Maskvos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga 2011 m. Vasario mėn

Praėjęs vasaris pritraukė daug intrigos į gana sudėtingą situaciją vidaus nekilnojamojo turto rinkoje. Viena vertus, yra aplinkybių, kai gana greitai turėtų augti būsto išlaidos. Krizė jau atslūgusi.

Michailas Brovkinas. Kotelnicheskaya krantinė. 2005 metai

Pradėjo atsigauti hipotekos paskolos, kurios tampa prieinamesnės. Neįmanoma neatsižvelgti į kylančias naftos kainas, o juodojo aukso kainos pasiekė vasario mėn. Rekordus. Atrodo, kad visa tai, atsižvelgiant į žemą naujų būstų statybą sostinėje, turėjo padidinti butų kainas. Tačiau nepaisant visko, kvadratinio metro kaina neskuba augti.

Antrinėje būsto rinkoje padėtis išlieka gana stabili

Anot analitinio centro „Nekilnojamojo turto rinkos rodikliai“, 2011 m. Vasario mėn. Būsto kainos sostinėje indeksas padidėjo beveik 1% nuo 4530 USD iki 4573 USD už kvadratinį metrą, tai yra, augimas yra minimalus ir yra infliacijos lygyje. Tai, savo ruožtu, taip pat gali lemti dolerio nuvertėjimas vasario mėn. Kalbant apie rublių butų kainas Maskvoje, jos lieka galioti. Taigi vasarį vidutinė kvadratinio metro kaina Maskvoje rubliais buvo apie 135 tūkstančius rublių už kvadratinį metrą.

Didžiausia paklausa Maskvos ekonominės klasės būstui.

Jei atsižvelgsime į kainų pokyčius pagal būsto tipą, tada situacija nėra vienoda. Labiausiai pabrango pigių segmentų segmentai: skydiniai namai (+ 1,3%), įskaitant seną gyvenamąjį fondą, 1 kambario (+ 1,2%) ir 2 kambarių (+ 1,1%) butai. Brangiuose moderniuose monolitinių plytų namuose netgi sumažėja kainos (-0,9%), daugiaaukščių butų segmente beveik nepadidėja (+0,2). Taigi, kaip ir sausį, ekonominės klasės būstas yra didžiausias paklausa Maskvoje. Nebrangūs butai išstumiami iš rinkos, o žemesnės kainų kategorijos butų kainų augimo tempai didėja.

Butų kainos vasario mėnesio sostinės rajonuose pasižymi panašia dinamika – didžiausias pliusas buvo pažymėtas nebrangiuose gyvenamuosiuose rajonuose: Južnoje Medvedkovo, Severnoje Medvedkovo, Perovoje, Babuškinskoje, Shchukino, Tušinskoje, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevoye ir kt. Šiose vietose kainos padidėjo vidutiniškai 1,8–2,2 proc. Tuo pačiu metu daugelyje brangių Maskvos centro rajonų vasario mėn. Kainos buvo net raudonos, pavyzdžiui: marksistinėje, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska Taganskaja , Borovitskaya (nuo –1% iki –0,4%).

Jei atsižvelgsime į Maskvos rajonų butų kainų dinamiką 2011 m. Vasario mėn .: Centrinė sritis nepakito, Vakarų apygarda – šiek tiek minus (-0,2%). Pigiausių rajonų didžiausias pliusas: visi rajonai už Maskvos žiedinio kelio (+ 1,9%), taip pat Rytų rajonas (+ 1,0%) ir Šiaurės rytų rajonas (+ 1,4%)..

Vasarį pastebimai atgaivino naujų pastatų rinka

Po sausio mėn. Šiek tiek sumažėjusio aktyvumo sostinės naujų pastatų rinkoje, vasario mėn., Kaip iš tikrųjų buvo prognozuojama, pasižymėjo pastebimas tiek vystytojų, tiek potencialių pirkėjų aktyvumas. Pasak bendrovės „Azbuka Zhilya“ analitikų, 2011 m. Vasario mėn. Potencialus naujų pastatų poreikis, kurį lėmė potencialių pirkėjų užklausų skaičius tiek Maskvoje, tiek Maskvos regione, padidėjo 10–15%, palyginti su sausio mėn..

Jurijus Pimenovas. Vestuvės rytojaus gatvėje. 1962 m

Anot tyrėjų, šį faktą lemia ir tai, kad sausio pabaigoje nemaža dalis klientų, kurie kreipėsi į juos, tiesiog neturėjo laiko apsispręsti pirkti namą, o sandorį atidėjo vasario mėnesiui. Dėl to vasario mėn., Palyginti su sausio mėn., Naujuose pastatuose įsigytų butų skaičius padidėjo daugiau nei dvigubai.

Be to, vasario mėn. Kai kurie kūrėjai rinkai pristatė savo naujus objektus. Dėl to Maskvoje atvirai parduodamų naujų gyvenamųjų pastatų skaičius padidėjo 1,8% ir beveik pasiekė 370 vienetų, rinkoje siūlomų butų skaičius, palyginti su sausio mėn., Savo ruožtu, padidėjo 3,4%..

Pasak agentūros „Azbuka Zhilya“ Konsultacijų ir analitikos departamento vadovo Artjomo Ržavskio, Maskvos regione kūrėjai dar aktyviau pradėjo skatinti naujus projektus. Tuo pat metu esamų siūlomų objektų paklausa čia žymiai viršija didmiesčių rodiklius. Taigi, bendrovės duomenimis, 2011 m. Vasario mėn. Maskvos srities naujų pastatų rinkoje, palyginti su ankstesniu mėnesiu, siūlomų nekilnojamojo turto (maždaug 700) ir parduodamų butų skaičius padidėjo 2,3%..

Taip pat verta paminėti, kad vasario mėnesį Maskvoje buvo atnaujinti pardavimai keliuose prabangiuose gyvenamųjų namų kompleksuose. Tai lėmė, kad vidutinė kv. m naujų sostinės pastatų, palyginti su sausio mėn., padidėjo 2,5%: atsižvelgiant į aukštesnių kainų kategorijų būstą, kaina buvo apie 211 tūkst. rublių.

Daugelio ekspertų teigimu, tarp naftos kainų dinamikos ir nekilnojamojo turto kainų tiesioginio ryšio nėra..

Panašių tendencijų Maskvos regione nepastebėta. Maskvos regione paklausiausi būstai vis dar yra ekonominės klasės butai. Kai kurie stovintys įrenginiai perėjo į aukštesnį pasirengimo lygį. Tuo pačiu metu į rinką pateko keli nauji projektai, kurie kompensavo kainų dinamiką.

2011 m. Vasario mėn. Pabaigoje vidutinė kv. m naujuose pastatuose Maskvos regione sudarė 63,1 tūkst. rublių. Taigi kaina išliko sausio mėn. Lygio.

Kodėl dėl kylančių naftos kainų ir pastebimo atsigavimo finansiniame ekonomikos sektoriuje namų kainos sparčiai didėja?

Pirma, rinka iškart nereaguoja į šiuos veiksnius, yra vėlavimas. Jei iki vasario pabaigos nafta pabrango iki rekordinio lygio (120 USD už barelį „Brent“), tai nekilnojamojo turto rinkoje tai atsispindės tik po kelių mėnesių. Bet net ir čia nėra taip paprasta. Kaip žinote, naftos kainos pradėjo kilti jau praėjusios vasaros pabaigoje, kai iki 2010 m. Pabaigos ji išaugo nuo 70 USD už barelį iki 95 USD, tai yra, augimas jau buvo 35%. Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo reikšmingų kainų šuolių tiek rudenį, tiek žiemą..

Daugelio ekspertų teigimu, tarp naftos kainų dinamikos ir nekilnojamojo turto kainų tiesioginio ryšio nėra. Be abejo, jie yra tarpusavyje susiję per bendrą makroekonomiką. Tačiau šis santykis nėra linijinis ir nėra toks paprastas, kad būtų galima tiksliai nustatyti juodojo aukso kainos įtakos Rusijos nekilnojamajam turtui modelį. Jei analizuosime bendrą situaciją, pastaraisiais metais nekilnojamasis turtas ir nafta dažniau rodė ne priešingą dinamiką, o pakartojo vienas kitą.

Dabartinis naujų pastatų deficitas sostinėje taip pat nėra aiškus. Iš tiesų, per pastaruosius kelerius metus naujo būsto užsakymo mastas Maskvoje smarkiai sumažėjo nuo 4,8 kv. m 2007 m. iki 1,8 milijono kvadratinių metrų. m 2010 m. Tačiau reikia pažymėti, kad iš 4,5–4,8 mln. Kv. M, pastatytų prieš krizę, tik apie 1,5 mln. Kv. M buvo išleista laisvam pardavimui rinkoje. Likę 70–80 proc. Buvo skirti socialiniam būstui, pastatyta biudžeto lėšų sąskaita. Taigi naujų būstų pasiūla rinkoje išliko maždaug tokia pati, kaip ir prieš krizę.

Ką mes turime dėl to? Atrodytų, kad kainų kilimui yra daugybė priežasčių, tačiau išsamiai ištyrus, jų objektyvus poveikis Rusijos nekilnojamojo turto rinkai yra labai prieštaringas..

Kas bus toliau

Iš to, kas išdėstyta pirmiau, galime daryti išvadą, kad ateinančiais mėnesiais nėra pagrindo tikėtis staigaus kvadratinio metro kainų šuolio Maskvoje ir iš tikrųjų visoje Rusijoje. Visiškai tikėtina, kad bus stebimi dabartiniai vidutinių kainų rodiklių augimo tempai, ty maždaug 1–2% per mėnesį. Atminkite, kad pasikeitus valiutos kursui, kainos pokyčiai bus patys reikalingi. Jei doleris ir toliau silpnėja, tai padidėjus rublio būsto kainoms sostinėje 1%, kainų kilimas doleriais gali išaugti – 2–3% ar net daugiau.

Kai kurių ekspertų teigimu, 2011 m. Antrąjį pusmetį galima tikėtis staigesnio kainų kilimo, kuris daugiausia paveiks ekonominės klasės būstą. Pirma, tai gali būti susiję su rinkimais, nes toks kainų elgesys buvo stebimas per 2004 ir 2008 m. Rinkimus. Antra, galimas pasaulinės infliacijos, kuri įgauna pagreitį dėl nepagrįsto nepalaikomų pinigų spausdinimo, poveikis vidaus nekilnojamojo turto rinkai. Esant tokioms sąlygoms, nekilnojamasis turtas gali pradėti jį grąžinti greitesniu tempu. Tokiu atveju rublio kainų dinamika objektyviau atspindės situaciją, atsižvelgiant į dolerio kainą.

Apskritai, staigaus nekilnojamojo turto kainų šuolio sostinėje per visus metus nereikėtų tikėtis.