Hipoteka: 10 patarimų ir klaidingų nuomonių apie tai

Visų pirma, paskolos gavimas reiškia poreikį kas mėnesį (griežtai apibrėžtą dieną) mokėti įmokas pagrindinei sumai ir paskolos palūkanoms sumokėti. Dažniausiai pinigus galite įnešti grynaisiais į sąskaitą kreditoriaus banko filiale arba pavedimu iš kito banko (pvz., Įpareigodami darbdavio buhalterijos skyrių pervesti tam tikrą sumą kas mėnesį pagal nurodytą informaciją). Svarbiausia, kad iki kito mokėjimo dienos einamoje sąskaitoje turėtumėte reikiamą sumą. Jei, pavyzdžiui, jums reikia išvykti ilgesniam laikui, turite įmokėti tokią sumą, kurios pakaktų sumokėti kelis mėnesinius mokėjimus..

Už vėlavimą imama bauda (skirtinguose bankuose – 0,2–0,5% už kiekvieną vėlavimo sumokėti dieną). Tačiau jei jis yra nereikšmingas, tai paaiškinama labai svarbiomis priežastimis, o skolininkas anksčiau buvo išskirtas „puikia mokėjimo drausme“, bankas gali išsiversti be nuobaudų.

10 patarimų, kaip gauti paskolą

1. Įvertinkite savo galimybes.

Pirmiausia nustatykite, už kokią paskolą galite kreiptis ir kiek galiausiai kainuos butas. Tai padaryti padės kredito skaičiuoklės, esančios daugelio bankų svetainėse. Atminkite, kad daugeliu atvejų mėnesinė įmoka negali būti didesnė kaip 40% pajamų, o maksimali paskolos suma yra ribota, kaip taisyklė, 70–80% įsigyto buto kainos. Kredito brokeriai taip pat gali padėti pasirinkti hipotekos programą – specialios agentūros, skirtos kaupti informaciją apie hipotekos paslaugų paketus, patarti paskolos gavėjui ir padėti jam rinkti dokumentus bei gauti paskolą.

2. Susitarkite su savo viršininku.

Sužinokite iš darbdavio, jei jis sutiks patvirtinti jūsų pajamas ir kokia forma tai bus padaryta (pažymėjimas 2-NDFL forma, laisvos formos laiškas, pasirašytas vadovo, ar asmeninis viršininko ir paskolos pareigūno pokalbis). Jei jūsų įmonė nėra linkusi teikti informacijos apie realų darbuotojų atlyginimą, verta ieškoti „lojalaus“ banko, kuris sutiks su kitokiu pajamų įrodymu.

3. Palūkanų norma dar ne viskas.

Neverta sutikti, kad paskola būtų didesnė nei 15% per metus rubliais ir 12% per metus užsienio valiuta. Tačiau atminkite, kad bankas gali deklaruoti žemą palūkanų normą, tačiau vis tiek imkite gana didelius „įskaitymo“ mokesčius, tokius kaip metinis sąskaitos tvarkymo mokestis arba padidintos normos iš artimos draudimo bendrovės.

4. Nebūkite gudrus pokalbyje.

Jūs vis tiek būsite išvaryti į laisvę – paskolų pareigūnai gerai supranta, kiek kainuoja vaikų priežiūra, automobilio priežiūra ir pan. mokėjimai bankui gali būti nepaprastai dideli šeimos biudžetui.

5. Atidžiai perskaitykite sutartį.

Idealiausias variantas yra pasitarti su teisininku dėl „subtiliausių“ sutarties punktų. Taškai, kuriems reikalingas ypatingas dėmesys – galimybė peržiūrėti paskolos suteikimo sąlygas, mokėjimų nutraukimai, skolininko atsakomybė už vėlavimą ir kt..

6. Būkite pasirengę netikėtumams.

Gali būti, kad norint gauti paskolą, be banko mokesčių, jums reikės papildomų investicijų. Gana nemaža suma paprastai yra buto suradimo išlaidos – nekilnojamojo turto agento paslaugos, dokumentų rinkimas ir kt. Sužinokite, kokius dokumentus reikia pateikti bankui, kad būtų sudaryta sutartis. Atminkite, kad jų sąrašas gali žymiai išsiplėsti sudarant sandorį. Atminkite, kad kai kurie bankai „savo“ notarų paslaugas taiko padidintomis kainomis.

7. Nuspręskite rinkoje.

„Pagrindinio“ norma prieš įregistruojant būsto nuosavybę daugelyje bankų yra didesnė 2–3 procentiniais punktais. Ir atsižvelgiant į naujausius įstatymų pakeitimus, tikimasi, kad kainos pradinėje nekilnojamojo turto rinkoje kils. Tačiau perkant naują butą paprastai nereikia išleisti pinigų makleriui ir nereikia tikrinti įsigyto būsto teisinio grynumo. Be to, ne kiekvienas „antrinis būstas“ yra tinkamas hipotekai – namas neturėtų būti nugriautas, kitaip bankas nesutiks paskolinti tokiam butui.

8. Pasirinkite maklerį.

Nekilnojamojo turto agentas turi būti ištikimas hipoteka. Priešingu atveju jis be galo jums pakartos, kad „švarus“ buto pardavimas būtų daug greitesnis, piktinasi, kai paprašai papildomų dokumentų ir pareikalauji papildomų mokėjimų. Be to, makleris privalo suteikti teisėtą buto švarą. Pasinaudoti teisėtu savo namo savininku po dvejų ar trejų metų paskolos atsiskaitymo gali būti brangu. Tokiu atveju draudikas sumokės už jus bankui, tačiau išleisti pinigai nebus grąžinti.

9. Patikrinkite evakuacijos kelius.

Įvertinkite, kaip greitai galite rasti naują darbą su priimtinu pajamų dydžiu paskolai grąžinti. O jei jūsų sutuoktinė veikia kaip bendra skolininkė, prieš kreipdamiesi dėl hipotekos pagalvokite apie vedybų sutarties pasirašymą, kad išvengtumėte daugybės problemų, susijusių su skolų perregistravimu ir turto padalijimu skyrybų atveju..

10. Pagalvok dar kartą.

Anot daugumos skolininkų, jei įmanoma apsieiti be hipotekos ir nusipirkti butą „švarų“ (pavyzdžiui, gavus įprastą paskolą), verta juo naudotis. Atsižvelgiant į palūkanų mokėjimą, „hipotekos“ buto kaina padidėja 60–90%. Be to, kol nebus visiškai grąžinta paskola, negalėsite laisvai disponuoti būstu, bet kokios operacijos su ja turi būti suderintos su hipotekos banku.

10 klaidingų nuomonių

Klaidinga nuomonė Nr. 1: paskolas butui įsigyti išduoda nekilnojamojo turto agentūros

Kaip bebūtų keista, su šiuo klaidingu supratimu nuolat susiduria hipotekų agentūros. Tuo tarpu paskolas išduoda bankai, o agentūros teikia tarpininkavimo paslaugas – jos padeda potencialiems skolininkams pasirinkti tinkamą hipotekos schemą, teisingai įvertinti jų prašymus, rinkti dokumentus ir pan. Apie 80% skolininkų yra žmonės, kurie keičiasi savo turtu į geresnį naudodamiesi hipoteka. Tam visų pirma reikia įvertinti esamą turtą; antrame – kliento norai. Be to, bankai turi specialius reikalavimus butui, įsigytam per hipoteką. Surasti tinkamą turtą, atsižvelgiant į banko sąlygas, taip pat yra maklerio darbas.

Klaidinga nuomonė Nr. 2: bankas nenustato specialių reikalavimų skolininkų pajamoms, nes įsigytas butas yra įkeistas, tai reiškia, kad bankas niekuo nerizikuoja

Pirkdami butą per hipoteką, įsigytas turtas paliekamas kaip įkeitimas – tai yra banko garantija. Tačiau banko tikslas nėra grąžinti investuotus pinigus, o gauti iš jų pelną (t. Y. Paskolos palūkanas). Todėl skolininko pajamų lygiui keliami tam tikri reikalavimai. Paskolos suma tiesiogiai priklauso nuo atlyginimo dydžio. Banko prašymu mėnesinės paskolos sumos turėtų būti ne didesnės kaip 35–40% mėnesinių pajamų (oficialių ar neoficialių). Remiantis paskolos gavėjo pajamomis, jam apskaičiuojama maksimali mėnesinių įmokų suma, o nuo jos priklausys maksimali paskolos suma, kurią bankas yra pasirengęs suteikti klientui. Tuo pačiu hipotekos schema leidžia padidinti pajamų dydį, atsižvelgiant į bendras sutuoktinių pajamas.

Klaidinga nuomonė Nr. 3: perkant butą kreditu, butas priklauso bankui

Ši klaida atsiranda dėl to, kad žmonės painioja hipoteką ir turtą. Iš tikrųjų butas, įsigytas per hipoteką, yra įkeistas bankui. Tačiau įkeitimas yra tik apsunkinimas. Paskolos davėjas iškart tampa įsigyto buto savininku. Skolininkas gali gyventi bute, registruoti visus šeimos narius ar net išsinuomoti butą (gavęs banko leidimą). Vienintelis apsunkinimas (jis įregistruotas RRB) yra tas, kad kol pirkėjas negrąžins paskolos, jis negali nei parduoti, nei pakeisti buto.

Klaidinga nuomonė Nr. 4: perkant butą pirminėje rinkoje, hipoteka yra įsigytas nebaigtas butas

Tai ne visai tiesa. Butas gali tapti hipotekos objektu tik įregistravus nuosavybės teisę į jį – nebaigto buto atveju tai neįmanoma. Dirbdami pirminėje rinkoje bankai naudoja dvi schemas. Dirbdamas pagal pirmą schemą, klientas pats pasirenka kūrėjo įmonę ir objektą, kuriame perka butą. Tačiau, atsižvelgiant į didelę riziką dalyvavimo nuosavo kapitalo srityje srityje, bankas reikalauja, kad skolininkas įkeistų butą, kurį jau turi. Pasibaigus statyboms ir atsiradus nuosavybės teisei į naują butą, bankas pašalina užstatą už seną butą ir priima naująjį kaip užstatą. Antroje schemoje bankas akredituoja kelias statybos įmones, kurios atliko finansinį auditą. Tokiu atveju bendrovių ir objektų, kuriuos skolininkas gali pasirinkti, skaičius yra ribotas, tačiau esamo buto forma nereikia jokio užstato..

Klaidinga nuomonė Nr. 5: paskolos gavimas nieko nekainuoja

Deja, tai netiesa. Gaudamas būsto paskolą, paskolos gavėjas turi būti pasirengęs didelėms vienkartinėms išmokoms. Pvz., Tik už kredito komisijos prašymą (svarstant rezultatą negaunant) turėsite sumokėti apie 100 USD. Pasirinkus objektą, reikės sumokėti už jo nepriklausomą vertinimą (banko vertintojo) – 100–150 USD. Už banko sąskaitos atidarymą jie moka nuo 0,75% iki 1% paskolos sumos. Po pirkimo taip pat turite mokėti draudimo įmokas – 1,5–1,8% paskolos sumos.

Klaidinga nuomonė Nr. 6: neturėdami pinigų už įmoką, net negalvokite apie hipoteką

Pradinė įmoka (tai yra suma, kurią reikia sumokėti už buto įsigijimą savarankiškai) yra įvairiuose bankuose nuo 20–30% buto kainos. Yra du būdai, kaip išsiversti be įmokos. Pirmasis yra paskolos gavimas vartotojų reikmėms (gauta suma investuojama į buto pirkimą) Galimas antrasis būdas su sąlyga, kad skolininkas jau turi tam tikrą nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju sandoris gali būti vykdomas pagal hipotekos mainų schemą. Už esamo turto pardavimą gauti pinigai bus įskaityti kaip pradinė įmoka..

Klaidinga nuomonė Nr. 7: jei bankas duos paskolos gavėjui leidimą tam tikrai sumai, klientas jį gaus, nepriklausomai nuo buto kainos

Tarkime, jei bankas paskolos gavėjui yra išdavęs paskolą, tarkime, 30 000 USD, skolininkas tikisi būtent šios sumos. Tačiau bankas numato, kad išduota paskola sudarys ne daugiau kaip 80% (arba 70% – priklausomai nuo banko) buto kainos. Tai yra, jei skolininkas suras 35 000 USD vertės butą, bankas jam duos ne pažadėtus 30 000 USD, o tik 28 000 USD (80% buto kainos). Taip pat yra situacija, kai kliento pasirinktas butas yra mažesnis nei jo rinkos vertė nepriklausomo banko vertinimu (pardavėjo reikalavimai). Tokiu atveju bankas sutiks suteikti tik 80% (70%) vertės paskolą. Tuomet skolininkas turi pats ieškoti trūkstamų pinigų pirkiniui arba ieškoti kito buto.

Klaidinga nuomonė Nr. 8: visos skolininko rizikos yra apdraustos

Tai yra paplitusi klaidinga nuomonė, kad kiekviena hipotekos operacija yra būtinai apdrausta. Pirkdami butą per hipoteką, bankai reikalauja šių draudimo rūšių: nuosavybės teisių, turto, taip pat paskolos gavėjo gyvybės ir darbingumo draudimas. Visas draudimo išlaidas padengia paskolos gavėjas. Tuo pat metu draudžiamos ne paskolos gavėjo rizikos, o banko rizika, o įvykus draudiminiam įvykiui visos įmokos bus mokamos bankui. Jei norite, skolininkas gali apdrausti savo riziką, tačiau už tai jis turės sumokėti atskirai.

Klaidinga nuomonė Nr. 9: bankui bankrutavus, banko kreditoriai privers skolininką sumokėti visą skolą iš karto

Tai netiesa. Jei bankas bankrutuoja, jo turtas atitenka kreditoriams. Bet tai neturi įtakos skolininko likimui. Skolininkas tiesiog keičia gavėją, kurio naudai jis sumoka likusią sumą ir palūkanas. Nepaisant kreditoriaus pasikeitimo, paskolos sutarties sąlygos jokiu būdu negali būti keičiamos.

Klaidinga nuomonė Nr. 10: jei po kelerių metų grąžins paskolos sumas, skolininkas nebegalės sumokėti reikalaujamos sumos, bankas atims viską.

Tai netiesa. Mokėdamas palūkanas už paskolą kelerius metus, žmogus sugeba grąžinti bankui tam tikrą paskolos dalį. Be to, dar yra pinigų, įmokėtų kaip pradinė įmoka. Ši buto dalis priklauso skolininkui. Tuo atveju, jei skolininkas nebegali sumokėti paskolos įmokų, jo įsigytas butas yra keičiamas. Skolininkui būstas perkamas už tą sumą, kurią jis sumokėjo, o papildoma įmoka eina grąžinti skolą bankui.