Nepilnamečiai – vaikų teisės parduodant ir keičiant butus

Buto pardavimas ar keitimas, taip pat kiti nekilnojamojo turto sandoriai apskritai yra viena iš temų, keliančių daugiausiai klausimų. Be to, tiek patys pardavėjai, tiek, be abejo, pirkėjai gali nerimauti dėl teisingo visų sandorį lydinčių dokumentų vykdymo. Ir kuo didesnė operacijos suma, tuo labiau šalys bijo tapti sukčių aukomis ar tiesiog susiduria su poreikiu tinkamai iš naujo išduoti dokumentus, surinkti papildomus pažymėjimus ir leidimus..

Šiame straipsnyje mes išsamiai nekalbėsime apie kiekvieną nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo etapą, tačiau paliesime tik vieną svarbų dalyką – vaikų teises, registruotas šioje gyvenamojoje erdvėje arba turinčius dalį buto ar namo.

Nepilnamečių dalyvavimo įvairiuose nekilnojamojo turto sandoriuose tema tema tapo aktuali 90-ųjų pradžioje ir nuo to laiko neprarado aktualumo, o tai nenuostabu – statistikos duomenimis, beveik 60% nekilnojamojo turto rinkos sandorių vienas iš dalyvių yra vaikas – arba pirkėjo ar pardavėjo pusė.

„Siaubo istorija“ pirkėjui

Garsiai ir jau nugirsta frazė – „Vaikai yra mūsų viskas!“ – registruodamas buto pirkimą ar keitimą, jis įgyja ypatingą reikšmę ir prasmę. Nepilnamečiai yra labiausiai neapsaugota kategorija, todėl valstybės valdžia ypač budri yra būtent dėl ​​jų teisių laikymosi. Atminkite, kad Rusijos įstatymai yra nepaprastai griežti dėl nepilnamečių teisių apsaugos. Jų interesai ir teisės yra praktiškai pakeliami iki absoliutaus prioriteto lygio ir yra reglamentuojami daugybe teisės aktų: Rusijos Federacijos Šeimos kodeksu, Civiliniu kodeksu, Būsto fondo privatizavimo įstatymu, Konstitucija, Būsto kodeksu ir kitais dokumentais..

Tačiau tokia pati situacija susiklostė ir kaimyninėje Ukrainoje – ten vaikų teises gina Šeimos kodeksas, įstatymai „Dėl benamių ir gatvės vaikų socialinės apsaugos pagrindų“ ir „Dėl vaikų apsaugos“, kurie griežtai reglamentuoja pardavimo ir kitų sandorių su nekilnojamuoju turtu procesą, kuriame nepilnamečių.

Pagal įstatymą vaikas, lygiaverčiai su suaugusiaisiais, turi visas teises – tiek būstą, tiek turtą – jis gali paveldėti ar dovanoti nekilnojamąjį turtą ar jo dalį, dalyvauti būsto privatizavime ir pan. Tuo pat metu pagal Rusijos įstatymus net tėvai ir kiti nepilnamečio vaiko teisėti atstovai – globėjai ar įtėviai negali disponuoti jo turtu negavę išankstinio oficialios globos ir rūpybos institucijos sutikimo..

Atsižvelgiant į šį teisės aktų požiūrį į vaikų teisių apsaugą, potencialius nekilnojamojo turto, kuriame registruojami nepilnamečiai, pirkėjus labiausiai gąsdina šis momentas: jei teismas nustato, kad dėl sandorio buvo pažeistos jaunų gyventojų, oficialiai įregistruotų parduodamame ar keičiamame plote, teisės. , jis gali pripažinti sandorį negaliojančiu.

Kuzma Petrovas-Vodkinas. Vaikų darželyje. 1925 metai

Be to, ši taisyklė taikoma ne tik tiems butams, kuriuose nepilnamečiai vaikai yra savininkai, bet ir tiems nekilnojamojo turto objektams, kur vaikai tiesiog yra įregistruoti. Svarbiausia yra tai, kad sudarant sandorius su nekilnojamojo turto objektais, kuriuose vaikai yra įregistruoti, pagal galiojančius įstatymus nereikia gauti globos ir rūpybos institucijų leidimo..

Tuo pat metu Rusijos Konstitucinio Teismo 2010 m. Birželio 8 d. Nutarime Nr. 13-P „Dėl Rusijos Federacijos civilinio kodekso 292 straipsnio 4 dalies konstitucingumo patikrinimo atvejo“ pripažįstama, kad jei sandorio sąlygos pažeidžia tėvų globojamo vaiko būsto teises, tai įtraukiama į tiesioginis prieštaravimas Rusijos Federacijos konstitucijai. Toks prieštaravimas – jei vaikas yra benamis ar gauna būstą, kuris neatitinka sanitarinių ar kitų standartų – gali tapti sandorio pripažinimo negaliojančiu priežastimi..

Visais atžvilgiais išvengti tokios nemalonios situacijos įmanoma tik gavus išankstinį rašytinį globos ir rūpybos tarnybų sutikimą jų gyvenamojoje vietoje nepilnametės išleidimui, taip pat būsto pardavimui ar keitimui. Pardavėjas, ty šiuo metu namo ar buto savininkas, spręs šią problemą rengdamas dokumentus įgyvendinimui. Ir pirkėjas turi atsiminti, kad tiriant dokumentus dėl jiems patinkančio buto, verta iš karto išsiaiškinti, ar šiame gyvenamajame rajone yra įregistruoti nepilnamečiai vaikai, kas tiksliai yra kiekvienos būsto dalies savininkas, taip pat reikia reikalauti patikėtinių tarybos leidimo. Priešingu atveju, ty neturint šio dokumento, sandoris tampa pernelyg rizikingas..

„Galvos skausmas“ pardavėjui

Įsivaizduokime, kad nesate pirkėjas, kuriam tereikia patikrinti, ar nėra visų reikalingų dokumentų, būtent pardavėjas, kuris nori parduoti butą, kuris priklauso jums asmeniškai ar jūsų šeimai.

Kokių veiksmų reikia imtis norint gauti pelningą ir, geriausia, greitai? Sakysite – įvertinti butą, tai yra, stebėti panašių nekilnojamojo turto objektų rinką, rinkti pažymas iš PTI, pasų biuro, valdymo įmonės, mokėti komunalinius mokesčius ir panašiai. Tačiau jei dalis buto priklauso vaikui paveldėjimo, dovanojimo ar dalyvavimo privatizavime metu, pirmas žingsnis parduodant butą turėtų būti apsilankymas globos ir laidavimo tarnybose..

Pardavėjas turės įtikinti pareigūnus, kad pardavus butą nepakenks vaiko interesams, tai yra, jis neliks gatvėje, o už tai gaus už jį lygiavertį gyvenamąjį plotą. Be to, tėvai (globėjai, įtėviai) turės įrodyti, kad pardavus šį būstą nepilnamečio asmens, kuriam priklauso buto ar namo dalis, turto vertė nemažės..

Borisas Kustodjevas. Dailininko vaikai. 1913 metai

Šiuo atžvilgiu gali kilti problemų, pavyzdžiui, parduodant butą Maskvoje, kad vėliau būtų galima įsigyti sodybos namą Maskvos regione ar kitame regione. Paprasto buto sostinės centre kaina yra nesuderinama su nekilnojamojo turto kainomis miestuose netoli Maskvos ir dar labiau kituose regionuose. Taigi, net jei parduodamas ankštas dviejų kambarių butas leis įsigyti erdvų namą, kuriame vaikas turės savo kambarį, globos ir laidavimo tarnybos gali neišduoti leidimo dėl to, kad naujo nekilnojamojo turto kaina yra daug mažesnė. Tokiu atveju tėvai gali bandyti pateikti kitus argumentus – ekologinę situaciją didmiesčio centre, artumą artimiesiems, tinkamą klimatą, pagerėjusias gyvenimo sąlygas, geriau apmokamą darbą tėvams, mokyklą ir darželį naujoje vietoje, didelį naujo nekilnojamojo turto plotą ir pan. Tačiau vyriausybinės agentūros retai kada už tai pasisako, o geriausias argumentas būtų atidaryti einamąją sąskaitą nepilnamečio vardu, ant kurios bus paklota dalis parduodamo buto išlaidų, susijusių su vaiku, kaip viena iš sandorio šalių. Toks argumentas gali įtikinti pareigūnus geriau nei bet kokie nepagrįsti patikinimai.

Svarbus punktas – atsižvelgiant į minėtus reikalavimus, gali atrodyti, kad tėvai turės nusipirkti naują būstą, o ne blogiau nei senasis dar prieš parduodant butą. Praktiškai toks įvykių posūkis dažnai būna tiesiog nerealus – dažniausiai įsigyjamas naujas namas ar butas už pajamas iš pardavimo. Todėl globos institucijos dažniausiai reikalauja tuo pačiu metu įsigyti naują būstą tuo pačiu ar didesniu plotu..

Jei vaikas nebuvo namo savininkas, o buvo tiesiog įregistruotas parduodamoje vietoje ir keičiamas, globos institucijos nedelsdamos pareikalaus jį įregistruoti naujoje gyvenamojoje patalpoje – įsigytoje ar jau nuosavybės teise priklausančioje vienam iš tėvų (globėjų, įtėvių). Tiesą sakant, šiuo atveju pasų įstaiga paprasčiausiai neišrašys nepilnamečio iš buto be globos ir laidavimo tarnybos leidimo.

Dar keli niuansai

Svarbus dalykas yra susijęs su būsto, kuriame vaikas registruotas, privatizavimu – tėvai negali parašyti atsisakymo dalyvauti privatizavime nepilnamečiui, todėl bet kokiu atveju atitinkama buto ar namo dalis turėtų tapti vaiko, įregistruoto privatizuotame gyvenamajame rajone, nuosavybe..

Globos institucijos paprastai reikalauja, kad abu tėvai atvyktų gauti leidimą išleisti ar parduoti „namus su vaiku“. Jei vienas iš jų yra užsienyje ar kitame regione, turite pateikti jo rašytinį leidimą atlikti nekilnojamojo turto sandorį, patvirtintą notaro ar konsulato. Tas pats pasakytina ir apie tėvus, kurie dėl sunkios ligos negali asmeniškai atvykti į globos institucijas. Jei gavus leidimą nežinoma „palaidojo“ tėvų buvimo vieta, turėsite paskelbti ieškomų asmenų sąrašą ir palaukti, kol bus rastas „nuostolis“. Antrojo tėvų leidimo nereikia tik tuo atveju, jei atimamos jo tėvystės teisės, teismas pripažįstamas dingusiu, miršta arba jei tėvas buvo užfiksuotas tik iš motinos žodžių.

Jei vienas iš tėvų sąmoningai ignoruoja kvietimą atvykti į globos institucijas gauti leidimą parduoti butą ir išregistruoti vaiką, reikalauja pinigų už jo parašą, antrasis gali įrodyti klastingą savo veiksmų ketinimą pateikdamas liudytojus ir sąžiningai informuodamas globos tarybos atstovus apie visas jo šeimos gyvenimo aplinkybes. Sprendimas šiuo atveju bus priimamas individualiai – jei globos institucijos pripažins, kad sandoris atitinka vaiko interesus, ir dėl to pagerės jo gyvenimo sąlygos arba padidės turto vertė, tada leidimas gali būti išduotas be antrojo tėvo, kuris trukdo dėl asmeninių priežasčių, sutikimo..

Nikolajus Bogdanovas-Belskis. Vaikai pro langą

Gauti globos institucijų leidimą parduoti ar pasikeisti būstą, kurio dalis priklauso vaikui, būtina net tuo atveju, jei šiuo metu nepilnametis negyvena šiame bute, bet yra įregistruotas kitoje vietoje ir netgi kitame regione ar valstijoje..

Registruoti vaiką iki 10 metų galima tik vieno iš tėvų registracijos vietoje, todėl nebus įmanoma įregistruoti kūdikio pas draugus ir pažįstamus, norint gauti leidimą pašalinti jį iš parduodamo buto..

Jei tėvų finansinės galimybės leidžia jiems pirmiausia įsigyti naują būstą, o paskui parduoti seną butą, tikslingiau turtą iš karto įregistruoti tik sau ir tik po to skirti atitinkamą dalį nepilnamečiui. Priešingu atveju susidaro situacija, kai vaikas turi dvi akcijas skirtinguose butuose, ir bus sunku gauti globos institucijų leidimą atimti iš jų nepilnametį – mainais nieko nebus..

Norėdami įregistruoti vaiką bute, kuriame viena iš akcijų priklauso jo motinai ar tėvui, kitų akcininkų sutikimo nereikia.

Butas ar namas, kuris priklauso paveldėjimo būdu arba dėl privatizavimo našlaičiams ar vaikams, likusiems be tėvų globos, ir kurie yra siunčiami į internatines mokyklas ir našlaičių namus, kad gautų visišką valstybės paramą, yra paskiriami nepilnamečiams savininkams, o jo saugumą prižiūri globos ir laidavimo tarnybos. Bet kokie sandoriai su tokiu būstu vykdomi tik jiems sutikus. Atitinkamą įsakymą pasirašo vietos valdžios institucijos ir išsiunčia HOA būsto vietoje, valdymo įmonei, PTI ir Federalinei registracijos tarnybai..

Dokumentai

Norėdami gauti globos ir rūpybos institucijų leidimą parduoti ar pakeisti būstą, kurio dalis priklauso nepilnamečiui, komisijai turi būti pateikti šie dokumentai:

• abiejų tėvų pasirašytas pareiškimas;
• vaiko sutikimas (jei jam jau yra 14 metų);
• namų knygos ir asmeninės sąskaitos išrašas – turi būti originalai;
• nepilnamečio savininko gimimo liudijimų kopija. Taip pat būtina įrodyti šio dokumento originalą;
• dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teises į visas sandoryje dalyvaujančias gyvenamąsias patalpas. Tai gali būti būsto nuosavybės pažymėjimas, pirkimo-pardavimo ar mainų sutartis, teisės į paveldėjimą pažymėjimas ir panašiai;
• PTI pažymėjimai, kuriuose bus nurodytos gyvenamojo ploto išlaidos;
• būsto kadastrinis (aukšto) planas;
• jei vienas iš tėvų negali dalyvauti asmeniškai, reikalingi dokumentai, patvirtinantys jo sutikimą – notaro patvirtintas leidimas ar mirties liudijimai, pareiškimas apie dingusius asmenis ir pan.
• mokesčių inspekcijos pažyma apie būsto mokesčių nepriemoką.

Globos institucijos dažnai gali reikalauti papildomų dokumentų, pavyzdžiui, EIRT pažymos apie įsiskolinimus už butą, būsto techninės būklės pažymą ir įsigyto namo ar buto dokumentus..

Visi aukščiau išvardyti dokumentai turi būti tinkamai įvykdyti ir jų galiojimo laikas nepasibaigęs reikalavimo vietoje.

Globos institucijų komisija nagrinėja kiekvieną atvejį individualiai ir dažnai gali padaryti nuolaidų, jei mano, kad sandoris atitinka vaiko interesus (pavyzdžiui, vietoj miesto buto namas perkamas kaimo vietovėje, nes vaikas serga astma ir jam reikalingas grynas oras). Arba, priešingai, pateikite papildomų reikalavimų, jei kiltų abejonių dėl tėvų sąžiningumo ir adekvatumo.

Balthusas. Vaikai. 1937 metai

Kaip matote, nepilnamečio savininko buvimas bute ar name, taip pat jo registracija žymiai apsunkina pirkimo-pardavimo sandorių sudarymo procesą. Viena vertus, gali atrodyti, kad tokie griežti reikalavimai yra nereikalingi – dėl vieno kūdikio kyla tiek daug problemų! Tačiau jei prisimenate, kiek gana atsakingų tėvų, sudarydami nekilnojamojo turto sandorius, nukentėjo nuo sukčių, kiek tėvų tiesiog bandė išspręsti savo finansines problemas parduodami butą, negalvodami apie tai, kas vaikui liks ateityje, jei skaičiuosime asocialių šeimų, kuriose vienas iš tėvų, skaičių kenčia nuo priklausomybės ir gali nuspręsti parduoti būstą, kad patenkintų jo poreikius – globos ir laidavimo institucijų dalyvavimas visai neatrodo kaip nereikalinga priemonė vaikų teisėms ir interesams apsaugoti..