboje sudarant bendro dalyvavimo sutartį su statybų organizacija (vystytoju).

Hieronymus Boschas. Surengėjas. 1500-ieji

Atitinkamai „apgautas akcininkas“ – bendro gyvenamojo namo statybos dalyvis, kurio atžvilgiu vystytojas neįvykdė savo įsipareigojimų – per sutartą laiką neužbaigė turto statybų, nepateikė akcijų nuosavybės registracijai ir dažnai tiesiog apgavo. Dėl to akcininkui, kuris investavo savo lėšas į statybas ir tikėjosi gauti būstą iki tam tikros datos, nelieka lėšų ir gyvenamojo ploto.

Beje, Maskvos vyriausybė, pradėjusi spręsti probleminių statybos projektų klausimą, patikslino, kad „apgauti akcijų savininkai“ gali būti laikomi tik tie piliečiai, kurie įsigijo vieną butą savo reikmėms. T. y., Kiti investuotojai, norėję užsidirbti pinigų tolesniam butų perpardavimui, negali priskirti savęs „apgaulės“ dalyviams, nors jų nuostoliai gali būti dar didesni.

Apgaulingi akcijų savininkai, kaip masinis reiškinys, Rusijoje pradėjo atsirasti 2003–2005 m.

Vyriausybė negalėjo nekreipti dėmesio į šį klausimą, ypač Maskvoje „probleminių“ objektų užbaigimas buvo patikėtas didžiausiai sostinės statybų bendrovei, o jau 2009 metais Jurijus Lužkovas, kuris tada buvo Maskvos meras, linksmai pareiškė, kad apgautų akcijų savininkų problema buvo visiškai išspręsta (). bent jau sostinėje).

Toks optimizmas pasirodė per ankstyvas – 2008 m. Krizė prisidėjo prie naujų įšaldytų ir apleistų statybų projektų atsiradimo, o apgaulingų dalyvių būriai vis dar auga iki šių dienų..

Remiantis oficialiais Regioninės plėtros ministerijos pateiktais duomenimis, 2011 m. Pirmojo ketvirčio pabaigoje Rusijos Federacijoje buvo daugiau nei 74 tūkst. Apgaulingų investuotojų į nekilnojamąjį turtą..

Rusijoje, pasak ministerijos, šiuo metu daugiau nei 900 bendrų statybų projektų yra laikomi „probleminiais“, tai yra, šie įrenginiai jau pažeidė namo atidavimo eksploatuoti terminus, statyba buvo įšaldyta, o akcininkai negali gauti savo butų ar bent jau grąžinti investicijas..

Kalbant apie globalų šios problemos pobūdį, verta paaiškinti, kad tik 16 iš 83 Rusijos Federacijos regionų vengė būti įtraukti į liūdną regionų, kuriems iškilo apgaulingų akcijų savininkų problema, sąrašą. Pirmąją vietą šiame reitinge užima Samaros regionas, kuriame Regioninės plėtros ministerija suskaičiavo 7,2 tūkst. Nuosavybės turėtojų, kurie negavo savo būsto, antroje vietoje buvo Maskva – 6,8 tūkst. Apgaulingų akcijų savininkų, Tatarstane yra apie 6,6 tūkst. Žmonių, kurie susiduria su įsigijimo problema. gyvenamojo ploto, Novosibirsko srityje – apie 4,7 tūkst. apgavo nekilnojamojo turto investuotojų, kurorto Krasnodaro teritorijoje – 4,6 tūkst., o Sankt Peterburge – daugiau kaip 3 tūkst. apgaulės dalyvių, besinaudojančių bendrosiomis statybomis..

Labiausiai atgarsio sulaukė apgaulingi Maskvos akcijų savininkai, kurie, norėdami atkreipti valdžios dėmesį į jų problemą, ne kartą surengė mitingus, demonstracijas, akcijas priešais sostinės mero kabinetą, protestus ir netgi ėjo į bado streikus. Tarp žinomiausių apgaulingų bendro statybų dalyvių atvejų yra 11 mikrorajonų statyba Pietiniame Tusino mieste, Maskvos „Windows“ būstų komplekse, Barselonos miestelio kaimelyje..

Mstislavas Dobužinskis. Susitikimas priešais Menų rūmus. 1920 m

11-osios Pietų Tushino mikrorajono pavyzdys aiškiai parodo, kad net objektai, kurie buvo pastatyti kontroliuojant sostinės valdžiai, gali būti „probleminių“ sąraše. Taigi, remiantis Maskvos vyriausybės nutarimu, 2002 m. Buvo pradėta statyti 11 mikrorajono, esančio Pietų Tusino mieste. Pradinė statybos pabaigos data buvo 2005 m. Tuomet daiktų pristatymo terminas (mikrorajone buvo numatyta pastatyti devynis pastatus) buvo atidėtas į 2007 m., O 2009 m. Sostinės vyriausybė savo dekretu pratęsė pristatymo terminus iki 2012 m..

Šiuo metu baigiami statyti 2 pastatai, o dar 1 statyba baigta, kaip bus aiškinamas likusių 6 pastatų likimas, nes statybų aikštelės teritorijoje vis dar yra nugriautų pastatų, kurių gyventojai net nebuvo iškeldinti..

Atsakomybė už statybų termino sutrukdymą buvo paskirta „Energostroykomplekt-M“ vadovybei, visų pirma bendrovės vadovui Andrejui Kruchininui, kuris buvo areštuotas šių metų vasario mėnesį ir šiuo metu laikomas ikiteisminio sulaikymo centre. Ekonominių nusikaltimų departamento darbuotojai bando išsiaiškinti, kur dingo akcininkų lėšos, daugybę pretenzijų pateikė ir rangovai, kurių darbas niekada nebuvo apmokamas kūrėjui.

Timofejevas pažadėjo, kad Maskvos vyriausybė paskirs butus visiems Tushino mikrorajono turėtojams biudžeto sąskaita.

Įdomu tai, kad iš pradžių pagrindinis 11-os mikrorajono kūrėjas buvo bendrovė „GlavMosStroy Holding Company OJSC“, ir tik tada Maskvos vyriausybė nusprendė perduoti statybvietę Kruchinino įmonei, nepaisant to, kad tuo metu bendrovės įstatinis kapitalas buvo tik 9 tūkstančiai rublių..

Šiuo metu 1940 žmonių, kurie yra apgauti 11-os mikrorajono pietų Tusino mieste akcijų savininkais, bando gauti Maskvos vyriausybės atsakymą – ar bus tęsiama likusių gyvenamųjų namų statyba ir kada jie pagaliau galės gauti savo kvadratinius metrus. Sergejus Sobyaninas jau pasirašė dekretą „Dėl Pietų Tushino rajono 11 mikrorajono plėtros investicinio projekto įgyvendinimo nutraukimo“, vyriausybės nutarimas dėl šio objekto plėtros buvo paskelbtas negaliojančiu.

Daugybė veiksmų, tokių kaip „apgaulingo akcininko“ pakabinimas priešais Maskvos mero kabinetą ir bendro statybų dalyvių mitingai, lėmė, kad Konstantinas Timofejevas, einantis komiteto pirmininko postą, siekiant užtikrinti investicinių projektų įgyvendinimą statybų ir kontrolės srityje bendro naudojimo srityje, pažadėjo, kad Maskvos vyriausybė biudžeto lėšomis paskirs butus visiems apgaulingiems Tushino mikrorajono akcijų savininkams. Tačiau kada tai atsitiks, kurioje srityje akcininkai galės gauti naujus butus, ar jie atitiks butus, kurie buvo pažadėti bendrosios statybos dalyviams pasirašant sutartį su KJSC ​​„Energostroykomplekt-M“, vis dar nežinoma..

Atsargumo priemonės

Kaip sumažinti riziką, dalyvaujant bendrose statybose? Nepaisant to, kad butų pirkimas dar nepastatytame pastate yra gana pelningas verslas, nes tokio nekilnojamojo turto kaina yra daug mažesnė nei jau baigtas statyti būstas, rizika tapti vienu iš apgavysto nekilnojamojo turto investuotojų yra gana didelė. Šios atsargumo priemonės gali sumažinti tikimybę papildyti akcininkų, negavusių pažadėtą ​​būstą, gretas:

Paulius Gauguinas. Išvakarės. Neklausykite melagio. 1889 metai

• kruopštus kūrėjo reputacijos tyrimas. Kai kurie punktai gali kelti nerimą jau įmonės, kuri veikia kaip pagrindinis objekto vystytojas, istorijos etape – naujai sukurtos firmos, turinčios per mažai įstatinio kapitalo, anksčiau dalyvavusios statybose, kurios buvo įšaldytos – visos šios organizacijos automatiškai patenka į kūrėjų grupę, kuri sukelia didžiausią susirūpinimą. Daugelis teisininkų pataria prieš pasirašant sutartį su kūrėjų įmone kreiptis į Arbitražo teismą ir pasitikrinti, ar organizacija anksčiau dalyvavo teisminiuose ginčuose. Tai galima padaryti Arbitražo teismo tinklalapyje. Nėra blogai, jei vystytojas, prieš pradėdamas šio objekto statybą, jau dalyvavo statant gyvenamuosius namus, kurie buvo sėkmingai ir laiku pradėti eksploatuoti;
• Neabejotinai turėtumėte reikalauti iš užsakovo, kad būtų pateikti šie dokumentai: daugiabučio namo statybos leidimas, projekto deklaracija, žemės sklypo nuomos ar subnuomos sutartis arba pažyma apie valstybinę vystytojo nuosavybės teisės į žemės sklypą, kuriame bus vykdoma daugiabučio namo statyba, pažymėjimą. Visi šie dokumentai turi būti privalomi, todėl bent vieno iš jų nebuvimas yra priežastis atsisakyti dalyvauti bendroje statyboje;
• dalyvavimo bendro naudojimo statybose sutarties tyrimas. Jūs neturėtumėte sutikti pasirašyti vekselio ar preliminarios investavimo sutarties, nes tokiu atveju kūrėjas gali vienašališkai nutraukti sutartį, o akcininkas kaip kompensaciją gauna tik tas vertybinių popierių išlaidas, kurias tariamai įsigijo. Taip pat sutartyje turi būti šie punktai – konkretaus perleidžiamo bendrojo naudojimo objekto apibrėžimas, užsakovo įmonės perduotas bendrosios paskirties objekto perdavimo laikotarpis, sutarties kaina, jos apmokėjimo terminas ir tvarka, taip pat bendrosios nuosavybės objekto garantinis laikotarpis..

Taip pat renkantis nekilnojamojo turto objektą, į kurį bus investuojamos lėšos, turėtumėte būti atsargūs, jei šio daugiabučio namo statytojas jau pasikeitė, galbūt net ne kartą, buto kaina yra per maža, palyginti su kitais panašiais objektais rajone, pradinis statybos laikotarpis buvo pratęstas , o kūrėjas bent kartą pateikė melagingą informaciją. Visa tai rodo, kad tikimybė tam tikru objektu tapti „apgaulingu akcininku“ padidėja daug kartų.

Kaip rodo šiuolaikinė Rusijos patirtis, vargu ar pavyks pasiekti 100% garantiją, kad objektas bus pradėtas eksploatuoti tiksliai sutartyje nurodytomis sąlygomis, tačiau aukščiau nurodytos atsargumo priemonės tikrai gali žymiai sumažinti riziką tapti „problemos“ bendrosios statybos dalyviu. Taip pat nebus nereikalinga kreiptis į profesionalų teisininką, kuris turi didelę patirtį šioje srityje ir geba kvalifikuotai patarti..