Statybos taupomieji bankai – alternatyva hipotekai?

Apie trečdalis Rusijos gyventojų vidutiniškai turi ne daugiau kaip 9 kvadratinius metrus. m gyvenamojo ploto vienam asmeniui. Daugiau nei 5 milijonai žmonių neturi lėšų nusipirkti naujo būsto ir yra eilėje į butą, norėdami įsigyti naują būstą valstybės lėšomis. Nepaisant to, valstybė nesugeba aprūpinti būstu visiems, kuriems jos reikia, todėl daugumos piliečių būsto problemos sprendimas juda ypač lėtai..

Deja, hipoteka taip pat nėra prieinama visiems piliečiams dėl vienokių ar kitokių priežasčių. Todėl valdžia turi ieškoti įvairių alternatyvų, kad žmonės galėtų nusipirkti naują butą. Vienas iš siūlomų variantų yra statybų taupomųjų bankų įstatymo projektas, grindžiamas daugelio Europos šalių SSC patirtimi..

Pirmųjų pastatų taupomųjų bankų istorija

Šiuolaikinės technologijos investuojant į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą visame pasaulyje grindžiamos trim pagrindiniais principais:

• vyriausybės parama;
• hipotekos kreditai;
• sutarties santaupos.

Žinoma, skirtingose ​​šalyse tam tikrų sričių įgyvendinimo metodai gali labai skirtis, tačiau principai yra vienodi. Taupomųjų bankų statybai visos tokios organizacijos priklauso trečiajai grupei, kuri remiasi sutarčių taupymo principu..

Pirmosios sutarčių taupymo sistemos Prūsijoje pasirodė 1783 m. Vėliau, XIX amžiaus pradžioje, panašios pastatų taupymo sistemos pradėjo atsirasti ir kitose šalyse ir regionuose (Austrijoje nuo 1811 m., Saksonijoje nuo 1843 m.).

Pirmosios asociacijos, kurios tarnavo kaip taupomųjų bankų prototipas, pradėjo atsirasti mažuose Vokietijos kasybos kaimuose ir jos dirbo pagal paprastą principą: jei, pavyzdžiui, namui statyti reikėjo 100 tūkstančių piniginių vienetų, o visi norintys pasistatyti namą galėjo atidėti tik 10 tūkstančių, akivaizdu, kad namą jis galėjo pastatyti tik po 10 metų. Kai vienu metu buvo sujungta 10 tokių pareiškėjų, vienas iš jų per metus galėjo gauti naują namą, antras – per 2 metus, trečias – per 3 metus ir t. Vadinasi, laimi visi dalyviai, išskyrus paskutinįjį.

Klebonas fon Bodelschwingas

Pirmoji pastoriaus von Bodelschwingo pastato taupomoji kasa buvo atidaryta 1885 m. Ši kryptis pradėjo aktyviai vystytis po Antrojo pasaulinio karo 1948 m. Jų vystymosi impulsas buvo finansinių išteklių trūkumas pokario Vokietijoje, kai jie taupymo bankų pagalba pradėjo spręsti gyventojų būsto problemas..

Vokietijos teritorijoje vis dar veikia viena garsiausių ir didžiausių taupomųjų bankų pastatų sistemų..

?Kitose Europos šalyse pastatų taupymo sistemos pranašumas buvo įvertintas daug vėliau – rinkos reformų pradžioje. Šiuo metu Čekijos Respublikoje, Didžiojoje Britanijoje, Slovakijoje, Vengrijoje, Prancūzijoje, Kroatijoje ir kt. Priimami taupomųjų bankų statymo įstatymai. Be nacionalinių, šiose šalyse veikia ir Vokietijos statybinės taupomosios kasos. Taip pat reikėtų pažymėti, kad šiuolaikinės statybinės taupomosios kasos ryškiai skiriasi nuo pirmųjų bandymų organizuoti kolektyvines santaupas būsto statybai. Būtent statybinės taupomosios kasos dabar yra pagrindinė priemonė investuoti į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą Vokietijoje. Taigi 3 iš 4 namų statyba šioje šalyje finansuojama dalyvaujant kolektyvinėse sutartyse.

Savo modernia forma VSK naudojasi gyventojų indėliais, skolininkų mokesčiais už paskolos naudojimą ir nustatyta valstybės priemoka, kuri yra mokama pagal sudarytą statybos taupymo sutartį, kaip būsto paskolų finansavimo šaltinį, su sąlyga, kad per metus indėlininkas įnešė įmokas į savo sąskaitą, nurodytą sutarties pinigų suma.

Tuo pačiu metu būsto paskolą statybinėje taupomojoje kasoje gali gauti tik jos indėlininkas ir tik pasibaigus sutartyje nustatytam laikui (maždaug 5–6 metams), jei jis kas mėnesį mokėdavo įmokas į sąskaitą SSC už sutartyje nurodytą sumą. Čia reikėtų pažymėti, kad palūkanų normos (tiek indėliams, tiek paskoloms) yra nustatomos visam sutarties galiojimo laikotarpiui.

Gavus paskolą iš SSC, ji grąžinama per sutartyje nustatytą laikotarpį. Paprastai maksimalus paskolos terminas šiuo atveju yra 12 metų. Tuo pat metu palūkanų normos yra žemesnės nei hipotekos paskolų atveju.

Pasaulinė būsto taupymo sistemų taikymo patirtis

Žinoma, praėjo daug laiko nuo tada, kai Vokietijoje pasirodė pirmosios pastatų taupomosios kasos. Šiandien panašios pastatų taupymo sistemos egzistuoja daugelyje šalių. Remiantis statistika, beveik pusė europiečių naudojasi statybinėmis taupomosiomis kasomis norėdami sutaupyti pinigų būstui įsigyti. Kaip mes jau ištyrėme pateikdami Vokietijos pavyzdį, visi indėlininkai su taupomuoju banku sudaro sutartį, kurioje nurodomos visos sąlygos: įmokos dydis, indėlių ir paskolų palūkanos, susitarimo terminas ir kt. Sutartis įgyvendinama trimis etapais.

Kaupimas.Prieš gaudamas paskolą butui įsigyti, kiekvienas narys turi sukaupti tam tikrą sumą (sutartyje nustatytą visos paskolos dalį).

Gauti pinigus ir pirkti butą.Šiame etape SSC narys gauna savo sukauptus pinigus kartu su palūkanomis, taip pat tam tikrą paskolos sumą, nustatytą sutartimi. Naudodamas šiuos pinigus indėlininkas perka būstą.

Paskolos grąžinimas.Pagal sutarties sąlygas pasiskolintos lėšos kartu su paskolos palūkanomis per nurodytą laikotarpį grąžinamos į statybų taupomąjį banką..

Statybos taupomosios kasos dalyvių skaičius nėra ribojamas. Akivaizdu, kad visos sistemos finansinis stabilumas priklauso nuo naujų indėlininkų pritraukimo skaičiaus ir reguliarumo..

Mišių veiksmas. Ivanas Polsas. 2009 metai

Kai kuriems gali atrodyti, kad SSC yra tarsi piramidės schemos. Bet taip nėra. Esamų pastatų taupomųjų bankų, užtikrinančių stabilų jų veikimą, ypatumas yra tas, kad jie yra visiškai nepriklausomi nuo kapitalo rinkos: visos sistemos apyvartoje esančios lėšos sudaro užburtą ratą..

Pasirodo, savotiška pinigų cirkuliacija. Pritrauktų indėlių sąskaita kasa išduoda paskolas, kurios vėliau grąžinamos ir vėl siunčiamos skolinti kitiems sistemos nariams..

Ir šis srautas niekada nesustoja, pritraukiant naujus investuotojus, nes naujoji karta aktyviai naudojasi statybų taupomųjų bankų teikiamomis galimybėmis. Taip pat reikėtų pažymėti, kad daugumoje Europos šalių CCMs aktyviai remia valstybė, kuri indėlininkams teikia papildomas būsto subsidijas (jos dar vadinamos priemokomis). Pavyzdžiui, 2000 m. Čekijoje 0,26% BVP buvo paskirta iš biudžeto valstybinėms įmokoms už namų ūkių indėlius sumokėti SSK..

Be SSC, veikiančio pagal aukščiau aprašytą principą, Europoje yra ir dar keletas tokių sistemų variantų. Pavyzdžiui, Prancūzijoje yra 2 rūšių būsto taupomosios sąskaitos:

1. Taupymo knyga A), kurioje galite iš pradžių sutaupyti iki 20 tūkst. Eurų, o paskui gauti lengvatinę paskolą butui įsigyti iki 30 tūkst. Eurų, 3,75 proc. Per metus. Be to, prie šios tikslinės įmokos kasmet pridedama 1,5 tūkst. Eurų valstybės premija..
2. PEL (namų taupymo planas) taupomosios sąskaitos. Tokioje sąskaitoje asmuo gali sutaupyti iki 80 tūkst. Eurų, o po to gauti lengvatinę būsto paskolą iki 120 tūkst..

JK yra statybų bendrijų sistema, kurios mechanizmas šiek tiek panašus į Vokietijos SSC darbo principą, tačiau čia, norint gauti būsto paskolą, nebūtina būti statybininkų draugijos įmokomis. Pastaraisiais metais, liberalizavus Britanijos bankininkystės įstatymus, visų statybų bendrovių veikla pradėjo labiau sutapti su komercinių bankų veikla..

Statybos taupomieji bankai egzistuoja daugelyje šalių ir yra ne tik hipotekinis skolinimas, bet ir priemonė gyventojų būsto problemoms spręsti..

Taip pat yra neigiamos patirties, susijusios su taupomųjų bankų statyba, pavyzdžių. Pavyzdžiui, Argentinoje panaši sistema buvo gana aktyvi ir sėkmingai veikė iki XX amžiaus 70-ųjų. Tačiau dėl didelės infliacijos namų ūkių santaupos statybinėse taupomosiose kasose smarkiai ir stipriai nuvertėjo..

Indijoje sudužo ir pastatų taupomųjų kasų sistema. Pasak ekspertų, pagrindinė tokio įvykių raidos priežastis yra efektyvaus turto valdymo trūkumas. Visų pirma, pradiniame etape SSC nesukūrė grynųjų pinigų atsargų. Be to, dėl neraštingo valdymo atsirado disbalansas tarp sukauptų santaupų ir išduotų paskolų sumų. Dėl šių neveiksmingų veiksmų Indijos taupomosios kasos greitai bankrutavo. Nepaisant keleto neigiamos SSC darbo patirties pavyzdžių, kelis egzistavimo šimtmečius jie sugebėjo įrodyti savo efektyvumą ir patikimumą. Statybos taupomieji bankai egzistuoja daugelyje šalių ir yra ne tik hipotekinis skolinimas, bet ir priemonė gyventojų būsto problemoms spręsti..

Statybos taupomųjų bankų formavimo perspektyvos Rusijoje

Visų pirma reikia pasakyti, kad kažkokios pastatų taupomosios kasos Rusijoje jau seniai veikia. Be abejo, daugelis žmonių žino tokią sąvoką kaip būstas ir būsto kooperatyvai. Iš viso Rusijoje skirtinguose regionuose šiuo metu veikia apie 30 gildijų, vienijančių šiuos kooperatyvus..

Andrejus Gorodnichevas. Dailidės (detalė)

Deja, dabartine forma būsto kooperatyvai nesugebėjo pasiekti didelės sėkmės. Net nepaisant to, kad bendras tokių organizacijų indėlininkų skaičius viršija dešimtis tūkstančių žmonių.

Pagrindinė problema yra ta, kad šie kooperatyvai veikia be vyriausybės paramos. Gyventojai tokiomis organizacijomis labai nepasitiki, nes nėra patikimos įstatyminės bazės, kuri griežtai reglamentuotų jų darbą, todėl sukčiai dažnai tuo naudojasi.

Štai kodėl 2006 m. Partijos „Sąžininga Rusija“ atstovai pateikė Dūmai svarstyti įstatymo projektą „Dėl statybų ir taupomųjų bankų“. Manoma, kad SSK smarkiai skirsis nuo būsto kooperatyvų tiek statuso, tiek vyriausybinių agentūrų vykdomo kontrolės lygio atžvilgiu.

Rusijos Dūmai pateikto įstatymo projekto „Dėl statybinių taupomųjų bankų“ ypatybės

Reikėtų pažymėti, kad šis įstatymo projektas jau du kartus buvo pateiktas Rusijos Federacijos Valstybės Dūmai. Tačiau jis buvo atmestas ir nusiųstas peržiūrėti. Per pastaruosius kelerius metus prie šio dokumento dirbo visa grupė specialistų, įskaitant Rusijos banko, Finansų ministerijos, Ekonominės plėtros ministerijos ir Regioninės plėtros ministerijos atstovus..

Anot projekto kūrėjų, statybinės taupomosios kasos Rusijoje gali būti gera hipotekos alternatyva ir turėtų padidinti naujų būstų prieinamumą platesniam gyventojų skaičiui..

Įstatymo projekte numatyta sukurti specializuotus bankus, kurie galės atlikti ribotą bankinių operacijų sąrašą. Kiekvienas statybinių taupomųjų kasų indėlininkas su banku turės sudaryti santaupų kaupimo sutartį, kurioje numatyta per tam tikrą laiką sumokėti fiksuotas įmokas į savo taupomąją sąskaitą banke..

Kai indėlininkas sukaups apie 30–50% buto kainos, jis turės teisę gauti tokios sumos paskolą, kokia reikalinga naujam butui įsigyti. Paskolos terminas ir palūkanos už jį bus iš anksto nustatytos sutartyje.

Be to, įstatyme numatyta, kad paskolos palūkanų normos neturėtų viršyti taupomosios įmokos normos daugiau kaip 3% per metus..

Iš tikrųjų šiuo įstatymo projektu siekiama sukurti naują finansų įstaigą šalyje. Kadangi aiškiai nustatyta, kad statybinėms taupomosioms kasoms bus suteiktas banko (finansų ir kredito organizacijos) statusas, kuris specializuojasi išimtinai pritraukti gyventojų pinigus į statybinius taupomuosius indėlius ir teikti tikslines paskolas savo investuotojams būstui įsigyti..

Siūloma sukurti specialų draudimo fondą, kuris bus naudojamas smarkiai sumažėjus pritrauktų statybinių taupomųjų indėlių apimčiai..

Pagal parengtą įstatymo projektą SSC galės atlikti labai ribotą bankinių operacijų spektrą. Taigi jie turės galimybę: pritraukti fizinių ir juridinių asmenų indėlius, pritraukti indėlius į mažos rizikos turtą (pavyzdžiui, vyriausybės obligacijas), aptarnauti atskiras sąskaitas, atsiskaityti piliečių vardu savo banko sąskaitose, parduoti ir pirkti užsienio valiutą (tik negrynųjų pinigų forma), taip pat banko garantijų išdavimą. Tokie turimų sandorių apribojimai yra skirti sumažinti SSC riziką.

Įstatymo projekte taip pat pateiktos atskiros normos, kaip užtikrinti taupomųjų bankų statybos finansinį tvarumą. Pavyzdžiui, siūloma sukurti specialų draudimo fondą, kuris bus naudojamas smarkiai sumažėjus pritrauktų statybinių taupomųjų indėlių apimtims..

Taip pat finansinio stabilumo standartai, anot dokumento kūrėjų, turėtų būti pagrįsti skaičiuojant kiekvieno indėlininko individualius kaupiamuosius rodiklius ir nustatant indėlininkų eiliškumą. Taip pat turėtų būti nustatyti papildomi sukauptų lėšų naudojimo apribojimai, kai jos paskirstomos SSC nariams.

Įstatymo projekte taip pat numatyta vyriausybės parama pastatų taupymo sistemai. Kūrėjai numatė, kad kaupiamajam įnašui bus sukaupta 20% jo metinio augimo dydžio įmoka, kuri bus mokama iš federalinio biudžeto. Tuo pačiu metu vienam Rusijos piliečiui maksimali valstybinių apdovanojimų suma per metus neturėtų viršyti 26 tūkstančių rublių..

Statybos taupomųjų bankų veiklos priežiūra bus pavesta Rusijos bankui, kuris nustatys specialius SSC standartus, kurie skiriasi nuo kitų komercinių bankų standartų. Be to, kad statybinės taupomosios kasos būtų visiškai atskirtos nuo bankų ir akcijų rinkų, sudarant sutartį bus nustatomos palūkanos tiek už taupomuosius indėlius, tiek už paskolas. Tokiu atveju pastatų taupomoji kasa neturės teisės keisti sutarties sąlygų per visą sutarties galiojimo laiką. Maksimalų leistiną indėlių ir kredito normų skirtumą nustatys Rusijos bankas.

Kaip SSK formavimas paveiks vidaus nekilnojamojo turto rinką

2012 m. Vasario mėn. Pabaigoje Federacijos tarybos pirmininkas Sergejus Mironovas paskelbė, kad naujoji įstatymo projekto versija vėl buvo pateikta Dūmai svarstyti. Jis taip pat pažymėjo, kad įstatymas „Dėl statybinių taupomųjų bankų“ gali įsigalioti 2013 m.

Kaip šio įstatymo priėmimas paveiks vidaus gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką??

Šis įstatymas leis aiškiai reglamentuoti taupomųjų bankų statybos Rusijoje veiklą. Tai padės mums įsigyti darbo įrankį, kuris leistų gyventojams sutaupyti, norint įsigyti naują būstą. Įstatymo priėmimas yra atsakingas ir būtinas žingsnis, nes atsiras teisinė bazė, galinti apsaugoti žmonių teises ir visiškai sutaupyti statybos santaupų sistemą..

SSC pranašumas yra tas, kad dėl to, kad visi finansiniai srautai cirkuliuoja sistemoje, tampa įmanoma nustatyti žemas palūkanų normas (pastebimai mažesnes nei hipotekams). Tuo pačiu metu įkainiai nepriklauso nuo svyravimų finansų rinkoje ir negali keistis per visą sutarties su statybų taupomuoju banku terminą..

Akivaizdu, kad SSK sukūrimas Rusijoje taps hipotekos paskolų alternatyva ir leis piliečiams, neturintiems lėšų įmokai už hipoteką, sukaupti reikiamą sumą statybinėje taupomojoje kasoje, o paskui nusipirkti naują būstą kredito.

Be to, jų sukūrimas turėtų daryti teigiamą poveikį bendrai gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos raidai: SSC surinkti pinigai bus naudojami naujoms statyboms finansuoti. Dėl to išaugs užsakomų naujų būstų apimtys, o kainos rinkoje stabilizuosis..

Hipotekų ir VVP veikimo principas yra visiškai skirtingas, todėl jų klientai bus skirtingi. Taigi šios institucijos greičiausiai netaps rimtais konkurentais..

Kalbant apie hipotekos bankus, jie neturėtų bijoti rimtos konkurencijos, kurią kelia pastatų taupomieji bankai. Jie gali taikiai sugyventi ir dirbti kartu. Paprastai šalyse, kuriose SSC egzistuoja ilgą laiką ir jos dirba efektyviai, gyventojų asmeninės būsto santaupos sudaro apie 30%, dar 30% piliečių investuoja į SSC, o hipotekinės paskolos sudaro likusius 40%.

Hipotekų ir VVP veikimo principas yra visiškai skirtingas, todėl jų klientai bus skirtingi. Taigi šios institucijos greičiausiai netaps rimtais konkurentais. Tiesiog statybų taupomųjų bankų sistema išplės piliečių galimybes ir suteiks galimybę įsigyti būstą tiems, kuriems hipoteka šiuo metu nėra prieinama..

Baigdamas norėčiau pasakyti, kad statybų taupomųjų kasų efektyvumas ir stabilumas bet kokiu atveju priklausys nuo griežto įstatymų laikymosi ir valstybės paramos. Kaip patvirtina pasaulinė patirtis, SQC sistema tiesiog negali įgyti masinio pobūdžio be rimtos valdžios paramos..