Kodėl būstas Maskvoje brangsta

Vien per pastaruosius 9 šių metų mėnesius tokiuose Maskvos rajonuose kaip Krasnoselsky ir Cheryomushki gyvenamojo nekilnojamojo turto 1 kvadratinio metro kaina padidėjo daugiau kaip 34%. Šią informaciją pateikė analitinis centras „Nekilnojamojo turto rinkos rodikliai“ ir ji sudarė pagrindą sostinės rajonams, kuriuose butų kainos augo sparčiausiai, reitinguoti.

Specialistams, įskaitant Regioninės plėtros ministerijos atstovus, pavyko nustatyti keturias statybinių medžiagų kainų padidėjimo priežastis:

• perteklinė pasiūlos paklausa, ypač tuose regionuose, kur įgyvendinami federalinės reikšmės kapitalo statybos projektai;
• padidėjo inertiškų medžiagų: smėlio, skaldytos akmens masės, keramzito ir grunto pardavimo kaina;
• padidėję krovinių vežimo tarifai, kurie taip pat yra susiję su benzino kainos padidėjimu mūsų šalyje;
• padidėjusios energijos kainos.

Anot betono gamybos įmonių atstovų, inertinių medžiagų, kurios yra viena iš pagrindinių betono mišinio sudedamųjų dalių, kaina vien per pastaruosius šešis mėnesius padidėjo 7 kartus ir dėl to padidėjo beveik 15–20%. Kūrėjai pastebi, kad nuo metų pradžios statybų kaina padidėjo vidutiniškai 6–8 proc., O metų pabaigoje gali padidėti 20 proc..

Padidėjusi būsto paklausa

Žinoma, neįmanoma nurašyti padidėjusio butų poreikio Maskvoje tik atvykstantiems naftos ir dujų darbuotojams, kurie iš tikrųjų sudaro tik nedidelę procentą viso nekilnojamojo turto pirkėjų. Tačiau ekspertai vieningai pažymi, kad šiais metais būsto poreikis išaugo bent 25 proc..

Didžiausias poreikis yra naujiems pastatams, kurių 1 kvadratinio metro būsto kaina neviršija 170 tūkstančių rublių, taip pat butams senuose mūriniuose namuose ir „antro gaivumo“ monolitiniuose pastatuose, tai yra, pastatytuose prieš 3–5 metus..

Palyginti nebrangių vieno ir dviejų kambarių butų skydinių pastatų ir mažų, ekonomiškų nedidelio ploto „vieno miegamojo apartamentų“, esančių „geruose“, prestižiniuose sostinės rajonuose, paklausa yra stabili..

Kredito ir paskolų programų prieinamumas

Ši būsto kainų sostinėje padidėjimo priežastis, be abejo, yra ne tiesiogiai, o dėl išaugusios paklausos. Anot analitikų, vis daugiau rusų gali sau leisti hipoteką, kurios palūkanos per pastaruosius metus sumažėjo iki 11,9%. Remiantis tyrimų centro „Penny Lane Realty“ atlikto tyrimo rezultatais, tai yra istoriškai žemiausia vieta per visą stebėjimo laiką. Palyginimui, praėjusiais metais vidutinė būsto paskolų palūkanų norma buvo 14–15 proc..

Taip pat sumažėjo palūkanos už hipotekas, išleistas užsienio valiuta, nors ir ne taip reikšmingai – nuo 10,5% iki 10,4%.

Be abejo, bankai neskuba mažinti paskolų, išduodamų ilgam laikotarpiui – 15-20 metų, procentų, tačiau vis tiek galima užtikrintai teigti, kad lėtai, bet stabiliai auga rusų, kurie hipoteką laiko vienintele galimybe įsigyti būstą, skaičius..

Daugelis nekilnojamojo turto vystytojų pritraukia pirkėjus su galimybe įsigyti būstą dalimis, kurių susidomėjimas per pastaruosius keletą mėnesių taip pat sumažėjo..

Vyriausybė savo ruožtu žada, kad iki 2030 m. 60% jaunų šeimų, kurioms reikia geresnių būsto sąlygų, galės įsigyti butą lengvatine hipoteka, kurią numato valstybės programa. Šiuo atžvilgiu analitikai primena situaciją, kuri susiklostė sostinėje 2007–2008 m., Kai lengvatinių paskolų įvedimas be įmokos ir dėl to smarkiai išaugusi būsto paklausa lėmė tai, kad 1 kvadratinio metro kaina padidėjo vidutiniškai 2 tūkst. Dolerių..

Tačiau kai kurie ekspertai nemano, kad hipotekos ir paskolų normų sumažinimas yra toks reikšmingas veiksnys didinant būsto kainą. Pasak ekspertų, net jei hipotekos norma yra lygi nuliui, didžioji dauguma maskviečių, gaunančių mažesnį nei vidutinį atlyginimą, vis tiek negalės sau leisti nusipirkti per brangių Maskvos „kvadratinių metrų“..

Galimybė pakartoti finansinę krizę

Ne paslaptis, kad naujausios, ne per daug optimistinės naujienos apie Europos Sąjungos finansų rinką ir valstybės skolos augimą Jungtinėse Valstijose privertė ekspertus kalbėti apie naujo krizės etapo, kuris 2008 m. Užklupo pasaulio ekonomiką, galimybę..

LeRoy Neiman. Amerikos vertybinių popierių birža. 1986 m

Prisiminimai apie staigų dolerio kurso kilimą ir bendrą nestabilumą vis dar yra per švieži, o pati galimybė pakartoti situaciją privertė daugelį investuotojų, neaiškių dėl būsimos padėties vertybinių popierių biržose, bankų įstaigose ir vertybinių popierių kainų augimo, investuoti į tokios patikimos ir augančios kainos įsigijimą. sparčiai augantis nekilnojamasis turtas.

Taigi, jei pačios krizės metu, 2009 m., Būsto kaina Maskvoje šiek tiek sumažėjo, tada, laukiant naujo krizės laikotarpio, kainos vėl pradeda kilti..

Išplečiant Maskvos sienas

Ekspertai jau tikisi staigaus (mažiausiai 20–25 proc.) Nekilnojamojo turto vertės padidėjimo pietų ir pietvakarių administraciniuose rajonuose, kurie, išplėtus sostinę, taps centrine.

Tačiau daugelis analitikų prognozuoja, kad padidės būsto kaina centriniuose sostinės rajonuose, kurie artimiausiu metu bus suskirstyti į „senus“ ir „naujus“. Be to, kainų kilimas prasidėjo ilgai prieš pradedant bet kokią statybą naujai aneksuotose teritorijose, o prasidėjus „naujosios“ Maskvos vystymuisi, kainų šuolis gali tapti dar reikšmingesnis..

Draudimas statyti per trečiąjį žiedą ir sumažintas statybų plotas kituose Maskvos rajonuose

Šių metų kovo mėnesį naujasis sostinės meras Sergejus Sobyaninas paskelbė apie galimybę įvesti draudimą statyti naujus pastatus trečiajame transporto žiede. Ir nors šiuo metu valdžia kalba ne apie visišką draudimą, o apie apribojimų įvedimą, toks sprendimas jau sukėlė butų paklausos padidėjimą sostinės centriniuose rajonuose, nes artimiausiu metu pasiūla čia gali smarkiai sumažėti..

Šiuo metu Miesto planavimo ir žemės komisija peržiūri jau pasirašytas sutartis su vystytojais ir tik kai kurios iš jų bus atnaujintos, likusios, kurios dėl vienokių ar kitokių priežasčių netenkina Maskvos valdžios, bus nutrauktos. Mero kabinetas pabrėžia, kad tai daroma pačių sostinės gyventojų patogumui, siekiant užkirsti kelią tolesniam pastatų sutankinimui..

Bet kokiu atveju teritorijų, kurios gali būti naudojamos kaip statybvietė Maskvoje, lieka vis mažiau, todėl nėra pagrindo tikėtis masinės plėtros ir daugybės naujų pasiūlymų pasirodymo rinkoje..

Dolerio kursas ir infliacija

Yra dar du gana objektyvūs veiksniai, turintys įtakos nekilnojamojo turto vertės padidėjimui ne tik sostinėje, bet ir visoje šalyje. Kadangi kvadratinių metrų kaina dažniausiai išreiškiama doleriais, padidėjus Amerikos valiutos kursui, kyla ir nekilnojamojo turto kainos. Tiesa, tai taikoma tik kainoms rubliais.

Jungtinėse Valstijose rugsėjį infliacija buvo 3,9%, o ekonomistai jau pradėjo kalbėti apie blogėjančią ekonominę situaciją.

Visi ekspertai nekilnojamojo turto vertės padidėjimą iki infliacijos lygio vadina gana normaliu ir netgi būtinu. Vis dėlto reikia nepamiršti, kad Rusijos infliacijos lygis, kuris šiais metais pagal finansininkų prognozes gali siekti 5–7 proc., Europai ir JAV bus laikomas ypač aukštu. Pavyzdžiui, rugsėjį JAV infliacija buvo 3,9%, o ekonomistai jau pradėjo kalbėti apie blogėjančią ekonominę situaciją. O Europos Sąjungoje infliacija spalio pabaigoje buvo tik 2,1%.

Rinkimai

Daugelis ekspertų mano, kad prezidento rinkimų išvakarėse nekilnojamojo turto kainos pradeda kilti greičiau nei įprasta. Greičiausiai toks ryšys grindžiamas pokyčių, kurie tikrai įvyks pasikeitus valdžiai šalyje, tikėjimuisi. Panaši situacija buvo stebima ir Rusijoje kiekvieną kartą prieš prezidento rinkimus, kad ekspertai jau užtikrintai kalba apie dabartinę tendenciją..

Michailas Natarevičius. Rinkimai kaime. 1975 m

Pasak ekspertų, rinkimų kampanija yra laikas „slinktis“ labai daug pinigų, taip pat nestabilumas, dėl kurio padidėja aktyvumas nekilnojamojo turto rinkoje. Be to, norėdamos pritraukti rinkėjus, prieš pat rinkimus valdžios institucijos pradeda įgyvendinti socialines programas, įskaitant aprūpinimą būstu jaunoms šeimoms, privilegijuotoms piliečių kategorijoms ir tiems, kurie yra laukiančiųjų sąraše..

Ir nors dabartinė prezidento kampanija jau prarado pagrindinę intrigą, kai kurie analitikai vis dar mano, kad šalies vadovo pasikeitimas turės įtakos būsto kainai. Jei tik todėl, kad naujasis prezidentas turės priimti sprendimą dėl nekilnojamojo turto mokesčio.

Kaip matote, Maskvos nekilnojamojo turto vertės padidėjimui įtakos turi nemažai veiksnių. Ne visus juos galima laikyti objektyviais, daugelis jų remiasi tik lūkesčiais ir pesimistinėmis prognozėmis..

Bet kokiu atveju, kad ir kas daro tokį poveikį būsto kainų formavimui, vyriausybė turėtų pagalvoti: bet kurioje kitoje išsivysčiusioje pasaulio valstybėje sostinėje (ir bet kuriame kitame mieste) padidėjus kvadratinių metrų kainai daugiau nei 5–6 proc., Kiltų panika. ir neatidėliotinos valdžios institucijų priemonės, o Maskvoje dėl tam tikrų priežasčių 34% padidėjusios būsto kainos nėra staigmena ir yra laikomos gana priimtinais.