Pasitaikė sunkumų nuomojant būstą su galimybe juos vėliau įsigyti

Norėdami nusipirkti nekilnojamąjį turtą, žmonės dažniausiai pasirenka du variantus: įprastą pirkimo-pardavimo sutartį arba būsto paskolą. Remiantis statistika, įkeisto nekilnojamojo turto mainų ir pirkimo sutartys sudaromos daug rečiau. Tačiau yra ir kitas būsto įsigijimo tipas, kurio beveik niekada nerandama Rusijoje, tačiau tam tikromis sąlygomis jis gali būti labai naudingas abiem sandorio šalims – nuoma su galimybe vėliau įsigyti. Pažvelkime atidžiau į šio tipo operacijas..

Kokia yra šio susitarimo šalių nauda?

Nuomininkas:

1. Gauna galimybę naudotis būstu nuo sutarties sudarymo momento, nepaisant to, kad trūksta visos jo pirkimui reikalingos sumos.
2. Nereikia išduoti hipotekos norint gauti trūkstamą sumą (surinkti visų rūšių pažymas, sumokėti palūkanas ir komisinius bankui ir pan.).
3. Bet kurioje sutarties stadijoje turi teisę atsisakyti išpirkti patalpas.

Nuomotojas:

1. Nekilnojamojo turto vertė nustatoma aukščiau rinkos vidurkio, kad būtų sumažinta rizika dėl pardavimo išsimokėtinai.
2. Nuosavybės teisė perduodama tik gavus visą sutartyje nustatytą sumą, kuri taip pat labai naudinga namo savininkui.

Į ką reikia atsižvelgti prieš sudarant sutartį

1. Išnuomoto daikto pirkimas yra nuomininko teisė, o ne pareiga

Tai yra išvada, į kurią teismai dažniausiai kreipiasi nagrinėdami savininkų, kurių nekilnojamasis turtas niekada nebuvo išperkamas nuomininkų, ieškinius..

2. Valstybinė tokių operacijų registracija reikalinga tik perleidus nuosavybės teises į turtą nuomininkui

Tai yra, kai tik bus sumokėta visa sutartyje nustatyta turto pirkimo suma, nuomininkas laikomas turto savininku, o jo sutartis su savininku yra įregistruota valstybėje (kaip ir įprasta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis)..

3. Įprastinę nuomą galima paversti nuoma su vėlesniu pirkimu

Tai numato Civilinio kodekso 624 straipsnis. Jums tiesiog reikia sudaryti tinkamą papildomą susitarimą su savininku. Tokiu atveju jau sumokėta nuoma bus įskaitoma į išpirkimo kainą.

Kokiomis sąlygomis pirkėjui bus naudinga tokiu būdu įsigyti būstą?

Tokio susitarimo atvejai yra labai reti, nes norint, kad jis būtų naudingas abiem šalims, būtina, kad sutaptų du veiksniai..

Pasitikėjimo santykiai tarp sutarties šalių

Nors tokio tipo susitarimai Rusijoje yra teisėti, įstatymams nėra aiškių taisyklių. Todėl, renkantis šį būsto įsigijimo būdą, būtina labai rimtai žiūrėti į susitarimo tekstą ir to negalima padaryti nepasikonsultavus su profesionaliais teisininkais..

Idealiausias pasirinkimas būtų šeimos buvimas arba bent jau pasitikintys santykiai tarp nuomininko ir nuomotojo, tai sumažins bylinėjimosi tarp susitarimo šalių galimybę.

„Nuolatinė“ nekilnojamojo turto rinka

Jei nekilnojamojo turto rinka ir toliau augs, nuomojamų patalpų vertė gali padidėti. Tokiu atveju senoji, sutartyje nurodyta kaina, savininkui tiesiog nebus naudinga, ir jis gali bandyti ją nutraukti. Todėl nuspręsti sudaryti tokį sandorį yra pelninga tik tuo atveju, jei yra tvirtas įsitikinimas, kad būsto rinkoje artimiausiais metais kainos smarkiai nesikeis..

Pavojus nuomininkui gali kilti

Dvarininko mirtis

Dažnai pasitaiko situacijų, kai miršta nuomojamo turto savininkas, o jo įpėdiniai turi kitų planų dėl paveldimo turto paveldėjimo, ir jie bando bet kokiu būdu nutraukti sutartį su nuomininku..

Šiuo atveju įstatymas yra pastarojo pusėje, nes pagal įstatymą nuomojamo turto nuosavybės perdavimas kitam asmeniui nėra pagrindas nutraukti sutartį.

Nuomotojo sprendimas deponuoti butą kaip užstatą paskolai užtikrinti

Tokiu atveju, jei jis negrąžins paskolos, butas liks įkeistas banke ir sumokėjus visas sutartas įmokas nuomininkas negalės įregistruoti nuosavybės teisių į nuomojamą turtą..

Vienintelis būdas apsisaugoti nuo tokių situacijų yra bandyti tartis su nuomotoju dėl registracijos nuomininko bute arba, kas būtų idealu, nepilnamečio jo šeimos nario. Vargu, ar bankas tokį nekilnojamąjį turtą laikys įkaitu.

Nekilnojamojo turto kainų svyravimai

Norint nepatekti į situaciją, kai dėl nekilnojamojo turto rinkos svyravimo ar didelės infliacijos vienai iš šalių išmokos pagal sutartį tampa nepelningos, būtina atkreipti ypatingą dėmesį į šios sąlygos reglamentavimą..

Galite nurodyti, kad mėnesio įmokos turėtų būti indeksuojamos pagal infliacijos lygį arba susietos su vidutiniu panašių nekilnojamojo turto rinkos kainų lygiu..

Kaip teisingai sudaryti nuomos sutartį su vėlesniu pirkimu

Apsvarstykite pagrindinius sutarties punktus, kurie turi būti išdėstyti kiekvienoje nuomos sutartyje su vėlesniu išpirkimu.

Sutarties terminas

Geriausias būdas yra padaryti susitarimą neterminuotą.

Mokėjimas

Mėnesinę nuomotojo įmoką turi sudaryti dvi dalys: nuomos mokestis ir išpirkos išmoka. Kaip jau buvo aprašyta aukščiau, galite suplanuoti kiekvieno mokėjimo indeksavimą, atsižvelgiant į infliacijos lygį ir kainų svyravimus nekilnojamojo turto rinkoje..

Geriausia numatyti išankstinio nekilnojamojo turto išpirkimo galimybę. Taip pat nebus nereikalinga sąlyga, kad mokėjimai į nuomotojo sąskaitą turėtų būti atliekami per banko skyrių, o tai leis abiems šalims turėti savo dokumentinius įrodymus kilus galimiems ginčams..

Nuomos objektas

Būtina atspindėti patalpų adresą, plotą ir išdėstymą. Patartina prie sutarties pridėti techninę dokumentaciją ir pavadinimo dokumentų kopijas.

Nuomininko ir nuomotojo pareigos

Norint ateityje išvengti ginčų ir nesutarimų, būtina aiškiai nurodyti, kas mokės komunalinius mokesčius, atliks patalpų remontą ir pan..

Šalių atsakomybė

Šios dalies svarba sutartyje net nereikia paaiškinti..