Uždirbkite pinigų perparduodant nekilnojamąjį turtą: sėkmingo perkėlimo paslaptys

„Flipping“ – būsto pirkimas siekiant jį greitai perparduoti, ypač populiarus būdas užsidirbti pinigų Vakaruose. Rusijoje šis pajamų gavimo būdas dar nėra populiarus. Šiame straipsnyje pateiksime patarimų, kurie gali padėti skaitytojams sėkmingai užsidirbti pinigų užklupus..

Aiškus veiksmų plano sudarymas yra pirmas bet kokio žingsnio žingsnis

Gerai suplanuota – pusė padaryta. Šis aforizmas ypač aktualus žmonėms, kurie plepa. Be aiškaus, suplanuoto veiksmų plano užsidirbti pinigų greitai perparduodant butus yra beveik neįmanoma. Būtina aiškiai suprasti veiksmų seką.

1. Situacijos nekilnojamojo turto rinkoje analizė

Pradedantysis lakūnas turi atidžiai išstudijuoti ir suprasti esamą situaciją nekilnojamojo turto rinkoje: įvairių tipų būsto vidutinę rinkos vertę, jų kainų pokyčių prognozę ateityje, šių objektų paklausos lygį ir panašias problemas. Tai leis jums pasirinkti tinkamą įsigyjamą turtą ir padidins galimybę greitai ir pelningai jį parduoti..

2. Aiškus lėšų panaudojimo planas

Taip pat svarbu aiškiai suplanuoti, kiek pinigų bus išleista visai perpardavimo operacijai, atsižvelgiant į turto kainą, jame atliktų patobulinimų išlaidas, potencialių pirkėjų reklamą, teisinę paramą, mokesčių mokėjimą.

Kadangi operacija turi būti atlikta kuo greičiau, neturėtumėte įsitraukti į hipoteką ar kreiptis dėl paskolos, kad gautumėte trūkstamas lėšas, nes visi dokumentai užtruks daug laiko, o paskolos palūkanos gali „suvalgyti“ nemažą pelno dalį..

Planuodami savo finansinę operaciją, numatykite nedidelę sumą nenumatytiems atvejams. Galų gale, pačia idealia prasme, kažkas visada nutinka ne taip. Bus labai apmaudu, jei dėl kažkokių smulkmenų, pavyzdžiui, netikėtai padidėjus statybinių medžiagų kainoms, iškils pavojus kruopščiai suplanuotam sandoriui..

3. Galimų nuostolių kompensavimo galimybės

Kitas svarbus aspektas, kurį reikia apgalvoti iš anksto, yra nuostolių kompensavimo galimybių apskaičiavimas tuo atveju, jei turto negalima ilgą laiką parduoti. Galite apskaičiuoti galimas pajamas iš nekilnojamojo turto, kurį planuojate įsigyti nuomai, nuomos.

4. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių registravimo įstatymų analizė

Svarbu išanalizuoti įstatymus, reglamentuojančius tokių operacijų vykdymą. Sudarant būsto pirkimo – pardavimo sutartį svarbu aiškiai suprasti, kokių dokumentų reikia iš pirkėjo ir pardavėjo, kur kreiptis norint įregistruoti nuosavybės teises ir daugelį kitų punktų. Tai leis jums negaišti laiko perkant ar parduodant objektą..

Kaip išsirinkti tinkamą daiktą pirkti

Yra keletas nekilnojamojo turto rūšių, iš kurių flipperai gali uždirbti.

1. Neįvertintas būstas

Butų ar namų, šalia kurių netrukus bus pastatyti svarbūs infrastruktūros objektai, vertė tikrai padidės, kai bus baigta jų statyba. Tai gali būti metro stotys, prekybos centrai ar dideli biurų centrai..

Rusijoje buvo plačiai skelbiamos spekuliacijos su butais Sočyje. Verslūs verslininkai, kurie iš anksto nupirko butus ir pardavė juos prieš krizę, uždirbo daug pinigų vos per kelis mėnesius.

Panaši situacija, ekspertų prognozėmis, turėtų susiklostyti 2018-ųjų FIFA pasaulio taurės išvakarėse. Būsto kainų kilimas miestuose, kuriuose vyksta čempionato varžybos, turėtų prasidėti likus keliems mėnesiams iki Pasaulio taurės pradžios.

2. Įkeistas turtas

Bankai rengia skolininkų turto pardavimo aukcionus. Paprastai tokios partijos kaina prasideda nuo 80% ir gali sumažėti iki 40% būsto rinkos vertės vertės. Informacija apie aukcionus dažnai skelbiama bankų tinklalapiuose. Tiesa, lakūnas turės nuolat juos stebėti, kad gautų reikiamą informaciją, tuo tarpu vertingiausius objektus suinteresuoti asmenys perka ne viešuose aukcionuose, o privačiai, tačiau vis dėlto kai kuriems rusams pavyksta gauti padorų būstą aukcionuose pigiuose..

3. Priverstinis skubus būsto pardavimas

Taip atsitinka, kad buto ar namo savininkai nusprendžia persikelti į kitą miestą ar šalį, arba jiems skubiai reikia didelės sumos pinigų dėl netikėtų nenumatytų aplinkybių. Tokiu atveju jie ilgai nesikurs derybų ir greičiausiai jų būstas bus perkamas už mažesnę nei rinkos kainą kainą. Tokie variantai nėra įprasti, tačiau gautas pelnas daugiau nei kompensuoja visus sunkumus juos randant.

4. Butai be renovacijos

Paprasčiausias variantas perkėlimui yra pirkti butą be apdailos ar „negyvos“ būsenos. Remiantis kai kuriomis ataskaitomis, geras remontas padidina būsto kainą 5-10%. Aukštos kokybės elito nekilnojamojo turto apdaila gali būti 20–25% nuo buto investuotos sumos.

Nepriklausomai nuo to, kokį nekilnojamojo turto tipą pasirenka „Flipper“, jis turi atsiminti, kad paprasčiausias būdas yra parduoti būstą už prieinamą kainą, kurį gali sau leisti vidutines pajamas gaunanti šeima. Žinoma, perparduodami elitinį namą ar butą galite gauti daug didesnį pelną, tačiau surasti tokiam objektui pirkėjų yra daug sunkiau..

Turėti profesionalų komandą yra sėkmės raktas

Buto perpardavimo operacija yra padalinta į daugelį etapų ir kiekviena iš jų reikalauja specialių žinių, todėl žmonėms, norintiems atlikti apversimą, labai svarbu išsirinkti profesionalų komandą, kur kiekvienas atsakys už savo darbo dalį..

Tai negali išsiversti be:

• patyręs nekilnojamojo turto agentas, gerai išmanantis rinkos sąlygas, kuris galės išsirinkti sau tinkamą nekilnojamąjį turtą ir tada surasti jam pirkėjų;
• žmonės, kurie atliks namo renovaciją arba bent jau (jei flipperis pats remontuos) gerą dizainerį, kuris sukurs projektavimo projektą;
• kompetentingas advokatas, galintis perimti teisinę operacijų palaikymą.

Kompetentingas remontas su minimaliomis išlaidomis yra raktas į sėkmę

Norint, kad buto interjeras sužavėtų pirkėjus, nebūtina investuoti dešimtis tūkstančių dolerių į renovaciją. Juk brangus dar nereiškia stilingo. Daug svarbiau padaryti gerą būsto projektavimo projektą.

Jo dėka galite racionaliai išdėstyti baldus ir pakeisti apšvietimą, tai padės vizualiai padidinti erdvę. O teisingai parinkti spalvų deriniai, sienos, pagalvės, kilimai, užuolaidos, baldų apmušalai ir įvairūs aksesuarai, tokie kaip paveikslai ant sienų ar figūrėlės lentynose, gali pridėti asmenybės prie buto interjero ir pakeisti jį neatpažįstamai..

Menas greitai parduoti namus

Yra keletas greito nekilnojamojo turto pardavimo variantų, kuriuos daugelį metų sėkmingai naudoja visi nekilnojamojo turto pardavėjai..

1 variantas. Ekspromtas aukcionas

Kviečiami keli potencialūs pirkėjai, kurie išreiškė susidomėjimą turtu. Tai jiems sukuria iliuziją, kad butas yra paklausus ir reikia greitai jį „pasiimti sau“, kol objektą „atims“ konkurentai. Kai kurie iniciatyvūs nekilnojamojo turto pardavėjai į susitikimą kviečia padirbtus pirkėjus, kurie, padidėję susidomėjimu, išprovokuoja tikrus klientus spontaniškai pirkti.

2 variantas. Telefonų aukcionas

Pardavėjas paeiliui skambina keliems potencialiems pirkėjams, kurie sutiko pirkti. Pirmajam pirkėjui sutikus įsigyti būstą už iš anksto nustatytą kainą, jis surenka kito numerį, sako, kad sąlygos šiek tiek pasikeitė ir paskambina šiek tiek didesne suma. Jei antrasis klientas sutinka, pasirinktas trečiojo numeris ir iškviečiama dar didesnė suma. Taigi, galite gauti maksimalią buto pardavimo kainą, negaišdami daug laiko deryboms su klientais..

3 variantas. Pardavimas nekilnojamojo turto agentūrai

Jei ilgą laiką nerandate pirkėjo būstui įsigyti, galite pabandyti butą parduoti nekilnojamojo turto agentūrai. Ši parinktis aktuali, kai ilgą laiką pirkėjas nėra objekte arba flipperis dėl tam tikrų priežasčių turi greitai išeiti iš projekto. Reikšmingas šios schemos trūkumas yra pardavimo kaina. Agentūra sudomins butą, jei pamatys galimybę užsidirbti pinigų perparduodama. Ir tam jo kaina turi būti mažesnė už rinkos kainą. Augančioje būsto rinkoje skirtumas turėtų būti 70–80%, o krentančioje rinkoje – 50–60%.

Mokesčių klausimas

Pagrindinė priežastis, kodėl aplankymas Rusijoje nebuvo plačiai paplitęs, yra mokesčių įstatymų ypatumai. Turto pirkėjas neapmokestinamas, tačiau pardavėjas privalo sumokėti 13% jo pardavimo vertės. Tarkime, lakūnas nupirko butą už 4 milijonus rublių, pagerino jį už 500 tūkstančių rublių, o tada pardavė už 6 milijonus rublių. Šiuo atveju pardavimo mokesčio suma, kurią jis privalo sumokėti, yra 780 000 rublių, o tai sunaudoja nemažą pelno dalį. Tačiau yra keletas būdų, kaip sumažinti mokestinę riziką..

1 metodas

Jei būsto pardavimo suma yra mažesnė nei trys milijonai rublių, pardavimo mokestis yra tas pats 13%, tačiau pardavėjas turi teisę iš valstybės gauti 260 tūkstančių rublių mokesčių atskaitymą, o pirkėjas – 130 tūkstančių rublių. Būtina, kad pirkimas ir pardavimas būtų įvykdyti per vienerius kalendorinius metus (mokestinį laikotarpį), kitaip susitarimo šalys neturės teisės į mokesčių lengvatą..

2 metodas

Kai kuriais atvejais, kai tikroji turto vertė viršija įstatymų nustatytą ribą, pirkėjas ir pardavėjas susitaria, kad sutartyje bus nurodyta mažesnė nei trijų milijonų suma, o likusi pinigų dalis bus pervesta grynaisiais. Nors ši schema yra neteisėta, norinčių tokiu būdu sutaupyti vis dar yra.

3 metodas

Pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodeksą, jei nekilnojamojo turto pardavėjas jam nuosavybės teise priklausė daugiau nei trejus metus nuo sutarties sudarymo dienos, jis iš viso neprivalo mokėti pardavimo mokesčio..