Prekybos schema. Kaip greitai įsigyti būstą ištikus krizei

Kokia yra prekybos schemos esmė

Iš pradžių prekybos schema buvo naudojama tik automobilių pramonėje. Tai susideda iš to, kad galėjote atiduoti savo seną automobilį, o mainais nusipirkite naują automobilį už mažesnę kainą, atėmus seno automobilio kainą.

Palaipsniui panaši schema buvo pradėta naudoti atliekant nekilnojamojo turto sandorius. Paprastai savo klientams tai siūlo kūrėjai, norintys greitai parduoti butus statomame pastate. Kartais nekilnojamojo turto agentūros siūlo pirkti butą pagal prekybos schemą.

Yra dvi tokių operacijų galimybės:

1. Dažniausiai, kalbant apie prekybą, suprantama, kad vystytojas ar makleris nusipirks savo būstą iš buto savininko, o tada buvęs savininkas įsigys naują nekilnojamąjį turtą iš to paties kūrėjo ar maklerio, paprastai už didesnę sumą. Šis turtas iš anksto užsakomas prekybos schemos nariui, todėl jis tikrai nebus paliktas be stogo virš galvos. Paprastai atliekant tokius sandorius intervalas tarp seno namo pardavimo ir persikėlimo į naują trunka ne ilgiau kaip kelias dienas. Tai yra klasikinė mainų schema..
2. Antroji mainų rūšis (dar vadinama alternatyviu sandoriu) yra ta, kad buto savininkas su vystytoju ar nekilnojamojo turto pardavimo agentu sudaro sutartį, pagal kurią jo būstas parduodamas ir butas rezervuojamas turto savininkui, kurį jis įsigys pagal mainų schemą..

Pardavęs savo nekilnojamąjį turtą, jis gauna pinigus, už kuriuos perka rezervuotą butą. Tokios sutartys sudaromos konkrečiam laikotarpiui (nuo vieno iki kelių mėnesių ar metų). Jei per tą laiką turtas nebuvo parduotas, tada sandoris neįvyko.

Kokį turtą galima iškeisti

Ne visus būstus negalima parduoti pagal prekybos schemą. Yra keletas kriterijų, kuriuos paprastai pateikia kūrėjai ir nekilnojamojo turto agentai:

1. Turtas turi būti tame pačiame mieste kaip ir nauji įsigyjami namai. Priešingu atveju antrajai susitarimo šaliai bus sunkiau tai įgyvendinti, o prekiaujant operacijos greitis yra vienas iš svarbiausių kriterijų..
2. Neturėtų kilti abejonių, kad asmuo butą valdo teisėtai. Priešingu atveju padidėja rizika, kad būstui nebus pirkėjo, o tai reiškia, kad sandoris neįvyks..
3. Būstas neturėtų būti seniai pakeistas savininku (paprastai jiems taikomas trejų metų kadencijos laikotarpis). Priešingu atveju padidėja rizika, kad pardavimą gali nuginčyti vienas iš ankstesnių savininkų..
4. Namų savininkas turi būti pilnametis. Remiantis įstatymais, neįmanoma parduoti buto nepilnamečio vardu, kol nėra gautas globos ir rūpybos institucijų leidimas ir įsigytas lygiavertis turtas vaiko vardu, o tai prieštarauja prekybos schemos logikai..
5. Turtas turėtų sudominti platų potencialių pirkėjų ratą. Negalite parduoti komunalinio buto pagal mainus, nes labai sunku surasti jam pirkėjų.
6. Bute neturi būti registruotų nuomininkų. Tai vėl apsunkins tokio turto pardavimą..

Sandorio schema. Klasikinis mainas

1. Išrenkamas makleris arba vystytojas, kuris perka butus pagal prekybos schemą.
2. Buto įvertinimas.
3. Aptariama visa sandorio detalė.
4. Su vystytoju sudaroma rezervavimo sutartis, pagal kurią naujas būstas rezervuojamas buto savininkui.
5. Butą perka makleris arba vystytojas, ir tie patys pinigai naudojami rezervuotam būstui įsigyti.
6. Buvęs buto savininkas įformina nuosavybės teises į naują turtą.

Alternatyvaus prekybos sandorio vykdymo schema

1. Mes ieškome nekilnojamojo turto agentūrų ar vystytojų, galinčių parduoti būstą pagal prekybos schemą.
2. Nekilnojamojo turto vertinimas.
3. Surinkti visi nekilnojamojo turto pardavimui reikalingi dokumentai.
4. Atliekamas surinktų dokumentų teisinis patikrinimas.
5. Parduodamas savininko turtas.
6. Suradus buto pirkėją, kuris moka avansą, su projektuotoju sudaroma užsakymo sutartis. Tai leidžia rezervuoti būstą, kurį netrukus perkels buto savininkas..
7. Pardavęs turtą, buto savininkas sudaro įprastą nuosavybės sutartį su vystytoju.
8. Įforminamos nuosavybės teisės į naują būstą.

Į ką reikia atkreipti dėmesį vykdant prekybos sandorį

Turto vertinimas

Svarbu, kad nepriklausomas vertintojas nustatytų buto kainą. Jei šiuos veiksmus atliks plėtros ar nekilnojamojo turto bendrovės specialistai, greičiausiai bus nepakankamai įvertinta įvertinta nekilnojamojo turto vertė..

Fiksuota perkamo buto kaina

Renkantis bendrovę, su kuria bus vykdomas mainas, svarbu atkreipti dėmesį į vieną sąlygą: ar bus fiksuota buto, kuris bus nupirktas, kaina. Galų gale, jei sandorio šalies butas bus parduotas tik po šešių mėnesių, o iki to laiko jam skirto nekilnojamojo turto vertė išaugs 10–20%, jam gali tiesiog neužtekti pinigų jo išpirkti. Dėl to jis gali būti likęs be savo buto ir be naujų namų..

Jei sandoryje dalyvauja nekilnojamojo turto agentai – tik paslaugų sutartis

Jei buto savininkas nepirks naujo turto tiesiai iš vystytojo, bet per nekilnojamojo turto agentūrą, būtina įsitikinti, kad savininko ir agentūros susitarimas vadinamas paslaugų sutartimi, o ne atstovavimo sutartimi. Remiantis teisės aktais, atstovavimo sutartis gali būti nutraukta vienašališkai.

Tokių sandorių pranašumai ir trūkumai

Trūkumai:

1. Kad ir kokį prekybos variantą pasirinks nekilnojamojo turto savininkas, jis bus priverstas parduoti butą su nemaža nuolaida. Kai kuriais atvejais tai gali siekti iki 30 proc..
2. Laikotarpis nuo to laiko, kai išeinate iš namų, kol įsigyjate naują nekilnojamąjį turtą, yra pavojingiausias laikotarpis buto savininkui. Tiesą sakant, jis lieka gatvėje.
3. Dažniausiai prekybos schema kūrėjai naudojasi norėdami greitai parduoti butus statomuose pastatuose, todėl šios schemos dalyvis turės pasirinkti būstą iš riboto skaičiaus variantų..
4. Pasirinkus alternatyvų prekybos variantą, dažniausiai užstatą reikia sumokėti už naujus namus. Jei senas butas nebus parduotas per sutartą laiką, užstatas bus prarastas.

Privalumai:

1. Pardavęs nekilnojamąjį turtą, jo savininkas įgyja teisę įsigyti naują būstą už fiksuotą kainą (jei tai numatyta užsakymo sutartyje) Tai yra rimtas pranašumas, nes dažnai, praleidęs metus pardavęs savo namą, buvęs savininkas mato, kad nekilnojamojo turto rinkoje kainos pasikeitė, o naujas butas kainuos daug daugiau nei planavo..
2. Pasirinkus klasikinį prekybos variantą, operacija vykdoma beveik akimirksniu. Tai yra puikus šios sistemos pavyzdys žmonėms, kuriems skubiai reikia naujo būsto..
3. Namo savininkui nereikia daug laiko ir pastangų ieškoti pirkėjų ir atlikti sandorį norint parduoti savo turtą. Arba jį iškart išpirks antroji prekybos-sandorio šalis, arba antroji šalis prisiims visas problemas parduodant butą.

Kada yra naudinga naudoti mainų schemą?

Čia yra tik keletas atvejų, kai prekybos schema gali būti naudinga rusams:

1. Buto savininkas nori greitai įsigyti brangesnį būstą, tačiau neturi galimybės imti hipotekos, kad galėtų jį įsigyti.
2. Miesto buto savininkas nori persikelti į priemiestyje statomą kotedžų bendruomenę. O kol jis parduoda savo būstą siekdamas panaudoti reikiamą sumą, kaimo statyba bus baigta ir nekilnojamojo turto kainos jame smarkiai pakils..
3. Šeima, kuriai priklauso keli butai, nori juos iškeisti į didelę sodybą, tačiau nenori gaišti laiko ieškodama pirkėjų visiems savo butams.

Taigi būsto pirkimo – pardavimo mainų schema gali būti tikras išsigelbėjimas krizės metu ir nekilnojamojo turto kainų nestabilumas..