Kaip užregistruoti nuosavybę

Iš pasakojimų, kurie nutinka Maskvos naujų pastatų butų pirkėjams, galite sudaryti mokomąjį vadovą. Vienas įsimintiniausių skyrių turėtų būti skirtas įsigyto būsto nuosavybės registravimo problemai. Ši problema daugiausia lemia sostinės biurokratinio mechanizmo veikimą. Tačiau yra daugybė kitų veiksnių, kurie rimtai prailgina pavadinimo dokumentų gavimo laiką, o jų nebuvimas žymiai riboja pirkėjų laisvę.

vaizdas

Atstumas metais

Koks realus nuosavybės teisių įgijimo laikas? Kokias galimybes pirkėjas turi disponuodamas turtu per laikotarpį nuo daikto pristatymo iki šių dokumentų gavimo? Pavyzdžiui, ar galima butą parduoti, paaukoti, paveldėti, padalyti butą ar įkeisti butą už paskolą? Ar teisinga pradėti remontą bute? Kiek kainuoja pats dizainas? Čia yra klausimai, kuriuos reikia išsiaiškinti.

„Augur Estate“ komercijos direktorius Viktoras Kozlovas pasakoja apie veiksmus, susijusius su nuosavybės teisių registravimo procedūra: „Prieš įregistruojant butų pirkėjų nuosavybės teises į naujai pastatytus namus, valstybinė registracija į miesto nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą ir investuotojų teisių į nekilnojamąjį turtą registravimas“. Ne kartą buvo priimti sprendimai ir potvarkiai dėl laiko, reikalingo miesto nuosavybės įregistruoti gyvenamąsias patalpas, sutrumpinimo. 2004 m. Maskvos vyriausybės dekretu buvo įsteigta viena specializuota Teisingumo instituto priėmimo įstaiga, kuri valstybiškai registruoja teises į nekilnojamąjį turtą ir su juo susijusius sandorius. Tačiau esamos problemos dar neišspręstos..

„Pasirašius atskyrimo protokolą su miestu, prasideda kitas etapas – investuotojų teisių į nekilnojamąjį turtą registravimas Maskvos valstybiniame nekilnojamojo turto registravimo komitete ir sandorių su juo sudarymas, – tęsia Viktoras Kozlovas. – Šiuo atveju patvirtinimo sąlygos yra reglamentuojamos, tačiau kartu su Todėl dažnai keičiasi dokumentų registravimo reikalavimai. Plėtros kompanijos yra priverstos kelis kartus suderinti dokumentus su pakeistais reikalavimais. Taigi 30 dienų laikotarpis, skirtas investuotojų teisėms į nekilnojamąjį turtą įregistruoti, trunka mėnesius. Paskutinis proceso etapas – – fizinio ar juridinio asmens nuosavybės teisių įregistravimas pagal įstatymą „Dėl valstybinės teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo ir su juo susijusių operacijų“; tai užtrunka dar mėnesį. Visas sukauptas laikas nuosavybės dokumentams gauti Maskvoje praleidžia nuo vienerių metų iki pusantrų metų, ypatingais atvejais – iki trejų x metai nuo namo pristatymo valstybinei komisijai dienos “.

MIAN nekilnojamojo turto agentūros teisinio skyriaus vadovė Khaya Pleshitskaya pabrėžia, kad PTI atlikti matavimai užima daug laiko: Investiciniam projektui baigti rengti butų priėmimo ir perdavimo dokumentai bei dokumentų paketas. Tik po to atidaromas namo teisinis adresas Federalinėje registracijos tarnyboje. „.

Taigi nuosavybės teises nustatantys dokumentai turės laukti nuo metų (geriausiu atveju) iki trejų metų. Dauguma nekilnojamojo turto specialistų sutinka su šia išvada..

Kūrėjai plauna rankas

Kas yra kaltininkas dėl daugybės vėlavimų įregistruoti nuosavybės teises į jau įsigytą būstą? Kas verčia miesto valdžią taip atidėti investuotojų teisių registravimo procesą ir ilgą laiką nepasirašyti priėmimo pažymėjimų?

Atsakymas yra akivaizdus. „Savivaldybės valdžios institucijos laukia, kol vystytojas visiškai įvykdys visus įsipareigojimus pagal investicinę sutartį“, – aiškina Viačeslavas Timerbulatovas, „Konti“ įmonių grupės viceprezidentas. „Iš esmės mes kalbame apie kraštovaizdžio tvarkymą, rajono socialinės infrastruktūros plėtrą, perkėlimą į prefektūros nuosavybę. būstą laukiančiųjų sąraše esantiems žmonėms ir pan. Taigi iš tikrųjų atidėtas ne nuosavybės teisių įregistravimas, o investuotojo ir miesto sudaryto investavimo sutarties įgyvendinimo akto pasirašymas. Visoms instancijoms susitarti ir jas perduoti objektyviai reikia laiko “..

Tačiau, kaip paaiškėja, svarbu ne tik dėl objektyvių priežasčių. Štai ką pasakojo korporacijos „Inkom-nekilnojamasis turtas“ teisininkė Angelica Zharkova: „Kūrėjas, sudarydamas investicinę sutartį ir vėliau gavęs leidimus gyvenamojo objekto statybai, įgyja tam tikrų įsipareigojimų miestui, sukurdamas infrastruktūrą statybvietėje, taip pat naudodamasis miesto paslaugomis. komunikacijos – kompensacijos miestui mokėjimas.Pasibaigus naujo pastato statybai, kai visi butai parduodami nuosavybės savininkams ir užsakovas uždirbo pelną, jis nebesinori vykdyti įsipareigojimų miestui. Tačiau miesto valdžia šiuo atveju laukia, kol vystytojas įvykdys savo įsipareigojimus pagal investicijas. Tai gali trukti metų metus, todėl dokumentas – investicinės sutarties vykdymo aktas, kuris laikomas esminiu, jų nepasirašo. Būtent šis dokumentas yra pagrindas atidaryti adresą naujai sukurtam objektui ir įregistruoti nuosavybės teises “..

Miesto ir investuotojo santykiai yra atskira, labai skaudi ir didelė tema. Be abejo, savivaldybių valdžios institucijų našta statytojams yra labai didelė. Kai kuriuose rajonuose vadinamoji miesto dalis siekia 40% projekto investicinių išlaidų. Esant tokiai situacijai, nekilnojamojo turto plėtotojai bando kabliuku ar kreivais būdais atsikratyti neapykantos ir, kaip jiems atrodo, nepagrįstai sunkios naštos. Atidėjimas gali trukti ilgus metus, ir kol pasibaigs kovos dėl karo žaidimas, pirkėjas lauks.

Tačiau dauguma kūrėjų griežtai nesutinka su tokiomis išvadomis. Viačeslavas Timerbulatovas aiškina: „Sąžiningam kūrėjui objektyviai nenaudinga atidėti nuosavybės teisių registravimo procesą, nes tokiu atveju įmonė gali sulaukti didelių baudų“. „Kūrėjams nenaudinga atidėti nuosavybės teisių į butą registraciją, nes jie patiria daugybę išlaidų“, – teigė Sergejus Lyadovas, investicijų ir statybų bendrovės „Miestas – XXI amžius“ spaudos sekretorius. Apie kokias išlaidas mes kalbame? Visų pirma, tai yra eksploatavimo ir komunalinės išlaidos komplekso išlaikymui po valstybinės komisijos pristatymo. Tiesą sakant, pagal sutarties sąlygas tokių išmokų našta dažniausiai tenka pirkėjų pečiams, tačiau pastarieji, kaip tvirtina tie patys statytojai, dažnai atsisako mokėti už turtą, kuris jiems teisiškai dar nepriklauso. Taigi, kas bus didesnė – galimybė gauti nuolaidų iš miesto ar sutaupyti komunalinių paslaugų sąskaitose? Klausimas tikriausiai retorinis.

Susitariančiosios šalys

Be sunkumų, susijusių su investavimo įpareigojimų įgyvendinimu, šiuo metu yra ir dar viena labai sudėtinga problema. Tai yra namo prijungimas prie komunalinių paslaugų. „Paskutiniame projekto įgyvendinimo etape ši problema yra pati skaudžiausia, – sako Sergejus Lyadovas. – Jei klausimas nebuvo išsamiai išnagrinėtas iš anksto, tada teisių registravimo atidėjimas kai kuriais atvejais gali siekti keletą metų.“.

PTI darbuotojų lėtumas yra dar viena priežastis, dėl kurios vėluojama tvarkyti duomenis. Tačiau situacija neapsiriboja aprašytais sunkumais. Kaip žinote, be kūrėjo įmonės, projekto įgyvendinime dažnai dalyvauja keli investuotojai. Pastarieji pritraukia bendrus investuotojus, ir visi jie ateityje į statybas traukia asmenis – akcijų savininkus. Problemų kyla todėl, kad dokumentus, susijusius su namo statybos užbaigimu, turi pasirašyti visi investuotojai, kurie yra investicinės sutarties šalys. Bet tai negali įvykti tol, kol nebus atlikti visi skaičiavimai tarp investuotojų ir kūrėjo, įmonių ir kreditorių..

„Dėl to nukenčia akcininkai“, – sako Anželika Zharkova. „Leiskite man pateikti pavyzdį. Namai Proletarskio prospekte, 51a ir 51b valdos buvo priimti valstybinės komisijos 2005 m. Balandžio mėn., Namai buvo užsakyti ir apgyvendinti. turto, nes yra daug investuotojų, o atsiskaitymai tarp jų nebuvo atlikti iki galo. Reikia pasakyti, kad atsiskaitymai tarp investuotojų ir kitų investuotojų ne visada sprendžiami savanoriškai, kartais – ir visai neseniai – tarp jų kyla ginčai, kurie išsprendžiami tik Atitinkamai, negalima kalbėti apie jokius dokumentus dėl investicinės sutarties vykdymo. Ir akcininkas laukia, kol bus išspręsti visi šie ginčai. Tai atsitiko „Nikulino-2“ mikrorajone, kai investicinės sutarties šalys negalėjo išsiaiškinti, kas kam yra skolingas, ir vienas iš jų pateikė ieškinį teisme. jų nuosavybės pripažinimas “.

Daugelis teisininkų įsitikinę, kad tais atvejais, kai nuosavybės teisių registravimas yra atidėtas, veiksmingiausias būdas apginti savo teises yra teismas. Panašūs precedentai egzistuoja ir šiandien..

Privalumai ir trūkumai pakabinti

Visą laiką, kol atliekami aukščiau išvardinti veiksmai, naujojo pastato pirkėjas nesutinka. Jo pozicija yra pati nepalankiausia ir laisviausia, tai yra žmogaus, kuris tapo valdininkų ir statybininkų, statybininkų ir energetikos inžinierių, investuotojų ir kitų investuotojų konfrontacijos įkaitais, pozicija. Tačiau pirkėjas, kuris turi tikras, bet ne teisėtas teises į įgytą turtą, taip pat turi keletą galimybių..

„Gavęs vystytojo leidimą, pirkėjas gali pradėti remontuoti butą prieš įregistruodamas nuosavybės teises, nes paprastai įmonės nori sutikti pirkėjus“, – sako Sergejus Lyadovas. Bet šiuo atveju būsimam buto savininkui taikomi dideli apribojimai. Pavyzdžiui, tai neturi įtakos buto ir pastato fasado projektavimo ypatybėms, nes tada mes kalbame apie pertvarkymą, kuris iš principo yra draudžiamas iki nuosavybės teisės įregistravimo.
Pirkėjas taip pat turi teisę paveldėti butą, kuris dar nėra teisiškai įforminamas, nes tokį veiksmą numato Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (pagal įstatymą galima palikti testamentą ne tik turtui, kurį testatorius turi testamento sudarymo metu, bet ir tam, kuris atsiras jo ateityje). Khaya Pleshitskaya aiškina: „Paveldėti galima, net jei nėra valios. Šiuo atveju įpėdinis gauna paveldėjimo teisės pažymėjimą ir kreipiasi į registraciją vykdančią organizaciją arba į organizaciją, su kuria buvo sudaryta sutartis dėl buto, kad butas jau yra įregistruotas. jį “.

Testamentą reikia atskirti nuo dovanojimo, o tai šiuo atveju yra neįmanoma. Iš esmės butą pirkėjas gali parduoti prieš įregistruodamas nuosavybės teises, tačiau tokiu atveju bus naudojama reikalavimo teisių perleidimo schema, kuri, be abejo, pateisinama tik force majeure atvejais..

Teisėtai neįregistruoto naujo pastato pirkėjo galimybės iš tikrųjų yra tik remontas, paveldėjimas ir reikalavimo teisių perleidimas. Visi kiti veiksmai, norint įgyti turtą, neįtraukiami. Taigi pirkėjas negali registruotis tokiame bute, nes registracijos gyvenamojoje vietoje (registracijos) pagrindas yra nuosavybės pažymėjimas. „Jei sutuoktiniai skyrybų įvyksta iki nuosavybės teisės įregistravimo, paties buto neįmanoma padalinti, nes jis dar nepriklauso sutuoktiniams“, – sako Khaya Pleshitskaya. – Atitinkamai, už buto pirkimą sumokėti pinigai yra padalijami. “ Butas negali būti įkeistas už paskolą, nes tokio turto nėra.

Reikšmingas „pereinamojo laikotarpio“ trūkumas – ir dideli komunaliniai mokesčiai dėl to, kad miesto subsidijos šį laikotarpį neveikia.

Pirkėjas sumokės už viską?

Esant galiojančioms nuosavybės teisių registravimo sąlygoms, retas nekilnojamojo turto, esančio naujuose pastatuose, pirkėjas nesiima priemonių savo teisėms įgyti.

Turto paėmimo procesą galima pagreitinti, jei ne teisiškai, tai bent jau iš tikrųjų. Ir štai kaip. „Kai namas atiduotas valstybinei komisijai, administracinio rajono prefekto įsakymu namas turi būti perduotas eksploatuojančios organizacijos balansui. Buto pirkėjas, nenorėdamas laukti kelerius metus nuosavybės teisių įgijimo, gali sudaryti sutartį su savo namą eksploatuojančia organizacija ir tęsti remontą bei dalinį dokumentų patvirtinimą patvirtinti. pertvarkymo darbai, – pataria Viktoras Kozlovas. – Tačiau šioje situacijoje reikia turėti omenyje, kad nuo to momento visos objekto priežiūros išlaidos, anksčiau paskirtos generaliniam rangovui, o nuo valstybės priėmimo momento komisijos, investuotojui, bus apmokestintos iš nuomininkų, sudarė sutartį su veikiančia organizacija “.

Kitas labai sunkus klausimas yra susijęs su teisinės buto nuosavybės registravimo paslaugų kainomis. Visi, kas kada nors turėjo įregistruoti nuosavybės teises į Maskvą, žino, kokius pragaro būrius turės pereiti. Daugybės dokumentų rinkimas, ilgalaikės eilės, atsisakymai – visas šias išlaidas Maskvos registracijos komiteto darbuotojai paaiškina nepakankamu įstatyminės bazės parengimu ir tuo, kad šiuo metu struktūra tiesiog negali susidoroti su nuolat augančiais šios organizacijos klientų srautais. Kokios yra pirkėjo išlaidos tokioje situacijoje? Ekspertų nuomonės šiuo klausimu yra labai nevienareikšmės..

Khaya Pleshitskaya mano, kad sandorio registravimo išlaidos neprivalomos: „Pinigai už registraciją perkant butą ne visada imami. Paprastai tai atsitinka, kai pirmieji registracijos žingsniai daromi jau įsigijimo stadijoje. Pavyzdžiui, dar nėra namo (nulinis ciklas). ), tačiau dokumentai (sutartys, papildomi susitarimai) jau turi būti padaryti. Už tokio tipo darbus imami pinigai „.

Viačeslavas Timerbulatovas situaciją apibūdina šiek tiek skirtingai: „Paslaugos, susijusios su buto įregistravimu nuosavybėje, kaina paprastai nustatoma procentais nuo buto kainos klientų ir agentūros patogumui. Be to, ji nustatoma atsižvelgiant į namo vietą, dokumentų rengimo registracijai etapą ir daugybę kitų veiksnių. Pavyzdžiui, mūsų įmonėje registracijos išlaidos yra įskaičiuotos į būsto pirkimo kainą. Kiti šios paslaugos kūrėjai imasi ne didesnę kaip 1000 USD sumą, tik už teisinę pagalbą. Nekilnojamojo turto agento registravimo kaina investavimo etape svyruoja nuo vieno iki 1,5% buto kainos. Maskva, regione – apie 2–2,5 proc. Kai kurios įmonės, kurios yra tarpininkės ir iš investuotojo įsigijo butus pagal atstovavimo sutartį, prisiima iki 3 proc. Sutarties sumos. Prie šios sumos taip pat turite pridėti valstybės rinkliavų ir įvairių pažymų sumokėjimo išlaidas. kurie klientui kainavo vidutiniškai 500 USD „.

Šiuo metu galite rasti daugybę skelbimų, kuriuose įvairių firmų atstovai siūlo registruoti nuosavybės teises į naujus pastatus. Paprastai tokios paslaugos kaina yra maždaug tokia pati kaip 1000 USD. Tokie pranešimai yra liūdnesni nei malonūs. Galų gale paaiškėja, kad biurokratinius vėlavimus galima pašalinti, o tai, kas atrodė sunkus ir išspręstas reikalas, pasirodo, gali būti įvykdyta per mėnesį ar du. Jei yra materialus interesas.

Įvertinkite straipsnį
Dalinkis draugais
Svarbiausios ekspertų rekomendacijos
Pridėti komentarą

Spustelėdamas mygtuką „Pateikti komentarą“ sutinku, kad būtų tvarkomi asmens duomenys ir sutinku su privatumo politika