Daugiabučiai namai: šiuolaikinės Rusijos istorija ir statybos perspektyvos

Kai kurie pareigūnai dabar aktyviai diskutuoja apie daugiabučių namų statybos Rusijoje, ypač Maskvoje, projektus, kurie bando rasti optimalų sprendimą suteikti piliečiams prieinamą būstą..

Apskritai nuoma vidutinio lygio namuose svyravo nuo 10 iki 100 rublių per mėnesį. Elitinis būstas kai kuriuose daugiabučiuose namuose kainuoja daugiau nei 1000 rublių per mėnesį. Tiek kainuoja buto nuoma princo Shcherbatovo dvaro name, esančiame Novinsko bulvare, 11.

Palyginimui, 1880 m. Vidutinis darbuotojo atlyginimas Rusijoje buvo 30,38 rublis, o 1913 metais – 37,5 rublis. Ir už 10 kapeikų galėjai išgerti stiklinę degtinės arba suvalgyti pyragą.

Daugiabučių namų klestėjimo era Rusijoje baigėsi XX amžiaus pradžioje atėjus bolševikų valdžiai. Po 1917 m. Spalio revoliucijos daugiabučiai namai prarado savo statusą dėl būsto fondo nacionalizacijos.

Daugiabučiai namai šiuolaikinėje Rusijoje Maskvos ir Sankt Peterburgo pavyzdžiu

XXI amžiaus Maskvos daugiabučiai

Idėja atgaivinti daugiabučius pradėjo skambėti iš sostinės valdžios lūpų dar 1999 m. Tačiau įgyvendinti šį projektą tuo metu rimtai trukdė galiojantis būsto politikos įstatymas, kuris daugiabučių namų butų nuomininkams leido privatizuoti būstą..

Po to, kai buvo priimta daugybė įstatymų, draudžiančių tokį privatizavimą, mieste buvo pastatytas pirmasis daugiabutis namas ties Bolshoy Nikolovorobinsky Lane 10. Šis 47 butų pastatas buvo pastatytas Maskvos Statybos investicijų programų departamento (DIPS) ir buvo priimtas. veikiantis 2003 m.

DIPS daugiabučio namo projekto kaina buvo 12,3 milijono dolerių. Šis namas vis dar egzistuoja ir šiandien tapo gana sėkmingu projektu. Atminkite, kad buto nuoma čia yra gana brangi – nuo 2,5 tūkst. Iki 12 tūkst. Dolerių.

Tačiau nepaisant to, kad DIPS daugiabutis buvo labai paklausus (šiuo metu jis yra 98 proc. Apgyvendintas, o likę butai reguliariai nuomojami trumpam laikotarpiui), Maskvos valdžios eksperimentas vis dar nebuvo tęsiamas. Tiesa ta, kad valdžios institucijos turi konkuruoti dėl klientų su privačiuoju sektoriumi, kuris sostinėje sudaro liūto dalį nuomojamų butų. Be to, valdyti didelį namą taip pat nėra lengva ir brangu..

Dėl šių priežasčių šiuo metu Maskvoje, be daugiabučio namo Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, buvo pradėtas tik 1 pilnavertis projektas, kurį pastatė komercinė įmonė.

2007 m. Pabaigoje „Barkley“ korporacija pastatė pirmąjį elitinį daugiabučio namą sostinėje? „Barkli-Plaza“, esantis Prechistinskaya krantinėje – brangiausioje Maskvos srityje.

Nesterovas Vasilijus. Prechistinka. 2010 metai

Gyvenamąjį kompleksą sudaro 5 atskiri pastatai, kurių aukštis svyruoja nuo 5 iki 7 aukštų. Pirmuose „Barkley Plaza“ aukštuose yra modernus A klasės verslo centras, o kituose – elitiniai nuomai skirti apartamentai. Kainos patvirtina išskirtinį būsto statusą: butui, kurio plotas 75 kv. m su vienu miegamuoju turės mokėti nuo 10 tūkstančių dolerių per mėnesį, o už mansarda ir penkių kambarių apartamentais per 255 kv. m – nuo 32 tūkstančių dolerių per mėnesį.?

?Daugiabučiai namai Sankt Peterburge

?Pirmąjį butą šiuolaikiniame Sankt Peterburge sukūrė Suomijos investicinis pensijų fondas, kuris išpirko dalį namo Kolomyazhsky prospekte..

Suomiai domisi šiuo nekilnojamojo turto rinkos sektoriumi, nes jo praktiškai nėra Rusijoje, ypač Sankt Peterburge. Todėl investuotojai tikisi gauti deramas pajamas, remdamiesi tuo, kad esant dabartiniam būsto trūkumui butai jų daugiabučiame name bus paklausūs.

Taip pat reikėtų pažymėti, kad kita Suomijos įmonė, savo tėvynėje turinti apie 23 tūkst. Panašių namų, taip pat planuoja pradėti statyti daugiabučius namus Sankt Peterburge..

Suomijos įmonei priklauso 276 butai, esantys 15–3 kambarių Kolomyazhsky prospekte, nuo 1 iki 3 kambarių, kurie nuomojami 11 mėnesių laikotarpiui su galimybe pratęsti nuomos sutartį. Pagal šią sutartį nuomininkams draudžiama pertvarkyti butą ar perdažyti sienas. Net norėdami išgręžti nedidelę skylę sienoje, pavyzdžiui, pakabinti laikrodį ar paveikslėlį, nuomininkai turės kreiptis į daugiabučio namo techninės priežiūros tarnybą. Suomijos savininkai tokias griežtas gyvenimo taisykles paaiškina tuo, kad visi jų butai yra pagaminti to paties stiliaus, ko negalima pažeisti.

Nuomos kaina vieninteliame Sankt Peterburgo daugiabučiame name priklauso tiek nuo buto ploto, tiek nuo grindų (pagal Europos standartus, kuo aukštesnės grindys, tuo brangesnis butas). Už 1 kambario butą apie 37 kv. m turės mokėti 18 tūkstančių rublių per mėnesį. Už 3 kambarių butą – nuo 41 tūkstančio rublių per mėnesį.

Pasaulio patirtis

Vakaruose labai ilgą laiką daugiabučių namų statyba ir priežiūra buvo pelningas ir sėkmingas verslas, užtikrinantis tokių namų savininkams stabilias 10–12 proc. Pajamas per metus..

Dideliuose Europos miestuose daugiabučių namų dalis šiuo metu sudaro iki 30% miesto gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos. Daugeliui jaunų šeimų yra naudingiau išsinuomoti butą, nei nusipirkti būstą, net naudojantis hipotekos paskolomis..

Atminkite, kad Tarptautinės nuomininkų sąjungos duomenimis, dabar Rytų Europos šalyse, kurios neseniai įstojo į ES, būstą nuomojasi apie 40% gyventojų. „Senojoje“ Europoje šie skaičiai yra didesni: pavyzdžiui, Olandijoje ir Vokietijoje – 50 proc., Šveicarijoje – 70 proc..

Marcia Baldwin. Olandijos eilių namai

Jei paimtume atskirus Europos miestus, tada kai kuriuose didžioji dauguma gyventojų gyvena daugiabučiuose. Pavyzdžiui, Berlyne, remiantis statistika, 90% nuomininkų, o Stokholme – 100% (faktas yra tas, kad Švedijoje butų privatizavimas yra draudžiamas. Todėl visoje šalyje tik apie 10% būsto fondo yra privati ​​nuosavybė)..

Kalbant apie JAV, didžiausia būsto fondo dalis yra privatūs namai. Tik 30% nekilnojamojo turto yra nuomojama. Tačiau tai netaikoma didiesiems miestams. Dideliuose miestuose yra didelis daugiabučių namų fondas, skirtas nuomai. Pavyzdžiui, San Fransiske yra nuomojama 65% būsto fondo, o Niujorke – 70%. Kanados Monrealyje apie 50% gyventojų gyvena nuomojamuose butuose.

Daugiabučiai namai Europoje ir JAV yra paplitusi ir plačiai paplitusi verslo rūšis, teikianti apčiuopiamų pajamų.

Tuo pat metu yra ir vadinamasis socialinis būstas. Šiam tipui priklauso daugiabučiai namai, kurie priklauso privatiems investuotojams, tačiau valstybė pagal tam tikras socialines programas kompensuoja butų savininkams skirtumą tarp rinkos ir socialinės nuomos kainos..

Tai, kad tai yra socialinis būstas, visiškai nereiškia, kad namai yra neturtingose ​​vietose ar kad gyvenimo sąlygos ten yra prastos. Namai gali būti labai padoriuose rajonuose, tačiau jie vis tiek atrodo nebrangiai ir negali pasigirti brangia apdaila. Tačiau apskritai gyvenimo sąlygos yra tinkamos. Tai yra butai, kurie yra populiariausi tarp studentų ir vidutines pajamas gaunančių žmonių..

Daugiabučių namų statybos atnaujinimas pagal sostinės programą „Būstas“

Maskvos vyriausybė bando rasti sprendimą dėl būsto trūkumo Maskvoje. Valdžia ne kartą kėlė klausimą dėl daugiabučių namų mieste statybos programos, kuri galėtų padėti išspręsti šią problemą, įgyvendinimo. Tačiau reikalas dar nepasiektas. Tačiau Maskvos vyriausybė neseniai patvirtino Būsto programą, parengtą 2012-2016 metams, kurioje pareigūnai numatė atgaivinti daugiabučius namus Maskvoje. Pagal šią programą bus statomi dviejų tipų namai:

• nesubsidijuojami, kurių statyba numatyta miesto biudžeto lėšomis;
• pelninga, kuri bus pastatyta privačių investuotojų sąskaita.

Šiuo metu vyriausybė rengia priemones, kurios padėtų pritraukti šalies verslą dalyvauti šioje programoje. Daugelis ekspertų mano, kad tokia programa turėjo būti patvirtinta jau seniai. Jų manymu, Rusija dabar turi visas prielaidas sukurti civilizuotą būsto nuomos rinką. Šiuo metu vidaus būsto nuomos rinka yra visiškai chaosas. Nedaugelis savininkų oficialiai įteisina santykius su nuomininkais, o tai kartais sukelia rimtų problemų tiek savininkui, tiek nuomininkui.

Daugiabučių namų statyba leis ne tik padidinti gyventojams prieinamų butų skaičių, bet ir pagerinti teikiamų paslaugų kokybę. Gyventojai butą galės išsinuomoti ne iš „privačių prekybininkų“, o iš organizacijos. Net jei butas daugiabučiame name kainuos šiek tiek daugiau, nuomininkui bus garantuojamos normalios gyvenimo sąlygos, visos būsto priežiūros paslaugos ir oficialus susitarimas, nustatantis šalių teises ir pareigas..

??Daugiabučių namų perspektyvos Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje

Kaip jau minėjome aukščiau, daugiabučių namų rinka ilgą laiką veikė užsienyje ir šis būstas ten gyventojams yra gana pažįstamas. Vakaruose taip pat yra teisinė bazė, reikalinga efektyviam daugiabučių namų eksploatavimui..

Šiuolaikinėje Rusijoje, priešingai nei Vakarų šalyse, daugiabučių namų statyba dar nėra išplitusi dėl jų mažo pelningumo. Rusijos investuotojai mano, kad priimtinas 7–10% pelningumas yra dvigubai didesnis už esamą rinkoje. Europai 4% pelnas laikomas normaliu. Be to, mūsų šalyje šiandien teisės aktuose nėra pačios „daugiabučio namo“ sąvokos, todėl šiame nekilnojamojo turto rinkos sektoriuje nėra teisinio santykių reguliavimo..

Norint sėkmingai įgyvendinti daugiabučių namų projektus ir toliau plėtoti šią kryptį Rusijoje, būtina užtikrinti daugiabučio namo statusą įstatymų leidybos lygyje..

Taip pat būtina sukurti investuotojų ir valstybės sąveikos sistemą. Ekspertai pažymi, kad valstybė turėtų sukurti priemones verslui skatinti, taip pat suteikti tam tikras garantijas ir apsaugą nuo kai kurių dalyvių nesąžiningumo..

?Iš valstybės skatinimo priemonių, kurios padės pasiekti veiksmingą šios srities vystymąsi nuomos nekilnojamojo turto rinkoje, galima išskirti:

• užtikrinant prioritetinę valdžios institucijų apsvarstytą su daugiabučių namų statyba susijusių klausimų tvarką;
• konkursų, kuriuose bus siūloma išsinuomoti žemės sklypus daugiabučių namų statybai, rengimas;
• įvedant lengvatinį žemės sklypų nuomos tarifą, numatytą daugiabučio namo statybai ant jo jo pastatymo laikotarpiu, taip pat tam tikrą laiką po daugiabučio namo atidavimo eksploatuoti ir kt..

Tam tikros sąlygos gali būti valstybės garantijos, kurios bus privalomos aukciono metu, pavyzdžiui:

• aukcione pateikti žemės sklypai turi sujungti žemės sklypus daugiabučių namų statybai ir ekonominę bei verslo klasę;
• žemės sklypai pateikiami aukcionui tik su sąlyga, kad užsakovas (investuotojas) bus įpareigotas suteikti tam tikrą dalį visų daugiabučio namo butų, kuriuos valstybė išnuomotų tam tikroms piliečių kategorijoms. Tai padės įgyvendinti panašaus į vakarietišką socialinio būsto programą, kai valstybė kompensuos investuotojui dalį nuomos mokesčio, suteikto socialiai neapsaugotiems (mažas pajamas gaunantiems) gyventojų segmentams..

Taip pat reikėtų pažymėti, kad daugiabučių namų statyba gali būti veiksmingai naudojama ne tik sostinėje, bet ir regionuose. Čia pažymėtos dar palankesnės sąlygos jų statybai: mažiau varginantis biurokratinis aparatas ir didesnis laisvų plotų, tinkamų statybai, skaičius..

Baigdamas norėčiau pasakyti, kad daugiabučių namų statyba yra perspektyvi Rusijos kryptis. Tačiau tam, kad šis sektorius gautų galimybę aktyviai vystytis, šiame etape, visų pirma, reikalinga valstybės parama..