Anuitetų sutarčių rūšys – esminės sąlygos, šalių įsipareigojimai, sudarymo ir nutraukimo tvarka

Turtui įsigyti naudojami gerai žinomi variantai: pirkimas ir pardavimas, dovana, palikimas. Yra mažiau paplitęs būdas sudaryti sandorį dėl turto perregistravimo – pasirašyti nuomos sutartį, kurios sąlygomis jūs galite sumokėti pirkimo kainą dalimis per ilgą laikotarpį. Toks susitarimas turi daugybę niuansų, ir būtina juos išsamiai suprasti..

Kas yra nuoma?

Vertime žodis rent turi daug reikšmių, jis išreiškia ekonominę žodžio prasmę – grąžinti ir duoti. Nuomos sutarties sudarymas apima dviejų šalių dalyvavimą ir įsipareigojimus:

1. Viena šalis, tapusi anuiteto gavėja pasirašius sutartį, privalo perduoti turtą kito asmens nuosavybėn.
2. Antroji šalis vadinama mokėtoja, ji gauna turtą ir privalo sumokėti tam tikrą nuomos laikotarpį arba išlaikyti buvusį savininką kaip kompensaciją už turto vertę..

Tokius susitarimus reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Anuiteto sutartis turi savo ypatybes:

1. Pasikeičia turto nuosavybės teisė, tačiau mokėtojas neturi teisės disponuoti turtu, nes jam nustatomas apsunkinimas – surašomas įkeitimas.
2. Atsiskaitoma už įsigytą turtą dalimis. Dėl šių dviejų savybių sandoris primena hipoteką. Skirtumas tas, kad net mažas pajamas gaunantys piliečiai, neatitinkantys bankų reikalavimų, gali įregistruoti savo turtą, o naujiems savininkams nereikia mokėti palūkanų.
3. Nuomininkas toliau gyvena patalpose, kurios tapo kitos šalies nuosavybe.

Sandorio objektas laikomas individualiai apibrėžtu turtu, jis gali apimti:

• Nekilnojamasis turtas;
• kilnojamasis;
• pinigai;
• vertybiniai popieriai.

Dažniausiai anuitetai sudaromi būstui įsigyti. Kartais toks turto perregistravimas yra vienintelė galimybė:

• įsigyti gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą mažas pajamas gaunantiems asmenims;
• pagerinti vienišų pagyvenusių žmonių finansinę būklę.

Anuitetų sutarčių rūšys

Kompensacijos už įgytą turtą gavimo būdas yra numatytas dokumento sąlygose. Yra nuomos formos:

• pinigine suma;
• paslaugų teikimo forma;
• kartu – deponuoti pinigus ir teikti paslaugas.

Nuomos sutarčių klasifikavimas grindžiamas sudarytų sandorių trukmės skirtumų požymiais ir turto vertės kompensavimo būdais. Skiriami šie tipai:

• nuolatinis anuitetas;
• gyvenimo anuitetas;
• priklausoma priežiūra.

Nuolatinė anuiteto sutartis

Šis tipas neriboja nuomos mokėjimų laikotarpio ir yra neriboto pobūdžio. Sutarties sąlygose gali būti numatytas nuomininko teisių perleidimas trečiajai šaliai. Susitarimas gali būti nutrauktas vienos iš šalių siūlymu ir abipusiu sutarimu, o nuomos įmokos pakeičiamos išpirka. Atsiskaitymai už tokią operaciją gali būti atliekami grynaisiais, kombinuota forma arba paslaugų teikimo būdu.

Gyvenimo anuiteto sutartis butui

Šio buto savininko keitimo būdo sąlygos apima:

1. Išimtinai atsiskaitymas grynaisiais.
2. Pagal sutarties sąlygas mokėjimai atliekami kas mėnesį arba ketvirčio pabaigoje.
3. Sutarties terminas ribojamas gavėjo gyvenimu, jam mirus, nuomos mokesčiai nutraukiami.

Priklauso nuo gyvybės priežiūros sutarties

Tokia anuiteto sutartis yra panaši į ankstesnę – nuomos mokesčio laikotarpio pabaiga laikoma nuomininko mirties diena. Šalių santykių ypatumai šiuo atveju yra – nekilnojamojo turto vertės kompensacija atsiranda teikiant paskolos davėjui paslaugas, užtikrinančias visišką jo išlaikymą ir priežiūrą. Tai yra, pavyzdžiui:

• mityba;
• drabužių pirkimas;
• gydymas;
• buto remontas.

Nuomos sutarties šalys

Tokiame susitarime dalyvauja dvi šalys:

1. Nuomos gavėjas. Pagal susitarimą jis yra nuomos kreditorius, jo tikslas yra gauti pajamų. Bet kokios formos mokėjimo už turtą gavėjas gali būti individuali ar ne pelno organizacija.
2. Nuomos mokėtojas arba nuomos skolininkas. Jos tikslas – įsigyti turtą užmokant dalimis per ilgą laikotarpį. Pagal įstatymą fiziniai ir juridiniai asmenys gali veikti kaip mokėtojai.

Kaip sudaryti anuiteto sutartį

Tinkamai sudaryta anuiteto sutartis yra abiejų šalių nuosavybės teisių užtikrinimo garantija. Šalys privalo pateikti visus niuansus:

1. Siekdamas atmesti galimybę paskelbti sandorį negaliojančiu, skolininkas privalo pasirūpinti, kad kreditorius gautų medicininę išvadą apie jo teisnumą..
2. Ateityje galėsite išvengti nesusipratimų tarp šalių, jei iškart nustatysite mokėjimo laiką.
3. Sudarant susitarimą dėl išlaikymo iki gyvos galvos, būtina sudaryti išsamų visų paslaugų, siūlomų kompensuoti už nekilnojamąjį turtą, sąrašą..

Registracijos taisyklės

Norėdami sudaryti sandorį, šalys turi atlikti šiuos veiksmus:

1. Turto savininkas privalo rinkti dokumentus apie butą: nuosavybės teise, gyventojų registracijos jame pažymėjimus. Vis tiek reikia gauti objekto kadastrinės vertės pažymą.
2. Tik rašytinis susitarimas laikomas teisėtu. Turėdami pavyzdinį dokumento pavyzdį, turite susisiekti su teisininku: jis gali patarti užregistruoti trūkstamą informaciją. Sudarius galutinę sutarties versiją, reikia gauti notaro pažymėjimą.
3. Nuomos sandoris susijęs su turto perleidimu, todėl jam privaloma valstybinė registracija, kitaip sutartis bus paskelbta negaliojančia.

Pavyzdinė sutartis

Nuomos sutartis nėra įstatymų patvirtintas dokumentas. Jis sudarytas savavališkai ir jame yra:

• nuomininko ir nuomininko paso duomenys;
• duomenys apie sutarties objektą – turtą ir jo vertę;
• operacijos trukmė ir apmokėjimo už turtą būdas;
• gali būti suteikta teisė pirkti iš skolininko arba perduoti kreditoriaus ar skolininko teisę įpėdiniui.

Kaip gauti nuomos mokestį visam gyvenimui

Šios rūšies sandoris pasižymi tuo, kad po jo sudarymo nuomininkas ir toliau gyvena savo buvusiame turte. Butas pagal anuiteto sutartį tampa nuomininko nuosavybe, tačiau jis neturi teisės jame gyventi ir disponuoti turtu be ankstesnio savininko sutikimo. Dekoruota buto, kuriame gyvenama visą gyvenimą, nuoma reiškia, kad nuomininkas įgyja teisę disponuoti butu:

• nuomininko mirtis;
• išpirkimas, jei tai numatyta sutarties sąlygose arba jei skolininkas pranešė kreditoriui apie savo norą likus trims mėnesiams iki mokėjimų nutraukimo.

Esminės anuiteto sutarties sąlygos

Privalomos sąlygos, be kurių neįmanoma surašyti dokumento ir jis bus paskelbtas neteisėtu:

• sandorio šalys – nuomininkas ir nuomininkas;
• sutarties dalykas – kilnojamasis ar nekilnojamasis turtas ir jo savybės;
• sutarties rūšies ir apmokėjimo formos nustatymas;
• skolininko prievolės sumokėti kompensaciją už kreditoriaus turtą.

Nuomos įmokų suma

Prieš sudarydamos sandorį, šalys turi nustatyti kompensacijos už įsigytą turtą dydį. Teisės aktai numato išmokų dydžio reguliavimą ir jų privalomą indeksavimą. Prašau Pasižymėk tai:

• nuomos įmokų suma per mėnesį neturėtų būti mažesnė už minimalų atlyginimą už gyvybės anuitetą;
• apatinę paslaugų kainos per mėnesį pinigine išraiška riboja dviejų minimalių algų dydis už išlaikymą, priklausomą nuo gyvybės.

Sutarties terminas

Sandoris susijęs su ilgalaikiu nuomos sutarties pobūdžiu. Nuomotojo ir mokėtojo santykiai, remiantis įstatymais, gali būti nutraukti tik mirus buvusiam savininkui, jei tai yra gyvybės anuitetas ar išlaikymas visą gyvenimą. Su nuolatiniu nuomos mokėjimai yra nuolatiniai.

Būdai, kaip užtikrinti nuomos gavėjo teises

Kad įvykdytų skolininko prievolę kreditoriui, teisės aktai numato būdus, kaip paveikti naująjį turto savininką. Sudarant nekilnojamojo turto sandorį, sudaroma hipotekos sutartis ir įkeičiamas turtas. Kilnojamojo turto atveju skolininkas sumoka užstatą arba surašo garantiją, perregistruoto turto draudimą. Nuomotojo nurodytų įsipareigojimų neįvykdymas gali tapti pagrindu nutraukti sutartį ir prarasti nuosavybės teises į turtą.

Nuomos sutarties privalumai ir trūkumai

Susitarimas pasižymi aleatorizmu (rizikingumu) – jo sąlygose yra rizika abiem šalims:

1. Kreditorius ir skolininkas dėl termino neapibrėžtumo gali negauti kompensacijos už savo turto išlaidas. Taip atsitinka, kad skolintojas greitai miršta, o skolininkas gauna butą už minimalias išmokas. Taip atsitinka atvirkščiai – nuomininkas praleidžia nuomotoją ir net jo įpėdinį.
2. Turto sugadinimas ar praradimas neatleidžia skolininko nuo tolesnių mokėjimų, gali tekti tik nutraukti sandorį.
3. Mokėtojas negali gyventi įsigytame bute ar jo atsisakyti.
4. Abiejose pusėse yra sukčiavimo rizika. Kartais pensininkai siekia sudaryti sandorį norėdami gauti pajamų, o tada ieško priežasties jį nutraukti. Taip atsitinka, kad nuomininkas nesąžiningai rūpinasi pagyvenusiu žmogumi ir nori priartinti jo mirtį.

Mokesčiai

Sudarant nuomos sandorį, laikomasi įstatymų, kurie taikomi pardavimui ir dovanojimui, taisyklių. Atvejis, kai naujas savininkas įsigyja turtą mainais už tam tikrą mokestį, prilyginamas pardavimui. Mokėtojas gauna teisę į turto mokesčio atskaitymą, kurio suma yra lygi įsigijimo išlaidų sumai.

Nuomotojui gauta suma už atnaujintą turtą ir vėlesnių periodinių nuomos įmokų forma yra laikoma pajamomis ir yra apmokestinama. Mokesčių tikslais bendra pajamų suma yra atimama iš mokesčių ir turto atskaitymo ir padauginama iš 13%. Turto išskaitymas (1 000 000 rublių) gali būti pakeistas turto įsigijimo išlaidų suma, jei yra patvirtinimų (čekiai, kvitai)..

Gavus nekilnojamąjį turtą už nuomos mokėjimą, dovanojimo sutarties įstatymo nuostatos taikomos nemokamai. Mokesčių mokėtojas galės išvengti apmokestinimo, jei kreditorius yra artimas giminaitis. Visais kitais atvejais perregistruotas turtas laikomas natūra gautomis pajamomis ir apmokestinamas 13 proc..

Kaip nutraukti nuomą

Pas notarą galima tik savanoriškai nutraukti sandorį abipusiu kreditoriaus ir skolininko sutikimu. Kitais atvejais sutartį nutraukti galima tik teisme. Sandorio nutraukimo teisme priežastis gali būti teisiškai neveiksnaus gavėjo pripažinimas arba, jei nustatoma, kad nuomininkas neįvykdė savo įsipareigojimų. Norėdami pašalinti nuomininko ar jo artimųjų pretenzijų riziką skolininkui, jis privalo apsaugoti:

• medicininė ataskaita apie kreditoriaus veiksnumą sandorio sudarymo metu;
• čekiai, kvitai, patvirtinantys nuomininko išlaidas nuomininko išlaikymui.