Kaip baigti pirkti sodybą

Šurmulys, kasdienis gyvenimas, triukšmas ir dulkės, stovintys kaip stulpas didžiųjų miestų gatvėse, anksčiau ar vėliau verčia mus mintis įsigyti nuosavą priemiesčio būstą. Per pastaruosius kelerius metus rusų poreikis statyti ir pirkti priemiesčio nekilnojamąjį turtą išaugo beveik 40 proc., O tai apskritai rodo padidėjusį gyventojų pragyvenimo lygį ir mūsų šalies ekonomikos plėtrą..

Pirkdami sodybą pirmiausia turėtume nuspręsti, kokiam būstui jis bus skirtas – nuolatinis ar sezoninis. Priklausomai nuo to, gali skirtis jo kaina, vieta ir tam tikrų inžinerinių komunikacijų buvimas ar nebuvimas..

Nepaisant to, ar ketinate nuolat gyventi naujame name, ar trumpomis kelionėmis, didelis tokio būsto pliusas bus išvystyta kaimo, kuriame jis yra, infrastruktūra. Taigi, perkant namą už miesto, ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas transporto linijų patogumui, privažiavimo prie namo kelių prieinamumui, vandens tiekimui ištisus metus, sargybinių buvimui kaime ir, svarbiausia, – būkite kantrūs, nes praktiškai gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimas nėra pats greičiausias procesas..

Kaimo namo pirkimą galima grubiai padalyti į 3 etapus.

Dokumentų rinkimas ir paruošimas

Kaimo namo pirkimas, kaip ir bet kuris kitas sandoris, prasideda nuo reikalingų dokumentų paketo surinkimo. Paprastai pardavėjas ieško dokumentų, o pirkėjas tikrina jų tikrumą. Pirkdami kaimo namą, ypatingą dėmesį reikia atkreipti į šiuos pardavėjo dokumentus:

1. Žemės sklypo nuosavybės valstybinės registracijos pažymėjimas.
2. Nekilnojamojo turto objekto nuosavybės valstybinės registracijos pažymėjimas.
3. Statybos leidimo dokumentas.
4. Nekilnojamojo turto paleidimo aktas.
5. Atskirų pastatų (garažo, pirties, tvarto ir kt.) Dokumentai.

Be to, potencialus pirkėjas privalo įsitikinti, ar svetainėje nėra ginčų dėl ribų su kaimynais, taip pat įsitikinti, kad žemės sklypo dydis atitinka dokumentuose deklaruotus duomenis..

Nekilnojamojo turto pardavėjas, savo ruožtu, privalo surinkti:

Nepilnamečių gimimo liudijimai ir suaugusių namų savininkų pasai.Tuo atveju, jei vienas iš turto savininkų nėra sulaukęs pilnametystės, jo tėvas, globėjas ar patikėtinis turi kreiptis į globos ir rūpybos instituciją, kad gautų tinkamą leidimą parduoti namą. Sutuoktiniai, turto savininkai, turėtų dalyvauti sudarant būsto pirkimo – pardavimo sutartį kartu. Jei vieno iš sutuoktinių atvykti neįmanoma, sandoryje dalyvaujanti šalis privalo savo sutuoktinio vardu pateikti notaro patvirtintą leidimą parduoti namą. Priešingu atveju pirkėjas rizikuoja susidurti su sutuoktinių turto padalijimo problema.

Turto nuosavybės dokumentai.Tai apima: pirkimo-pardavimo sutartį, mainų, dovanojimo, vedybų, paveldėjimo pažymėjimą, teismo sprendimą ir kitus dokumentus..

Kadastro pasas.Kadastro pasas yra išrašas iš valstybinio nekilnojamojo turto kadastro, kuriame yra informacija apie nekilnojamojo turto objektą, reikalingą teisei į nekilnojamąjį turtą įregistruoti, taip pat apie sandorius su juo.

Gyvenamųjų patalpų techninis pasas.Techninis pasas yra informacinis ir informacinis dokumentas, atspindintis tikrąją būsto būklę. Šio paso registracija yra būtinas bet kokio nekilnojamojo turto pirkimo, pardavimo ar keitimo sandorio požymis. Pastato techniniame pase yra informacija apie kambarių skaičių, bendrą kambario plotą, medžiagas, naudojamas sienoms ir pertvaroms statyti, taip pat apie kambario atsargų vertę..

Namo aukšto planas.Aukšto planas yra grafinis patalpų techninio ar kadastrinio paso pritaikymas, tačiau prireikus jis gali būti pateiktas kaip atskiras dokumentas. Aukšto planas naudojamas norint surašyti buto paaiškinimą, įteisinti pertvarkymą ir taip pat registruoti bet kokius nekilnojamojo turto sandorius. Šis dokumentas išduodamas remiantis atitinkamu prašymu PTI. Jo pagaminimo terminas tiesiogiai priklauso nuo užsakymo sudėtingumo ir skubos..

Suvestinis būsto dokumentas (EZD).Padedami šio dokumento, Rusijos Federacijos piliečiai išsprendžia daugelį būsto klausimų, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriais: privatizavimo, pardavimo, pirkimo, mainų ir kt. EZD galite gauti Vieningame informacijos ir atsiskaitymų centre (EIRTS) ir visiškai nemokamai. Pakanka parašyti atitinkamą prašymą ir prie jo pridėti reikalingus dokumentus.

FLS kopija.FLS (finansinė asmeninė sąskaita) yra dokumentas, kuriame yra duomenys apie būstą ir jame registruotus asmenis. Aukščiau nurodyta organizacija yra atsakinga už FLS – EIRT kopijų išdavimą.

Pažymos, kad nėra skolų už būstą ir komunalines paslaugas.Be jų neįmanoma sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties.

Pardavėjui ir kitiems registruotiems asmenims skirta neuropsichiatrinės ar narkologinės ligoninės pažyma, paneigianti psichikos ligos ar narkomanijos buvimą.Neretai po sandorio sudarymo paaiškėja (ir teismo procese), kad nekilnojamojo turto savininkas yra iš dalies sveikas, neprotingas ar iš dalies pajėgus. Pagal civilinę teisę tai reiškia atlikto pirkimo-pardavimo sandorio negaliojimą ir sudarytos sutarties teisinį negaliojimą.

Notaro patvirtinta paraiška išregistruoti.Deregistravimą vykdo federalinės migracijos tarnybos teritorinės įstaigos arba gyvenvietės vietos administracija.

Įpėdinių, besikreipiančių dėl nekilnojamojo turto, klausimo sprendimas.Pirkėjas gali įsitikinti, kad nėra naujų įpėdinių, apsilankęs pas notarą, kuris pardavėjui išdavė paveldėjimo pažymėjimą. Taisyklė, kurią turėtų atsiminti ir nekilnojamojo turto pardavėjai, ir pirkėjai: dokumentų rinkimas ir teisinė analizė sumažina „blogo sandorio“ sudarymo riziką..

Preliminari turto pirkimo-pardavimo sutartis

Preliminari nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartis yra oficialus šalių pareiškimas dėl jų sutikimo toliau bendradarbiauti, o tai reiškia, kad ateityje bus sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis. Šiame susitarime pateikiamos sąlygos, kuriomis remiantis bus sudaromas būsimas susitarimas.

Preliminari sutartis yra pirminė pagrindinės sutarties forma. Jei nesilaikoma preliminariosios sutarties sąlygų, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis tampa negaliojančia.

Remiantis civiline teise, preliminariomis sąlygomis sudarytoje pirkimo – pardavimo sutartyje turi būti:

1. Dalyko sąlygos (prekių pavadinimas, kiekis ir kokybė).
2. Pagrindinės pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos.

Be to, preliminariame susitarime turi būti nurodytas laikotarpis, per kurį šalys ketina sudaryti pagrindinį susitarimą. Jei šio klausimo nereglamentuoja preliminari sutartis, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta per vienerius metus nuo pirminio dokumento sudarymo dienos. Jei pagrindinė sutartis nesudaroma per sutartą (arba įstatymų nustatytą) laikotarpį, įsipareigojimai, kylantys iš preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties, yra nutraukiami..

Pažymėtina, kad preliminari pirkimo-pardavimo sutartis pasibaigia, kai šalys sudaro pagrindinę sutartį.

Vienai šaliai vengus pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, kita šalis turi teisę apskųsti savo veiksmus teisme, reikalauti priversti sudaryti sutartį, taip pat atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl nepagrįsto vengimo sudaryti sutartį..

Preliminariam susitarimui, kitaip nei pagrindiniam, nereikia valstybinės registracijos. Remiantis galiojančiais įstatymais, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis yra įregistruota Federalinės registracijos, kadastro ir kartografijos tarnybos valstybiniame departamente..

Taigi, norint oficialiai įtvirtinti partnerystę tarp šalių, būtina sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį..

Pardavimo sutarties sudarymas

Pardavimo sutarties sudarymas yra paskutinis sandorio etapas. Remiantis galiojančiais civiliniais įstatymais, pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma raštu – vieno dokumento, pasirašyto abiejų šalių, forma. Toks susitarimas turi atitikti privalomus reikalavimus, nustatytus federaliniame įstatyme ir kituose Rusijos Federacijos norminiuose teisės aktuose, galiojančiuose jo sudarymo metu..

Nuo Romos privatinės teisės laikų mes žinome, kad bet kurio sandorio sudarymas sukelia tam tikrų teisinių santykių atsiradimą tarp jo subjektų. Turto pirkimo-pardavimo sutartis yra puikus šio postulato pavyzdys. Mes išvardijame pagrindines pardavėjo teises ir pareigas, atsirandančias dėl šios sutarties sudarymo.

Nekilnojamojo turto objekto pardavėjas turi teisę reikalauti:

1. Sutartyje nurodytos sumos sumokėjimas.
2. Turto vertės ir palūkanų mokėjimas, jei namas nėra įsigytas laiku.
3. Apmokėjimas už turtą.
4. Atsisakymas vykdyti sudarytą sutartį, jei pirkėjas atsisako sumokėti už pirkinį ir priimti turtą.

Be to, turto pardavėjas privalo:

1. Nekilnojamojo turto objekto perleidimas pirkėjui be jokių apsunkinimų, jei pirkėjas nesutinka priimti daikto, apriboto jokiomis teisėmis.
2. Kompensacija pirkėjui už trečiųjų asmenų padarytus nuostolius turto arešto metu, jei pirkėjas nežinojo apie turto arešto priežastis.
3. Veikti nekilnojamojo turto pirkėjo pusėje, jei civilinis ieškinys dėl daikto pasisavinimo yra trečiajam asmeniui.
4. Turtą pirkėjui perduokite tinkama forma, anksčiau nustatyta pirkimo-pardavimo sutartyje.

Savo ruožtu pirkėjas turi teisę reikalauti:

1. Laiku perduotas jam parduotas turtas.
2. Turto vertės sumažinimas, taip pat sutarties nutraukimas, jei turtas yra suvaržytas su kokiomis nors teisėmis.
3. Turto atitikimas objekto techninėms ir architektūrinėms savybėms sutarties sudarymo metu.

Taigi pirkėjas turi teisę pasiekti:

1. Lygiavertis sandorio kainos sumažėjimas.
2. Nemokamas turto trūkumų pašalinimas tam tikrą laiką (paprastai per dvejus metus).
3. Kompensacija už nuostolius, susijusius su šių trūkumų pašalinimu.
4. Apmokėtos turto vertės grąžinimas, atsisakius vykdyti sutartį.

Tokiu atveju pirkėjas įsipareigoja:

1. Priimkite nekilnojamojo turto objektą.
2. Sumokėkite už pirkinį prieš ar po jo perdavimo, nebent pirkimo-pardavimo sutartyje ar kitame norminiame teisės akte numatyta kitaip.
3. Sumokėkite už objekto įsigijimą pirkimo-pardavimo sutartyje nustatyta kaina.

Norėdami sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, taip pat ją vėliau įregistruoti valstybėje, jums reikės šių dokumentų:

1. Bendras abiejų šalių pareiškimas dėl pardavimo sutarties valstybinės registracijos.
2. Gautas valstybinis mokestis, patvirtinantis, kad sumokėta valstybinė registracija.
3. Pavadinimas ir kiti aukščiau išvardyti dokumentai.

Įregistravę pirkimo – pardavimo sutartį, nauji namo savininkai įgyja savo teisines teises įgytą turtą, ir sandoris tampa visiškai teisėtu.

Tinkamai įvykdyta pirkimo-pardavimo sutartis įvertina, sumažina ir pašalina visas galimas rizikas, susijusias su priemiesčio nekilnojamojo turto pirkimu.

Pabaigoje pažymime šiuos dalykus.

Šiandien beveik neįmanoma apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų nuo nepageidaujamų šio sandorio padarinių, nes net pardavėjo nuosavybės dokumentai nesuteikia šimtaprocentinės garantijos, kad tam tikru metu jis turi nuosavybės teises į šį turtą..

Realus nuosavybės patvirtinimas yra atitinkamas registracijos knygos išrašas, kurį išduoda valstybinė registravimo ir žemės kadastro tarnyba. Šiame išraše pateikiama informacija apie nuosavybės teises ir apribojimus (apsunkinimus).

Tačiau net ir čia yra sukčių ir sukčių „spraga“ – registracijos knygos išrašas galioja vieną mėnesį nuo išdavimo dienos, todėl nė vienas pirkėjas nėra apdraustas nuo nesąžiningų pardavėjų..

Deja, visiškai apsisaugoti nuo sukčių galite tik atlikdami pirkimo ir pardavimo operaciją per registratorių ir dalyvaudami patikimo nekilnojamojo turto agentūroje – tai vienintelis tikras (bet ir pats brangiausias) būdas įsigyti sodybą. Registratorius stebės ir analizuos situaciją susvetimėjusio objekto atžvilgiu, o nekilnojamojo turto agentūra išanalizuos turto istoriją ir tiesiogiai sudarys sandorį.