Įkeisto buto įsigijimo rizika ir nauda

Pirmiausia apibrėžkime terminologiją – šiame straipsnyje hipotekos buto pirkimas reiškia nekilnojamojo turto įsigijimą tiek iš gana „klestinčių“ hipotekos butų savininkų, tiek iš nelaimingų paskolų skolininkų, priverstų parduoti būstą esant gyvenimo aplinkybėms, arba buto, jau konfiskuoto iš banko, įsigijimo..

Edvardas Munchas. Raudonosios Virdžinijos vijoklis. 1898–1900

Visuomenėje paplitusi nuomonė apie didelę tokių operacijų naudą butams, kurių įsipareigojimai neįvykdyti – galimybė sutaupyti beveik dvigubai daugiau asmeninio biudžeto, palyginti su rinkos kainomis. Kaip kompensacija už šią hipotetinę naudą sukasi tokia pat stabili nuomonė apie didelę tokių operacijų riziką, susijusią su ankstesnio savininko neįvykdytais įsipareigojimais, nepakankamu teisiniu patikimumu ir kt..

Nekilnojamojo turto agentūros ir bankai, teikiantys hipotekos paskolas, nelaiko jokios bendros įkeistų butų pardavimo statistikos. Šio sektoriaus apimtį nekilnojamojo turto rinkoje galima įvertinti iš kelių atsakingų Rusijos nekilnojamojo turto specialistų komentarų. Jei „A-Realty Group“ elitinio nekilnojamojo turto skyriaus vedėjas A. Ryuminas vadina, kad tokių operacijų skaičius jo įmonėje yra ne didesnis kaip 3% viso skaičiaus, tada „RELIGHT-Realty“ hipotekos tarnybos vadovė I. Kazhikina skelbia 7%. … Pasak „INKOM-Nedvizhimost“ regioninio direktoriaus Y. Lurie, tokių sandorių jo įmonėje pernai buvo 9% nuo viso skaičiaus, „BEST-Nedvizhimost“ antrinio būsto skyriaus vadovas E. Bulychev įvertino sandorių su užtikrintu būstu dalį 20 %. Y. Lurie teigia, kad „makleriai nuolat parduoda bankų įkeistą nekilnojamąjį turtą“, tai yra, jo rinkos dalis gali būti laikoma reikšminga. Kaip aiškina E. Bulyčiovas, dauguma tokių sandorių „vyksta savininkų laisva valia – pavyzdžiui, parduodant vieno kambario butą, norint įsigyti dviejų kambarių butą, gimus vaikui ir pan.“

Visų ekspertų vieningos nuomonės duomenimis, parduodant prievartą, tai yra mažiausias įkeistų butų sandorių segmentas..

Daugelis hipotekinio nekilnojamojo turto savininkų, negalėdami grąžinti paskolos, kreipiasi į nekilnojamojo turto firmas dar prieš tai, kai bankai teisme verčia juos parduoti. „MAYFAIR Properties“ vadovaujančioji partnerė M. Markarova vertina, kad tokių „tikrai neįvykdytų“ pardavimų skaičius jos įmonėje sudaro 20–25% viso įkeisto buto skaičiaus. Išpardavimas, esant prievartai, remiantis vieninga visų ekspertų nuomone, yra mažiausias įkeistų butų sandorių segmentas. Bendrovės „NDV-Real Estate“ hipotekinių paskolų skyriaus vedėjas A. Vladykinas tai paaiškina tuo, kad tokie atvejai pasitaiko tik po ilgo mokėjimo atidėjimo – mažiausiai 6 mėnesiams. „Bankai bando išspręsti problemą” taikiai „, siūlydami atidėjimą, mažindami mėnesines įmokas, ir jie nusprendžia kreiptis į teismą tik išnaudoję savo kantrybės ribą”..

Kugachas Jurijus Petrovičius, iš nesenos praeities

Labai svarbų momentą apie sandorius su įkeistu „neįvykdytu“ nekilnojamuoju turtu paaiškina I. Kazhikina („RELIGHT-Real Estate“): „Agresyvus hipotekos buto savininko spaudimas iš kreditorių, kolekcionierių, nekilnojamojo turto valdytojų ir kitų asmenų siekiant priversti jį parduoti savo nekilnojamąjį turtą be teismo sprendimo. patenka į Rusijos Federacijos civilinio kodekso 179 straipsnio taikymo sritį “. Paaiškinkime savo skaitytojams, kad šiame Civilinio kodekso straipsnyje kalbama apie sandorio, sudaryto veikiant grėsmėms ir sudėtingoms aplinkybėms, ypač neteisėtomis sąlygomis, neteisėtumą. Taigi, pasak I. Kazhikinos, tokie sandoriai „turi visas galimybes ateityje teisme būti pripažinti negaliojančiais“. „Delta Estate“ vadovo pavaduotoja A. Saprykina priduria, kad hipotekos buto pirkimas aukciono būdu (priėmus teismo sprendimą) pirkėjui kelia „būtinybę įsitikinti, kad buvęs savininkas teismo sprendimo negali apskųsti“. Priešingu atveju gali būti labai tikėtina, kad vėlesnis ilgas „ginčas naujiesiems savininkams bus sunkus ir rezultatą nebus lengva apskaičiuoti iš anksto“..

Įkeičiamų butų kainą lemiantys veiksniai

Skolininko ir banko santykiai

Finansinių santykių kritiškumas paskolos gavėjo ir banko poroje. Kuo kredito situacija yra arčiau vadovėlio frazės „Y – y, kaip viskas veikia …“, tuo mažesnė „numatytojo buto“ kaina. Didelė bendra skolos suma, delspinigiai ir palūkanos, taip pat ilgas skolininko nemokėjimo laikotarpis leidžia bankui diktuoti reikšmingas sandorio sąlygas. Maskvos nekilnojamojo turto agentūros vadovo pavaduotoja T. Vorobyova pasakoja apie savo praktikos rekordą – „25% kainos skirtumo tarp hipotekos buto ir jo rinkos kainos“. A. Vladykinas („NDV-Nedvizhimost“) žemą kainą laiko „pagrindiniu veiksniu, lemiančiu potencialių pirkėjų susidomėjimą hipotekos butu“. Tačiau „Azbuka Zhilya“ antrinio nekilnojamojo turto skyriaus vadovas A. Bannikovas primena, kad didžioji dalis įkeistų butų parduodama įvykus „draugiškam“ banko ir paskolos gavėjo susitarimui, o „abiejų šalių pasitenkinimas šia sutartimi neleidžia tikėtis žymiai sumažėjusio įkeisto buto kainos, palyginti su vidutine rinkos kaina. indikatorius “.

Nekilnojamojo turto pardavimo įgūdžiai

Nekilnojamojo turto agento įgūdis gali smarkiai paveikti hipotekos buto kainą. Šį veiksnį puikiai iliustruoja Yu Lurie nurodytas dviejų konkrečių Maskvos sandorių pavyzdys 2010 m. Rudenį. Pirmuoju atveju nekilnojamojo turto agentas įsigijo įkeistą trijų kambarių butą šalia Polezhaevskaya metro stoties ir pardavė 800 000 rublių mažesnę kainą nei kitas pigiausias panašus pasiūlymas rinkoje. Kitas epizodas – patyręs tarpininkas pardavė dviejų kambarių butą Domodedovo mieste. Pagrįstai susidomėjęs savo agentu dėl maksimalios kainos, skolininkas gavo buto rinkos vertę – tai yra, jis buvo parduotas dar brangiau nei vidutinė kaina!

Buto charakteristikos

Parduoto hipotekos buto vartotojui būdingos savybės gali žymiai padidinti jo vertę. A. Ryuminas („A-Realty Group“) liudija didelę gerai įrengtų butų su kokybišku remontu paklausą: „tokiems objektams kai kuri pirkėjų baimė dėl operacijų su banko dalyvavimu daugiau nei kompensuojama jų patogumu ir komfortu“..

Vincentas Van Gogas. Vincento van Gogo kambarys Arlese. 1888 metai

„Aukštos kokybės hipotekinio buto vartotojui būdingos savybės leidžia paskolos gavėjui pagrįstai tikėtis parduoti už kainą, palyginamą su rinkos vidurkiu“, – priduria E. Bulychev („BEST-Real Estate“)..

Nepakeliamos paskolos išmokos

Nepakeliamos mėnesinės įmokos bankui kartu su ribotu pardavimo laikotarpiu. Elitinio hipotekinio nekilnojamojo turto segmento bruožas. Konkretų pavyzdį pateikia A. Ryuminas, kai 2010 m. Rugsėjo mėn. Buvo parduotas elitinis „Arbat“ mansarda. „Nepaisant 6,2 mln. USD rinkos vertės, pagrindinė mansarda” antkainio „padidėjimo iki 5,5 mln. USD priežastis buvo poreikis kas mėnesį mokėti bankui 100 000 USD.” Galite tai įvertinti kaip ypatingą 1 straipsnio atvejį, kai pats bankas yra suinteresuotas „sureguliuoti“ hipotekos buto situaciją „skolų aklavietėje“ ir savarankiškai išpirkti ją su nuolaida..

Imituotas buto pardavimas

Kredito gavėjo imitavimas parduoti yra gana retas veiksnys, kai paskolos davėjas nustato įkeisto buto kainą sąmoningai viršydamas kainą, kad sumažintumėte jo pardavimo tikimybę. Kaip paaiškina genas. „IPOTEK.RU“ direktorius D. Ovsyannikovas, tokie atvejai kartais užfiksuojami kaip „nesąžiningo skolininko būdas išvengti banko spaudimo, kai mokėjimai vėluoja mažiau nei 6 mėnesius“. Siekiant išvengti psichologinio bankinio „spaudimo“ telefoninių skambučių, pašto laiškų ir kt. Forma pateikdamas reikalavimus grąžinti skolą, hipotekos paskolos turėtojas pateikia bankui įrodymus apie jo veiklą parduodant hipotekos butą, tačiau jo nustatyta kaina geriausiu atveju kelia pasipiktinimą tarp potencialių pirkėjų. Anot D. Ovsyannikovo, jis žino apie atvejį, kai kaina yra 35% didesnė nei rinkos vidurkis. Tolesnis tokios situacijos vystymasis įmanomas dėl 1 punkto arba atnaujinant hipotekos mokėjimus. Pasak pavaduotojos S. Ivanovos. „CB Agropromcredit“ valdybos pirmininkas: „Tokie veiksmai ne tik smarkiai sugadins paskolos gavėjo kredito istoriją, bet taip pat gali paskatinti banką pradėti teisminį procesą maksimaliai griežtai įvertinant galimus reikalavimus savo klientui“.

Pirkdami butą „pagal nutylėjimą“ butą iš banko

Tie nekilnojamojo turto objektai, kurie parduodami „priverstinai“, priėmus teismo sprendimą, parduodami aukcionuose, o kainą nustato tik bankas. Būtent tokiems sandoriams kaina iš tikrųjų gali būti žymiai mažesnė už rinkos kainą – bet tik ji gali, o tai ne visada įvyksta praktikoje. Jei genas. Bendrovės „Finnesco“ direktorė N. Mozgalevskaja tokių butų kainą vertina bent 10% mažesne nei vidutinis rinkos lygis, o „Rusipoteka“ vadovas A. Ippolitovas vadina kur kas kuklesnį skaičių – 5–6%. Anot IPOTEK.RU direktoriaus D. Ovsyannikovo, sandoriai dėl hipoteka įkeistų butų, kurių pardavimo kaina yra „žemiau 25% rinkos kainos, yra labai reti“. Bankai, gavę teisę disponuoti numatytuoju butu, neturi teisės savarankiškai parduoti tokių nekilnojamojo turto objektų, ir dėl to jie pritraukia nekilnojamojo turto bendrovę, o tai padidina sąnaudas ir dėl to galutinę hipotekos buto kainą.

Įstatymas nustato, kad pirmiausia iš aukciono butų pardavimo gautos lėšos eina į banką, o skolininkas gali tikėtis iš savo likučio. Be to, kaip sako Andrejus Bannikovas („Azbuka Zhilya“): „Jei gautų aukciono lėšų nepakanka bankų išlaidoms padengti, likusi dalis išieškoma iš buvusio buto savininko, o naują ieškinį bankų įstaiga gali pateikti beveik iškart po aukciono“..

Mažėjančio nekilnojamojo turto kainų laikotarpiu (sezoninis ar krizinis) paskolos gavėjas gali atsidurti tokioje situacijoje, kai tikroji įkeisto buto pardavimo vertė nepadengs paskolos. Kaip aiškina T. Vorobyova („Maskvos nekilnojamojo turto agentūra“), tokias situacijas paprastai reglamentuoja paskolos sutartis, kai ji yra pasirašoma, o bankai į standartinį tekstą įtraukia sąlygą dėl skolininko atsakomybės už visą turimą turtą. „Tokia paskolos sutarties sąlyga tampa labai nemalonia hipoteka įkeistų butų savininkams – juk dauguma jų mano, kad negalėdami grąžinti paskolos rizikuoja tik įkeistu nekilnojamuoju turtu”..

Įkeistų butų atsiskaitymo schemos

Rusijos Federacijos federalinis įstatymas „Dėl hipotekos“ pakankamai išsamiai reglamentuoja sandorius su hipoteka. Beveik visi ekspertai konsoliduotai teigia, kad pagrindiniai šio tipo nekilnojamojo turto sandorių sunkumai yra siejami ne su abejotinu „teisiniu grynumu“, o su sunkumais sinchronizuoti visų suinteresuotų šalių – pirkėjo, pardavėjo, banko, notaro, registracijos rūmų – veiksmus..

B. M. Kustodiev. Prekybininkas. Senis su pinigais. 1918 m

Įprastos hipotekinių butų atsiskaitymo schemos:

1. Pardavėjas iš pirkėjo gauna išankstinį mokėjimą, lygų jo skolos bankui – hipotekos gavėjui (ar daugiau) sumai ir privalomai vykdant preliminarų susitarimą (sumos yra gana didelės!). Anot M. Markarovos („MAYFAIR Properties“), gavęs visą skolos sumą, bankas paskolos gavėjui išsiunčia pranešimą apie savo sutikimą įkeisti butą. Turėdami šį dokumentą, pardavėjas ir pirkėjas pasirašo įprastą pirkimo-pardavimo sutartį, kuri turi būti įregistruota (ir kuo anksčiau, tuo geriau) įregistruoti „Rossreestr“ ir gauti išrašą iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto teisių registro (USRR) dėl skolos naštos pašalinimo iš buto..
2. Banko langelių panaudojimas – operacijos dieną suma, kurią skolininkas jau sumokėjo bankui, yra įkeista į vieną langelį, o pardavėjas su ja gaus galimybę susipažinti pateikęs notariškai patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį ir USRR išrašą dėl apsunkinimo pašalinimo iš savo buvusio buto. Kaip aiškina E. Bulychev („BEST-Nedvizhimost“), „vidutinis kliūčių pašalinimo registracijos kameroje terminas yra trys darbo dienos, todėl pirkėjas niekuo nerizikuoja“. Paskolos likučio suma įdedama į kitą langelį, o pardavėjas ją perveda į banką – hipoteką sandorio įregistravimo dieną. Pinigų sumą, viršijančią hipotekos buto kredito skolas, pardavėjas perveda pirkėjui tiesiogiai, be banko paslaugų, atlikęs „operaciją su ląstelėmis“.
3. Hipotekinio buto pirkėjas gali pasirašyti paskolos sutarties priedą, pagal kurį jis tampa pardavėjo laiduotoju. Šis statusas suteikia įkeisto buto pirkėjui teisiškai teisėtą galimybę sumokėti skolininko skolą, po to bankas išsiunčia pranešimą apie savo sutikimą dėl planuojamo buto svetimo. Be to, „Rossreestr“ tuo pačiu metu vyksta nuosavybės perleidimo registracija, pirkimo – pardavimo sutarties registravimas ir apsunkinimų pašalinimas. Ekspertai pataria tokią schemą kiek įmanoma aiškiau ir išsamiau aprašyti preliminarioje sutartyje..

Teisinės operacijų su įkeistais butais išlaidos yra didesnės nei su įprastu nekilnojamuoju turtu ir gali labai skirtis priklausomai nuo įgaliotų notarų mokesčių. Beveik visose galiojančiose hipotekos sutartyse yra nuostata dėl nuobaudų už išankstinį paskolos nutraukimą – šios baudos turės būti sumokėtos. Vidutiniškai bendrovei „BEST-Real Estate“ E. Bulyčiovas pateikia 200 USD išlaidų už pasitraukimą iš užstato sumą – į ją įeina registracija ir valstybinė rinkliava.

Nekilnojamojo turto rinkos specialistai yra linkę vertinti įkeisto buto įsigijimo riziką kaip labai perdėtą. T. Vorobyova („Maskvos nekilnojamojo turto agentūra“) kalba apie ypatingą tokių operacijų patikrinimų, kuriuos atlieka visų rūšių reguliavimo institucijos (iki prokuratūros ir sąskaitų rūmų), kruopštumą: tikėtini ir pakartotiniai šių sandorių tikrinimai nekilnojamojo turto rinkoje ateityje “. M. Markarova („MAYFAIR Properties“) priduria, kad kompetentingas federalinio įstatymo „Dėl hipotekos“ ir atitinkamų Rusijos Federacijos civilinio kodekso straipsnių teisinis laikymasis „sumažina įkeistų butų sandorių negaliojimo riziką iki beveik nulio“..

Santrauka

Įkeistų butų pardavimas yra pastebimas segmentas būsto rinkoje ir dėl aiškių hipotekos paskolų atgimimo požymių turi augimo perspektyvų. Tokio tipo operacijų problemos labiau tikėtinos dėl didelio biurokratinio sudėtingumo nei su potencialiai didele teisine rizika. Didžioji dauguma įkeistų butų parduodama rinkos kainomis. Tikimybė nusipirkti pigiai neįvykdytą nekilnojamojo turto objektą yra gana panaši į tikimybę įsigyti „paprastą“ butą su ta pačia nuolaida, jokiu būdu nesiejant su hipoteka. Nekilnojamojo turto ekspertai pažymi, kad sprendimas pirkti tam tikrą hipotekos butą paprastai priimamas atsižvelgiant į visą parametrų rinkinį – tai yra kainą, vietą, remonto kokybę ir infrastruktūros prieinamumą. Šis požiūris dar labiau įtraukia nekilnojamojo turto „hipotekos“ sektorių į bendruosius butų pardavimo pasiūlymus..