Butų mainai pagal „mainų“ schemą: prieš ir prieš

Sandorių sudarymo schema, vadinama „trade-in“ (trade-in), Rusijos rinkoje nebegali būti vadinama nauja, tačiau nekilnojamojo turto prekyboje ji dar nėra plačiai paplitusi. Galite tiesiog apibūdinti šios schemos principą veikdami – „senasis pasiduoda naujo daikto įsigijimo sąskaita“.

Nekilnojamojo turto rinkoje sandoriai pagal „prekybos mainų“ schemą yra reti, šiandien Maskvoje ir Sankt Peterburge tik kelios nekilnojamojo turto agentūros veikia principu „jūsų butas mainais į naują pastatą“. Tokia mainų schema automobilių rinkoje įgijo daug didesnį populiarumą – daugelis automobilių salonų siūlo labai populiarią paslaugą – „jūs mums duosite seną automobilį, mes jums, be abejo, jums padovanosime naują“..

Ši mainų forma, be abejo, sutrumpina sandorio sąlygas ir leidžia pirkėjui greitai įsigyti naują daiktą, negaišdama laiko ieškodama pirkėjų, kuriems vis dar nereikia seno turto. Bet jei automobilių rinkoje viskas yra daugiau ar mažiau aiški ir gana paprasta, tada „main-in“ schema Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje įgijo nemažai bruožų ir ne visada tampa geriausiu pasirinkimu pirkėjui..

Šiame straipsnyje mes bandysime apsvarstyti visas butų mainų ypatybes „mainų“ principu, jo pranašumus ir trūkumus..

Butų mainų „mainų“ ypatumai

Aišku, kad butas yra daug brangesnis ir reikalingesnis dalykas nei automobilis. Net paprastas „odnushka“ sename pastate Maskvoje gali kainuoti kelis milijonus rublių, todėl tiek pirkėjai, tiek pardavėjai į nekilnojamojo turto sandorius kreipiasi ypač atsargiai ir atsargiai..

Prekybinio sandorio atveju makleris akimirksniu išperka savininko seną butą, už jį suteikdamas būstą naujame pastate, ty įskaitydamas. Tai yra pagrindinis skirtumas tarp šio tipo sandorių ir alternatyvaus pardavimo ir pirkimo kartu su senos gyvenamosios patalpos išpirkimu, kai nekilnojamojo turto agentūra tiesiog siūlo siūlomą sklypą laisvam pardavimui savo kanalais, laukdama, kol bus surastas pirkėjas..

Trumpiausią įmanomą laiko tarpą galima vadinti pagrindiniu „mainų“ sandorio bruožu – atidavę seną butą sumokėti dalį naujojo kainos pirkėjai gali iš karto persikelti į naują gyvenamąją vietą, sandoris paprastai užtrunka pažodžiui dvi ar tris dienas, kurios eina patikrinti pavadinimo dokumentų ir sutarčių vykdymas.

Kaip pažymi tokių mainų schemų specialistas, advokatas Olegas Sukhovas, „mainų schema“ naudojama tiek pirminėje, tiek antrinėje nekilnojamojo turto rinkose. Kaip pavyzdį pateiksime butų mainų schemą, pavyzdžiui, netoli „Skhodnenskaya“ metro stoties, kurioje yra du gyvenamieji kambariai erdvesniam trijų kambarių butui Khimki. Dviejų kambarių buto rinkos kaina šioje srityje yra apie 6 milijonai rublių, nes nekilnojamojo turto agentūra perka būstą su nuolaida – vidutiniškai 25%, jo kaina bus 4,5 milijono rublių. Būtent ši suma bus skirta naujos gyvenamosios patalpos įsigijimui. Vidutinė trijų rublių banknoto kaina „Khimki“ yra 6,7 ​​milijono rublių, taigi naujieji savininkai turės sumokėti dar 2,2 milijono rublių.

Butams, kurie dalyvauja prekybos sandoriuose, specializuotos nekilnojamojo turto agentūros pateikia keletą reikalavimų:

• gyvenamasis plotas turėtų būti išskirtinai sostinės teritorijoje. Butai priemiestyje ar, pavyzdžiui, Leningrado srityje, tokiuose sandoriuose nedalyvauja. Taip yra dėl santykinai mažos tokių sandorių paklausos kituose miestuose ir dėl didelio būsto kainos skirtumo – papildomos išmokos už butą Maskvos naujame pastate suma, gauta mainais už būstą kur nors Elektrostalyje ar Dolgoprudny, bus per didelė. Tuo pat metu mainais už butą su „Maskvos leidimu gyventi“ kūrėjai ir nekilnojamojo turto pardavėjai gali pasiūlyti ne tik būstą viename iš daugelio naujų sostinės pastatų, bet ir kaimo kotedžą ar rotušę viename iš kaimelių netoli Maskvos. Viskas priklauso nuo to, kokius objektus kūrėjas stato, ir nuo šiandien turimo pasirinkimo;
• butas turi priklausyti pardavėjui, o ne išnuomojamas, nors ir ilgalaikis, nuosavybės dokumentus tikrina specialistai kruopščiai ir skrupulingai;
• nekilnojamojo turto agentūros negali atsižvelgti tik į butus, kambarį šeimos bendrabutyje, komunalinį butą ar į vieno asmens dalį bendrame gyvenamajame plote sandoriuose pagal „mainų schemą“;
• buto „švarai“ yra keliami specialūs reikalavimai, labai nepageidautina, jei vienas iš namų savininkų yra nepilnametis, o sandoriui sudaryti reikalingas globos ir rūpybos tarybos leidimas. Tokiu atveju nekilnojamojo turto agentūra greičiausiai atsisakys pardavėjo..

Privalumai keičiantis butu pagal prekybos schemą

Pagrindinis privalumas keičiant seną būstą į naują pagal šią schemą yra skubumas ir efektyvumas. Tai greičiausias būdas persikelti į mėgstamą, daug patogesnį butą ar sodybą, nelaukiant senos gyvenamosios patalpos pardavimo, gaunant būsto paskolą ir pan..

Be to, prekybos sandorio atveju nekilnojamojo turto agentūra rūpinasi visais rūpesčiais ir rūpesčiais, susijusiais su dokumentų tvarkymu ir teisine pagalba keičiantis gyvenamosiomis patalpomis. Buto pardavėjui nereikės išleisti pinigų reklamai, skelbti skelbimus, rinkti dokumentus, išleisti pinigų ekspertizei ir pan..

„Mainų“ trūkumai

Nepaisant neginčijamų pranašumų, „kreditinė“ būsto mainų schema taip pat turi nemažai trūkumų, dėl kurių ji buvo mažai populiari nekilnojamojo turto rinkoje. Pagrindiniai tokio keitimosi trūkumai yra šie:

• trūksta daug pasirinkimo. Paprastai tam tikra nekilnojamojo turto agentūra ar konkretus vystytojas prekybos sandoriams siūlo tik butus nuosavame gyvenamajame komplekse, todėl ne visada suteikiama galimybė pasirinkti gyvenamąją vietą ar pastato vietą;
• senojo buto, vykstančio mainuose, kaina bet kokiu atveju bus mažesnė nei parduodant jį laisvojoje rinkoje. Visi kūrėjai ir plėtros agentūros perka butus su nuolaida, kuri gali siekti 20–25% rinkos kainos, kuri, atsižvelgiant į kapitalo kainas, pasižymi 1–1,5 milijono rublių nuostoliais iš būsto kainos. Lėšos nėra išmokamos pardavėjui, bet iškart pervedamos į kūrėjo sąskaitą kaip pagrindinė išmoka už naują gyvenamąjį plotą;
• Ne visada būsto savininkai, kurie dalyvavo sandoryje pagal „kredito“ schemą, gali iš karto persikelti į naują, patogų butą. Dažnai kūrėjai siūlo gyvenamąjį plotą dar statomuose namuose, todėl turėsite laukti darbų pabaigos ir namo eksploatavimo pradžios. Be to, naujame bute gali prireikti remonto, kuris taip pat atideda laimingo namo pastatymo momentą ilgam. Visas šis laikotarpis – prieš persikeldami į naują butą ir atlikdami jame remonto bei apdailos darbus turėsite arba susigyventi su artimaisiais, arba išsinuomoti namą, nes senas butas jau yra tapęs nekilnojamojo turto agentūros ar vystytojo nuosavybe, o dažnai jau įsigijęs naujus savininkus. Tokios papildomos išlaidos ir nepatogumai atima iš prekybos pagrindinį pranašumą – greitą persikėlimą į naujus namus;
• tikimybė susidurti su nesąžiningomis agentūromis, siūlančiomis schemą, kurią „Relight Real Estate“ generalinis direktorius Olegas Samoilovas vadina „melagingu mainu“. Tokiu atveju kūrėjas naują butą užsisako tik tam tikram laikotarpiui, prisiimdamas atsakomybę už šį laikotarpį parduoti seną būstą. Jei neįmanoma parduoti buto anksčiau sutarto laiko, pardavėjas daro spaudimą, priversdamas sumažinti kainą. Taigi vienintelis tokios schemos pranašumas yra garantuojamas naujai pastatyto buto rezervavimas, tačiau, nustatant antrinio buto pardavimo terminą, šis pranašumas taip pat netenka galios, todėl ekspertai nemato prasmės tokioje maklerių paslaugoje..

Pirmą kartą mainų sandoriai Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje atsirado 2009 m., Kai krizė smarkiai sumažino butų ir sodybų paklausą pirminėje rinkoje. Pasitelkę tokią „užskaitos“ mainų schemą kūrėjai siekė atkreipti potencialių pirkėjų dėmesį į naujus pastatus ir padidinti pardavimus.

Ir vis dėlto, kaip rodo praktika, per pastaruosius trejus metus tokia schema netapo paklausa ir jei pardavėjas ketina kompensuoti dalį naujo buto išlaidų parduodamas seną, 90% atvejų, kai susiduriama su antriniu būstu, naudojama alternatyvi dvigubo pirkimo ir pardavimo schema. parduoda nekilnojamojo turto agentūra.

Ekspertai vieningai pataria naudotis mainų schemomis tik tuo atveju, jei yra per didelė rizika praleisti butą naujame pastate, o pats gyvenamasis kompleksas jau yra pradėtas eksploatuoti..

Dėl visų kitų variantų geriau galvoti kelis kartus – ar verta prarasti didelę dalį nuosavo buto išlaidų ir skubėti. Kai kurių ekspertų teigimu, geriausia alternatyva prekybos schemai yra hipotekos paskola su galimybe ją grąžinti ateityje lėšų, gautų pardavus gyvenamąjį plotą, sąskaita. Tokiu atveju pardavėjas gali lėtai rinkti dokumentus ir ieškoti pirkėjų, nemažinti kainos, kad galėtų skubiai parduoti butą ir tuo pačiu dėl hipotekos grąžinimo greičio nepermokės per daug palūkanų..

Be abejo, hipotekos paskolų sistema mūsų šalyje taip pat turi nemažai trūkumų ir negali būti vadinama tobula, tačiau pasikeitimo butu pagal apmokymo schemą trūkumai yra daugiau nei privalumai, todėl artimiausiu metu vargu ar ji išpopuliarės mūsų šalies nekilnojamojo turto rinkoje. … Be pastebimų trūkumų, mažinančių tokios schemos patrauklumą pardavėjams, patiems kūrėjams šiandien taip pat nereikia pritraukti pirkėjų pasitelkiant „kredito“ schemą – Maskvos naujų pastatų paklausa yra stabili ir artimiausiu metu nemažės..