Kaip teisingai sudaryti nuomos sutartį

Nuomodami butus per patikimas nekilnojamojo turto agentūras, nuomininkai tiki, kad jiems garantuojama pagalba kilus konfliktams su namų savininkais. Ir jie yra stipriai nusivylę: agentai atsisako dalyvauti vidaus demonstracijose. Kartais paaiškėja, kad maklerių pažadai pasirinkti kitą būstą, jei nesutiksite su buto savininkais, nėra verti kainos – kaip tai daroma su „Pinigų“ skaitytojais, kurie paliko žinutes mūsų svetainėje. Tiesą sakant, vertingi yra tik sutartyje išdėstyti žodžiai. Ir ne su agentūra, o su pačiu savininku.

Saugokitės, pikta meilužė

Negalite laikyti šuns, tada rūkyti, tada vairuoti mergaites – teiginių, kad buto savininkas gali staiga ištikti nuomininką, spektras stulbina. „Gyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos rinka yra labiausiai ginčytina paslaugų rinka“, – kategoriškai sako Veronika Pankova, nekilnojamojo turto paslaugų vartotojų teisių apsaugos komiteto prie Maskvos nekilnojamojo turto savininkų asociacijos (IDA) vadovė. „Neseniai turėjome tokį atvejį: jaunas vyras iš senos moters išsinuomojo kambarį” kapeikos gabalėlyje „, tačiau ten galėjo gyventi tik mėnesį. Močiutė paprašė ją pamasažuoti, tada eiti nusipirkti maisto, tačiau merginos jam nebuvo leistos iš pavydo.” Dažnai butų savininkai nerimauja dėl nuomininkų dėl susitarimų, kurie buvo pasiekti žodžiu pasirašant nuomos sutartį. Šeimos su vaikais nurodo daugybę priežasčių, kodėl nuginčija piktybiškus savininkus: jie sako, kad jūsų dukra dažė veidą ant tapetų – suremontuokite visą butą. Arba, atvirkščiai, brandaus sąstingio laikų dizainas yra toks brangus šeimininkei, kad ji griežtai atsisako pakeisti suglebusius tapetus. Konflikto tarp „Pinigų“ skaitytojos Elenos Mikheeva, palikusios žinią mūsų tinklalapyje, ir jos nuomojamo kvadratinių metrų savininko konflikto priežastis buvo baldai: nuomininkui buvo uždrausta įvežti savo, liepęs gyventi vietiniuose griuvėsiuose. Galiausiai atsitinka taip, kad su tavo vaikais, šunimis ir komodomis viskas tvarkoje, tačiau pats savininkas pasirodo katastrofa, kuris tiki turįs teisę du kartus per savaitę apsilankyti tau nuomojamame bute, naudodamas savo raktą. Jau neminint apgaulingų schemų, kai paaiškėja, kad savininkas, iš kurio nuomojiesi butą, iš tikrųjų nėra toks, o paskelbtas tikrasis savininkas reikalauja skubiai išlaisvinti savo kvadratinius metrus.

Panaši istorija nutiko ir su agentūros „Defektas“ klientu Maksimu Komovu. „Mano agentas išsirinko butą, o mes kartu vykome susitikti su savininku. Jis parodė pasą su leidimu gyventi ir dokumentą, kuriame jis buvo nurodytas kaip šio buto pirkėjas. Agentas peržvelgė dokumentus, nes mano sutartyje su” Defact „buvo nurodyta, kad jis turėtų pasitikrinti. Jie pasirašė sutartį, aš gavau raktus, savininkui buvo sumokėta iš anksto prieš du mėnesius, agentui buvo priteista 100% mėnesinės nuomos mokesčio “, – sako p. Kai nelaimingas nuomininkas po dienos su daiktais atvyko į nuomojamą butą, paaiškėjo, kad jame jau gyveno žmonės, kurie jį nuomojosi per kitą to paties asmens atstovą. Paaiškėjo, kad savininkas, kaip ir jam parodyti dokumentai, nebuvo tikras: jis prieš pusantro mėnesio pats nuomojo butą iš pirminio savininko ir suklastojo nuosavybės dokumentus. Pono Komovo teigimu, už teisėtą sandorio grynumą atsakinga agentūra iš pradžių pripažino savo kaltę ir pažadėjo kompensuoti išlaidas (iš viso jos sudarė 90 tūkst. Rublių), tačiau pinigų grąžinti neskubėjo. Vienu metu klientui buvo pasakyta, kad „įmonė buvo uždaryta“..

Tačiau, jei sukčiai dažniausiai susiduria su pavienių tarpininkų ar pseudoagentūrų paslaugomis, tada didelių butų nekilnojamojo turto bendrovių klientai nėra apsaugoti nuo butų savininkų tironijos. Šiandien jūs davėte agentui nemažą sumą – mėnesinį mokestį už nuomojamą butą (vidutinio „odnushka“ nuomos kaina Maskvoje jau artėja prie 1000 USD), rytoj jūs susiginčijote su savininku (kuris, beje, pagal įprastą praktiką iš karto gavo mokėjimą už du mėnesius) ), eikite į agentūrą – ir jūs tikrai neabejotinai gausite posūkį nuo vartų. Jei nesate budrūs rengdami sutartis, agentų nenoras spręsti jūsų problemas greičiausiai bus visiškai teisėtas, perspėja Veronika Pankova iš IDA.

Išsami informacija

Nekilnojamojo turto pardavėjų įsipareigojimus nustato paslaugų teikimo sutartis. Kiekviena agentūra turi savo, tačiau jūs galite pamatyti bendrą bruožą, kuris klientams yra labai nemalonus: ypač retai įprastoje sutartyje yra nuostata dėl maklerių dalyvavimo ateityje (ta, kuri prasideda kitą dieną po to, kai šalys susikibia rankomis pasirinktame bute). jų klientų likimai. „Nekilnojamojo turto pardavėjas skolingas tiksliai tiek, kiek buvo pažadėta sutartyje. Daugelis nekilnojamojo turto agentūrų nenori būti arbitrais iškilus namo savininko ir nuomininko konfliktui”, – sako Veronika Pankova. „Ši pozicija iš dalies pateisinama, nes niekas negali garantuoti, kad ateityje tarp nuomininko ir nuomotojo bus visiškas supratimas “.

Paprastai sutartyje su agentūra nurodytas paslaugų rinkinys yra minimalus: ieškoma buto pagal kliento nurodytus parametrus ir organizuojama jo peržiūra. „Realių butų variantų, kuriuos galime pasiūlyti, skaičius žymiai viršija skaičių, kurį žmonės gali rasti skaitydami skelbimus ant stulpų ir laikraščiuose“, – sako Marija „Žukova“, „Miel-Arenda“ pirmoji direktoriaus pavaduotoja. Pasirodo, remiantis maklerių logika, kad jų klientai moka pinigus pirmiausia už prieigą prie agentūrų bazių ir galimybę sutaupyti laiko, kurį reikėtų išleisti savarankiškiems skambučiams į savininkus. Vis dėlto sveikas protas diktuoja, kad jei šiandien jums rastas butas, o rytoj paaiškėja, kad jūs negalite jame gyventi savo noru, tada jis yra tas pats, tarsi nieko nerastumėte jums. Todėl nekilnojamojo turto pardavėjai, be atstovavimo sutarties su savo klientu, paprastai prisiima dar vieną prievolę: jie padeda sudaryti nuomos sutartį, kuri reguliuoja buto savininko ir jo nuomininko santykius. Būtent ši darbo sutartis tampa kliūtimi, kai kyla konfliktinės situacijos..

Nuomos sutartį taip pat galima sudaryti su savininku, kurį suradote be maklerio pagalbos. Profesionalaus teisininko pagalba rengiant tokį popierių jums kainuos apie 3 tūkstančius rublių, sako bendrovės „Teisinė apsauga“ advokatas Bogdanas Leskovas. Nekilnojamas nereikalauja iš klientų šių pinigų: viskas įskaičiuota į komisinius. Todėl gali būti, kad kartais tokios sutartys dėl vartotojų savybių primena nemokamą sūrį, įeinantį į pelių pelėsių kompleksą. Nekilnojamojo turto agentas dažniausiai tik įsitikina, kad šablono nuomos sutartyje yra išdėstyti pagrindiniai punktai: sutarties terminas, gyvenamojo būsto nuosavybės dokumento duomenys, atsiskaitymo tvarka, mėnesio nuomos kaina, jo padidėjimo sąlygos sutarties galiojimo metu. O kaip mergaitės, rūkymas, augintiniai ir galimybė importuoti savo baldus? Standartinėse nuomos sutartyse apie tai nėra nė žodžio. „Mačiau sutartis viename ar dviejuose puslapiuose. Ką ten galima parašyti?” – piktinosi ponia Pankova. „Normali sutartis yra bent keturi puslapiai. Kuo daugiau informacijos, tuo geriau”.

„Norėdami išvengti galimų konfliktų su savininku, per pirmąjį susitikimą aptarkite su juo jums svarbiausias sąlygas ir reikalaukite, kad jos būtų įtrauktos į nuomos sutartį“, – pataria Marija Zhukova iš „Miel-Arenda“. Visų niuansų turbūt neįmanoma numatyti. Tarp pagrindinių ekspertų išskiriami šie asmenys: asmenų, turinčių teisę gyventi kartu su jumis, skaičius, jo savininko apsilankymo bute tvarka, gyvūnų laikymas, remontas ir jo išlaidų kompensavimas, baldų eksportas ir importas, rūkymas patalpose, sąskaitų apmokėjimas, atsakomybė už žalą ir turto trūkumai, svečių, kurie gali būti bute dieną ir naktį, skaičius. Kad savininkas jūsų neapkaltintų apgadinęs savo baldus, patariama prie sutarties pridėti turto aprašą, kuriame turi būti užfiksuota visa pastebėta žala..

Ypatingas dėmesys turėtų būti kreipiamas ir į nuosavybės teises patvirtinantį dokumentą. Jei nurodoma, kad pareikštinė savininkė valdo tik dalį buto, būtina gauti likusių savininkų, taip pat visų bute registruotų asmenų, vyresnių nei 14 metų, sutikimą (parašą nuomos sutartyje ar notaro patvirtintą sutikimą). Priešingu atveju vieną dieną vienas iš jų gali pasirodyti prie jūsų slenksčio, pareikšti, kad neturi kur gyventi, ir teisėtai likti bute. Teisininkai teigia, kad dviejų privačių asmenų sudaryta darbo sutartis yra teisėta be notaro patvirtinimo: dokumente yra pakankamai pasų duomenų ir šalių parašų. Jei savininkas apkaltins nuomininką sutarties pažeidimu, jis nebus mušamas nuomininkui be kovos. „Visus ginčus pagal susitarimą galima išspręsti tik teisme ir tai užtrunka vidutiniškai devynis mėnesius“, – sako Maskvos advokatų asociacijos „Yurprofi“ advokatas Dmitrijus Nikolajevas. Anot advokato, greičiausiai buto savininkui teks teisme ieškoti tiesos: policininkas nuomininko neiškeldins turėdamas nuomos sutartį. „Rajono policijos pareigūnas, net jei jis nėra buto savininko giminaitis, net nenorės gilintis į šias problemas“, – tikina teisininkas. „Antstoliai užsiima iškeldinimu“..

Tačiau buto savininkas gali sužlugdyti nuomininko gyvenimą, neperžengdamas teismo slenksčio: jis tiesiog pradės terorizuoti nuomininką skambučiais ir apsilankymais. Tokiu atveju jūsų netinkamo savininko skrydis gali būti laikomas jūsų pralaimėjimu: „Jei nusprendėte išsikraustyti patys, laikoma, kad jūs savo iniciatyva nutraukėte nuomos sutartį“, – perspėja Dmitrijus Nikolajevas. „Agentūros pasiūlytuose dokumentuose paprastai nurodoma, kad Tokiu atveju nuomininkas net neturi teisės į užstato sumos grąžinimą (tas pats antrasis mėnesinis mokestis mokamas iškart sudarius sutartį: normaliai vykstant įvykiams, jis mokamas už paskutinį jūsų buvimo mėnesį nuomojamoje vietoje..

Tačiau atstumti beprotiškos meilužės išpuolius neišeinant iš metų nuomojamos tvirtovės taip pat nėra malonus pasirinkimas. Būtų idealu, jei buto pasirinkimo paslaugos būtų ne formalios, o faktiškai teikiamos. Tai yra, paprastu būdu, kad galėtum ramiai gyventi bute, kurį rado agentai. Pasak Veronikos Pankovos, išeitis iš situacijos yra naudotis nekilnojamojo turto agentūrų paslaugomis, kurios garantuoja, kad jei nepavyko išvengti konflikto su nuomotoju, jums bus parinkta kita galimybė už pinigus, kuriuos sumokėjote kartą.

Reklamos keiksmažodžiai

Kai kurie makleriai kalba apie savo paslaugų garantiją. Tiesa, pasak ponios Pankovos, tokias nekilnojamojo turto agentūras Maskvoje vis dar galima suskaičiuoti iš vienos pusės. Iš esmės, jos įsitikinimu, tai vidutinės klasės agentūros, suinteresuotos formuoti savo reputaciją. O kaip tiems, kurie rinkoje turi seną reputaciją? „Deneg“ korespondentas, slepiantis potencialų klientą, paskambino agentūroms iš vadinamojo didžiojo ketverto, kuris sudaro liūto dalį visų operacijų: BEST, INCOM, MIAN ir Miel. Buvo tik vienas klausimas: ar jūs garantuojate, kad pasirinkus kitą būstą jau sumokėta komisija, jei pirmojo buto savininkas pradeda mane išgyventi? Pastarosiose trijose agentūrose jie pažadėjo suteikti tokią garantiją, o sąlygos buvo vadinamos tomis pačiomis: jei per tris mėnesius nuo nuomos sutarties sudarymo klientas yra priverstas atsisakyti buto ne dėl savo kaltės, tada jis nemokamai ieško naujo būsto..

„Jei paaiškėja, kad” savininkas „yra sukčius, o mūsų įmonės darbuotojas nesugebėjo nustatyti šio fakto sudarydamas nuomos sutartį, mes nemokamai pasirenkame naują butą klientui ir grąžiname jam visą komisinę sumą”, – priduria Marija Zhukova iš „Miel-Arenda”..

Jei mes nekalbame apie sukčiavimą, makleriui, be abejo, yra naudingiau išspręsti šalių konfliktą, nei vėl susipainioti su būsto pasirinkimu. Pasak ponios Žukovos, agentams dažnai pavyksta išspręsti problemas: „Kiekvienai situacijai yra argumentų“. „Savininką beveik visada gali įbauginti policija ar mokesčių inspekcija – niekas nemoka mokesčių“, – dėl anonimiškumo mažos nekilnojamojo turto bendrovės atstovas pasidalino savo patirtimi su „Dengi“..

Pastebėtina, kad bendrovės „BEST-Real Estate“ specialistė, atsiliepusi į „Deneg“ korespondento skambutį, labai nustebusi garantinių įsipareigojimų klausimo, teigė, kad jie nieko tokio ir, be to, tokie konkurentų pažadai yra tik reklamos triukas..

„Pinigų“ skaitytojos Elenos Mikheeva atvejis, deja, patvirtina šią tezę. Anot jos, derybų metu bendrovėje „INCOM-nekilnojamasis turtas“ jai buvo pažadėta nemokamai pasiimti naują būstą, jei kiltų konfliktas su buto savininku per pirmuosius tris gyvenimo mėnesius. Tačiau nors kivirčas įvyko beveik kitą dieną po atvykimo, agentas teigė, kad jau atliko savo darbą. Atsakydamas į žodinius skundus, teigia mūsų skaitytojas, bendrovės skyriaus vedėjas mandagiai patarė jai kreiptis į teismą. „Deneg“ korespondento prašymu Elena Mikheeva patikrino, ar jos susitarime su agentūra yra garantijos sąlyga, leidžianti tikėtis tokio proceso sėkmės: paaiškėjo, kad nieko tokio pobūdžio ten nebuvo užfiksuota. Agentas jai suteikė garantijas tik žodžiais, todėl pretenzijos jam gali būti tik moralės, bet ne įstatymų srityje.

„Kiekvieną mėnesį komiteto posėdyje mes svarstome pretenzijas skirtingoms agentūroms“, – pažymi Veronika Pankova iš IDA. „Daugeliu atvejų skundai yra susiję būtent su garantiniais įsipareigojimais.“ Išvada nėra sunki: kad ir koks agentas jums pažada, turite paprašyti jo parodyti popieriuje.

Tuo pačiu metu, pasak ponios Pankovos, jei kalbame apie nekilnojamojo turto agentus, kurie ilgą laiką dirba rinkoje, tada pusė atvejų konfliktai yra išsprendžiami įmonėse. Svarbiausia yra įtraukti aukščiausią vadovybę į jūsų problemos eigą. Lengviausias būdas tai padaryti yra išsiųsti patvirtintą laišką su pranešimu vadovui. Taip pat Veronika Pankova pataria daryti įtaką agentūroms padedant visuomeninėms organizacijoms, kurioms priklauso jos skyrius. „Kartais įmonių vadovai sutinka padėti tik tada, kai aš pradedu su jais kalbėtis komiteto vardu“, – pažymi ji ir iškart pareiškia išlygą. „Nors mes priimame skundus prieš visas Maskvoje veikiančias įmones, mes galime kontroliuoti tik tų, kurie yra Rusijos maklerių gildijoje arba Maskvos maklerių asociacijoje (apie 200 agentūrų) “. Ponios Pankovos teigimu, ketvirtadaliu atvejų šalys susitaria taikiai. Likusios bylos vienodai išspręstos vienos iš jų naudai. „Jei mūsų sprendimas nepatinka šalims, tada jie kreipiasi į teismą. Bet tai tik apie 5% atvejų”, – teigė IDA atstovas.

Tik nedaugelis tikrai patenka į teismą, sutinka advokatas Dmitrijus Nikolajevas. „Vidutinis civilinės bylos teisme laikas yra devyni mėnesiai. Vykdymo procesas yra dar lėtesnis. Išleistas laikas, pinigai ir nervai neatsipirks”, – aiškina jis. Nekilnojamas turtas supranta, kad ne visi jų klientai yra atsidavę žmogaus teisių gynėjai ar bylos šalininkai, todėl siūlo jiems taip lengvai susitikti teisme. Taigi geriau to nekelti į tai, nepagailint pastangų sutartyje su agentūra perduoti visus pastarosios garantinius įsipareigojimus, o sutartyje su buto savininku – maksimalų niuansų skaičių, susijusius su jūsų gyvenimo būdu. Kadangi minimali emisijos kaina jau artėja prie 3 000 USD, nuobodulys nebeatrodo menkas.