Kaip užsidirbti pinigų griaunant penkių aukštų pastatą

Butai penkių aukštų pastatuose — iš pirmo žvilgsnio produktas yra negražus: mažas, ankštas, turintis daugybę komunalinių problemų (trūksta bendro vonios kambario, lifto ir šiukšlių lovos). Tačiau šio būsto paklausa buvo ir išlieka stabili. Be to, tokius butus perka ne tik tie, kurie neturi pakankamai pinigų kažkam geresniam, bet ir privatūs investuotojai. Mes nustatėme, kad šis rinkos sektorius pagal pelningumą yra panašus į prabangų būstą. Tiesa, rizika yra daug didesnė.

vaizdas

Laukiama griovimo

Miesto valdžia žada, kad po kelerių metų Maskva visiškai atsikratys penkiaaukščių pastatų. Jau dabar seni skydiniai namai su žaliais kiemais ir senos moterys prie įėjimų atlaisvina teritoriją naujiems monolitiniams pastatams. Nepaisant to, Chruščiovai vis dar gana plačiai atstovaujami antrinėje būsto rinkoje: jų pasiūla sostinės butų antrinėje rinkoje beveik viršija kitų tipų būsto pasiūlą. Akivaizdu, kad pagrindinis penkių aukštų pastatų pranašumas potencialių pirkėjų akivaizdoje visada buvo ir išlieka jų santykiniu pigumu, palyginti su gerais skydiniais ir dar labiau monolitiniais namais, jau nekalbant apie modernius naujus pastatus, kurie savo vartotojų savybėmis kelis kartus pranoksta penkių aukštų pastatus. Nepaisant to, butai namuose, kurie oficialiai skirti griovimui, yra išnuomojami, parduodami ir perkami. Vis dėlto, ar tik šio būsto pigumas patraukia pirkėjų dėmesį? Galbūt privatūs investuotojai turi slaptą skaičiavimą.

Pradėkime nuo mažos istorijos – tą patį gali papasakoti pažodžiui bet kurio Maskvos Chruščiovo gyventojai. Alexandra Nikolaevna Ivanova 30 metų gyvena 9-ojoje Parkovaya gatvėje, nes ji su vyru persikėlė į butą pirmame aukšte, visiškai naujame penkių aukštų pastate, per dešimt minučių nuo metro stoties „Shchelkovskaya“. O žali kiemai jų rajone yra ne kilnių investuotojų dovana, o gyventojų veiklos rezultatas. „Mes buvome jauni, aktyvūs, – prisimena Alexandra Nikolaevna. – Subbotnikuose visi kiemai buvo apsodinti medžiais. Dabar klevai ir beržai yra lygus stogams.“ Aleksandros Nikolaevnos bute jau seniai reikalingas kapitalinis remontas. Vamzdžiai be galo užsikemša, grindys supuvusios, langų rėmai sausi. Galima kreiptis į anūkus ir dukterėčias. Bet Alexandra Nikolaevna nenori.

„Kam išleisti pinigus remontui, jei namas bus nugriautas“, – tvirtina ji. „Visi gyventojai kalba apie griovimą. Tiksliai nežinoma, kada tai įvyks. Tačiau visi žino, kad metus ar dvejus mūsų rajone nebus penkių aukštų pastatų. Jei taip, kodėl švaistyti pinigus bute? “

Tos pačios nuomonės laikosi Alexandra Nikolaevna dukterėčia Natalija. Parkovos gatvėje 11, ji tiesiog vėl klijavo tapetus. Gaila išleisti daugiau pinigų. Tiesa, vis dėlto retkarčiais turite ką nors pataisyti: namas senas – vienas ar kitas dalykas nuolat blogėja. Kartais Natalija net galvoja: gal parduoti? Tačiau už tą sumą, kurią ji padės už trijų kambarių butą, galite nusipirkti tik „kapeikos gabalą“, jei nejudėsite už Maskvos žiedinio kelio. Čia laukia pažadėtas persikėlimas.

Tos pačios mintys nepalieka šimtų penkių aukštų pastatų gyventojų visoje Maskvoje. Daugiausia jų šiandien yra sutelkta šiaurėje („Rechnoy Vokzal“), pietvakariuose („Profsoyuznaya“, Cheryomushki) ir į pietryčius nuo Maskvos („Tekstilshchiki“)..

Mainai su priemoka

Penkių aukštų ir sunykusių būstų griovimo programa buvo patvirtinta Maskvos vyriausybės dekretu 2002 m. Liepos 2 d. Iki šiol centriniame ir pietiniame sostinės rajonuose praktiškai nėra likę penkių aukštų pastatų, „Yugo-Vostochny“ bus išlaisvintas iš „chruščiokų“ 2008 m., Vostochny ir šiaurės rytai – 2009 m., O Šiaurės, Pietvakarių ir Zelenogradsky – 2010 m.

Be to, reikia pažymėti, kad Maskvoje penkių aukštų pastatų griovimo programa iš tikrųjų įgyvendinama. Ir pažadėta visiškai įmanoma patikėti. Taigi bet kuris penkių aukštų pastatas Maskvoje yra pasmerktas nugriauti. Vienintelis klausimas yra laikas.

Čia prasideda linksmybės. Kaip bebūtų keista, butai Maskvos penkių aukštų pastatuose laikui bėgant tik brangsta. Kaina už juos priklauso ne tik nuo ploto, bet ir nuo griovimo laikotarpio. Kuo arčiau „fatališkos linijos“, tuo brangesnis. Ekspertų teigimu, buto penkių aukštų pastate, kuriam tiksliai žinoma nugriovimo data, kaina auga bent 10 proc. Ir šiandien tokių butų dalis antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje nėra tokia maža – apie 18 proc..

„Pasmerktų“ butų pirkėjus galima maždaug suskirstyti į dvi kategorijas. Pirmai grupei priklauso žmonės, kuriems pagrindinis būsto pranašumas yra jo pigumas. Penkių aukštų pastatai yra idealus pasirinkimas norintiems nusipirkti nebrangų gyvenamąjį plotą Maskvoje: už 90–120 tūkst. USD galite ieškoti „vieno kambario“ ar net „dviejų aukštų“ buto priimtinu atstumu nuo metro. Tokių mažų šiuolaikinės Maskvos kainų priežastys yra daugybė, mes pabrėšime dvi pagrindines. Šie butai yra labai nepatogūs ir maži. Tačiau jie yra pigūs, daugiausia dėl mažo ploto, nes absoliuti buto kaina sostinėje dažniausiai apskaičiuojama kvadratinių metrų skaičių padauginus iš tam tikrų tariamų išlaidų..

Kita pirkėjų kategorija yra privatūs investuotojai. Jie turi platų diapazoną: jie žino, kad neišpardavęs pigus butas Chruščiovoje po metų ar dvejų taps nauju būstu, kuris kainuos daug daugiau. Iš tikrųjų nugriauto namo gyvenamojo ploto savininkas savo noru gali gauti kompensaciją už jį pinigais arba kvadratiniais metrais. Pirmuoju atveju jam kompensuojamos buto kainos už rinkos kainą, pridedant visas išlaidas, susijusias su naujo namo įsigijimu ir persikėlimu (nekilnojamojo turto bendrovės, kuriai teks sumokėti už naujo buto paiešką, atlyginimas, persikėlėlių atlyginimas ir kt.)..

Jei asmuo pasirenka kompensaciją „natūra“, tada pagal naująjį Būsto kodeksą ir įstatymą „Maskvos miesto garantijos asmenims, išleidžiantiems gyvenamąsias patalpas“, jam suteikiamas butas tame pačiame rajone kaip ir nugriovimui skirtas namas. Išimtys yra Zelenogradas ir Centrinis administracinis rajonas: juose butai suteikiami rajone. O tai visai nėra blogai centrinės miesto dalies gyventojams: kvadratinis metras kelių visose Centrinės administracinio rajono vietose.

Geriausia naujokams yra tai, kad suteiktame bute turi būti tiek kambarių, kiek prarado žmogus. Be to, reikalavimas dėl atitinkamo kambarių skaičiaus jokiu būdu nepriklauso nuo tikrojo buto dydžio ir jo išdėstymo. Akivaizdu, kad dauguma migrantų pastebimai įgyja filmuotos medžiagos. Palyginimui: standartinis vieno kambario buto dydis senuose namuose yra 30-32 kv. m, dviejų kambarių – 45-50 kv. m) moderniuose naujos ekonominės klasės pastatuose vidutinis „odnushki“ dydis – 40–45 kvadratiniai metrai. m, „kapeikos gabalas“ – 55–70 kv. T. y., patyręs investuotojas, turintis gerų įgūdžių ir turintis reikalingą viešai neatskleistą informaciją, gali laiku nusipirkti butą nugriautame penkių aukštų pastate (tai yra, prieš pasibaigiant pardavimui nuteistajame name), ir laimėti tiesiog dėl kvadratinių metrų skaičiaus. Jie gali veikti įvairiais variantais nuo 10 iki 20. Padauginkite iš tos pačios vidutiniškai 4 tūkst. USD už kvadratinį metrą ir gauname apie 50–60 tūkst. USD sumą, kurią investuotojas iš tikrųjų gauna garantuotai..

Už papildomą filmuotą medžiagą žmogus arba nieko nemoka, arba priemoka yra minimali. Miestas iš tikrųjų paaukojo šią teritoriją buvusiam savininkui už teisę nugriauti namą, kuriame jis gyveno. Ši dovana tampa grynu pelnu senų butų pirkėjams. Atminkite, kad pelno dydis jokiu būdu nepriklauso nuo vartotojo buto savybių: pavyzdžiui, pirmų aukštų gyventojai naujus butus gauna paprastai..

Nauda yra ne tik filmuotoje medžiagoje. Naujo būsto kaina a priori yra didesnė nei senojo. Pačių kukliausių vieno kambario butų kaina naujuose pastatuose prasideda nuo maždaug 110 tūkst. USD. Naujų pastatų kaina auga prieš mūsų akis, kai atsiranda naujos grindys, ir, nepaisant šiandieninės stabilizacijos, ekspertai vis tiek prognozuoja, kad metų pabaigoje naujų pastatų kainos padidės mažiausiai 15%. Taigi atidžiai pasirinkus parinktis, tokia operacija per trumpą laiką gali duoti apčiuopiamo pelno..

Šiandien jūs galite nusipirkti dviejų kambarių butą Chruščiove, už 5 minučių kelio automobiliu nuo Shchelkovskaya metro stoties už penkias minutes. Už 122 minutes toje pačioje stotyje kapeikos gabalo kaina statomame pastate yra apie 183 000 USD. Pirmojo plotas yra 42 kv. m, antrasis – 72,2 kv. m.

Rizika ir skaičiavimai

Nepaisant šios rūšies investicijų patrauklumo, kelyje yra sunkumų. Pirma, atliekant tokią operaciją lengva praleisti laiką. Naujasis būsto kodeksas reikalauja, kad gyventojai būtų įspėti apie griovimą bent prieš metus. Tačiau visi žino, kad įstatymų reikalavimai mūsų realybėje kartais yra pertvarkomi labiausiai nenuspėjamu būdu. Ne kartą nekilnojamojo turto pardavėjai turėjo susidurti su faktu, kad žmonėms apie iškeldinimą buvo pranešta pažodžiui prieš mėnesį iki namo griovimo. Tai labai paprasta: kai tik surandamas investuotojas, valdžia pradeda skubėti. Tačiau tapti tokios informacijos savininku nėra taip sunku, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Prefektūrų lygio specialistai vis dar dalyvauja įvairiose parengiamosiose priemonėse prieš pasirašant Maskvos vyriausybės dekretą dėl pastato pripažinimo avariniu ar griaunamu pagal bet kurią miesto programą. Susipažinti su jais bus naudinga bet kuriam pradedančiajam investuotojui. Jų paslaugos yra nebrangios, kartais užtenka bendrų kelionių į restoraną. Ir iš jų gauta informacija gali būti tikrai neįkainojama. Nors jie taip pat nėra visažiniai: projektą galima pristabdyti net ir aukščiausiuose biurokratinės galios ešelonuose – visur dirba žmonės, kurie gauna savo dalį proceso, o jei kas nors bus viršytas, tada sprendimo projektas gali pasimesti. Atsitiktinai.

Taigi grafikų laikomasi, tačiau jie yra lankstūs. Griovimo data artėja ir mažėja. T. y., Lūkesčiai, kad per metus persikelsite į naują butą, gali būti nepateisinami, o dar porą metų turėsite kovoti su nesandariais vamzdžiais ir skersvėjais..

Nors į tai galima atsižvelgti net pirkimo etape. Reikėtų nepamiršti, kad tvarka priklauso ne tik nuo mero darbo grafiko, bet ir nuo rajono populiarumo. Pavyzdžiui, Cheryomushki mieste griovimas yra daug aktyvesnis nei bet kurioje Maryina Roshcha vietoje. Jei plotas yra naujų kūrėjų poreikis plėtotojams, tada penkių aukštų pastatai greitai nugriaunami.

Kitas svarbus dalykas: butas kaip kompensacija žmogui suteikiamas tik tuo atveju, jei jis neturi kito namo. Priešingu atveju piniginė kompensacija taps „paguodos prizu“. Ir, kaip taisyklė, ši suma yra nepalyginamai mažesnė už realią buto kainą rinkoje. Nors iš tikrųjų Maskvos istorijoje dar nėra buvę atvejų, kai kažkas nuspręstų pasinaudoti teise gauti piniginę kompensaciją už namo nugriovimą. Bet kokiu atveju, mūsų apklausti makleriai ir teisininkai negali nieko panašaus prisiminti. Ir mes nesugebėjome rasti jokių bylinėjimosi precedentų. To priežastis yra labai nesutvarkyta šios pačios kompensacijos apskaičiavimo procedūra. Normų nėra, „rinkos vertės“ sąvoka gana laisva. Prieš ketverius metus vienas iš naujakurių nusprendė paprašyti savo trijų kambarių buto miesto centre tikrosios rinkos vertės ir net atsižvelgdamas į gerą prieš dvejus metus jame atliktą remontą. Bet jam buvo aiškiai paaiškinta, kad maksimali suma, kuria jis gali pasikliauti, yra suma, apskaičiuota padauginus viso buto kvadratinius metrus iš kai kurių vidutinių kvadratinių metrų išlaidų sostinėje. Vyras viską teisingai suprato ir prisiėmė skolą iš naujo buto.

Galiausiai yra tikimybė, kad butas, skirtas pakeisti pamestą, vis tiek nebus jūsų rajone. 90% atvejų laikomasi įstatymų, tačiau vis tiek buvo precedentų, kai asmeniui prieš jo valią buvo suteiktas butas, kur jis negyveno anksčiau. Ir jokie teismai nepadėjo. Tokios situacijos yra išimtis, tačiau nuo jų niekas nėra apsaugotas..

Registracijos kaina

Pati procedūra, kaip nusipirkti butą nugriautame name, vis tiek atliekama taip pat, kaip ir perkant butą bet kuriame kitame name. Šiuo atveju įstatymai nenustato jokių apribojimų. Bet kai išleidžiamas dekretas dėl namo nugriovimo ir pradedamas jo persikėlimas, sandorių registracija šiame objekte nutraukiama. Kada įvyks šis įvykis, sunku nuspėti. Laikas priklauso tik nuo vietinės pasų tarnybos sprendimo – kada jis nustoja registruotis šiuose butuose. Tam nėra bendrų nusistovėjusių taisyklių. Ir pasų įstaigos stengiasi tai padaryti iš anksto, nes priešingu atveju jie turi susidurti su pagrindine apgyvendintų namų problema – staigiai padaugėjusių skyrybų ir įregistruotų giminaičių skaičiaus. Atkreipkite dėmesį, kad miesto valdžios atstovai gana efektyviai išmoko įrodyti, kad skyrybos yra fiktyvios, o giminaičio registracija įvyko po to, kai registracija name buvo „uždaryta“..

Taip yra dėl to, kad Maskvos būsto įstatymuose yra toks subtilumas: penkiaaukščių pastatų nuomininkai gali užsiregistruoti, kad pagerintų savo gyvenimo sąlygas, jei kiekvienas registruotas nuomininkas turi mažiau nei 10 kv. m gyvenamojo ploto. Bendruosiuose apartamentuose šis skaičius yra 15 kv. m. Reikėtų pažymėti, kad šios kategorijos nuomininkai perkėlimo metu naujus butus gauna iš eilės. Taip pat svarbu, kad piliečiai, gyvenantys viename bute, kuriuos vienija giminystės ar nuosavybės požymiai, tačiau turintys savo pajamų šaltinius, atskirą biudžetą ir vykdantys atskirą ekonomiką, jei turi savo valią, būtų pripažinti skirtingomis šeimomis. Atitinkamai jie turi būti atskirai registruojami, nes reikia gerinti būsto sąlygas. T. y., Jei tėvai ir jų suaugęs vaikas bei jų šeima gyvena tame pačiame bute, jie gali savarankiškai kreiptis dėl gyvenimo sąlygų gerinimo. Be to, draudžiama vienoje patalpoje apsigyventi skirtingos lyties piliečiams be jų rašytinio sutikimo (jei jie nėra sutuoktiniai). Vienam asmeniui skirtas plotas pagal Maskvos miesto įstatymus yra 18 kv. m. Kaip tai veikia realybėje? Paimkite, pavyzdžiui, vidutinę šeimą (vyrą, žmoną ir jų suaugusį sūnų), gyvenančią penkių aukštų pastate vieno kambario bute. Tokiai šeimai turėtų būti suteiktas dviejų kambarių butas. Palengvinkime situaciją. Sūnus susituokė ir įregistravo pas jį savo žmoną. Jis ir jo tėvai kreipėsi atskirai, norėdami pagerinti savo gyvenimo sąlygas. Tokiu atveju jie gali tikėtis dviejų butų. Jei taip pat paskirsite močiutę, kuriai skubiai reikėjo priežiūros, tada galite sulaukti trijų. Tikriausiai nereikia dar labiau komplikuoti, logika jau aiški.

Kaip matyti iš ne kartą cituojamo Maskvos statybų komplekso vadovo Vladimiro Resino pavyzdžio, kadaise savivaldybių būsto departamento, užsiimančio griaunamų namų persikėlimu, atstovams teko susidurti su šia galimybe: vieno kambario bute buvo įregistruota 14 nuomininkų. Be to, visi buvo įregistruoti visiškai teisiniu pagrindu. Iš to seka išvada: žmogaus gudrumui, kuriam naudinga bet kokia valstybės dovanėlė, nėra ribų. Ir išvada antra: net stabilioje rinkoje, kai kainos nekyla, bet daugeliui būsto kategorijų jos net mažėja, specialistai, kurie yra susipažinę su įstatymų painiava ir atidžiai ištyrę problemą, visada turi galimybę užsidirbti. Štai kodėl jie yra specialistai.

Įvertinkite šį straipsnį
( Kol kas nėra įvertinimų )
Pridėti komentarų

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: