Kaip disponuoti savo buto dalimi be konflikto ir pelningai

Mūsų valstybėje bendros nuosavybės nuosavybės į būstą praktika yra įprasta ir labai paplitusi praktika. Nuo privatizavimo dauguma nekilnojamojo turto objektų perėjo privačiai nuosavybei būtent akcijomis.

Šiandien nekilnojamasis turtas taip pat dažnai perkamas dalomosios nuosavybės teise. Galiausiai neįmanoma išvengti bendros nuosavybės atsiradimo dalijant bendrą nekilnojamąjį turtą tarp buvusių sutuoktinių, ji gali atsirasti dovanojant, paveldint būstą ir pan. Teisėtai teisinga vadinti tokius būsto bendraturčius..

Kol bendrasavininkių santykiai nėra pakenkti konfliktui, nė vienas iš jų nejaučia nerimo dėl savo nekilnojamojo turto statuso. Tačiau kai tik bendrasavininkai praranda tarpusavio supratimą, neišvengiamai iškyla šio konkretaus turto padalijimo problema. Ir šios problemos sprendimai toli gražu nėra paprasti.

Tipiškas pavyzdys: sutuoktinis turi butą lygiomis dalimis. Mirus vyrui, jo dalis (pusė buto) padalijama tarp našlės ir mirusiojo sūnaus. Tuomet žmona turi tris ketvirtadalius namo, o sūnus – ketvirtadalį. Jei antrasis nori paimti savo dalį, paprasčiausias pasirinkimas bus parduoti butą ir padalinti pajamas proporcingai akcijoms. Našlė gali prieštarauti tokiam sprendimui ir būtent tada susidaro nepaprastai konfliktinė situacija. Mirusiojo vaikas gali tiesiog atsisakyti teisėto palikimo, tačiau taip pat gali ginti savo nuosavybės teisę. Iš jo pusės bus legalu persikelti į butą, perduoti savo dalį patikėjimo valdymui arba parduoti. Ir šiuo atveju našlei galimi daug nemalonūs scenarijai, net jei reikia minimalių išlaidų, kad galėtų parduoti savo būsto dalį ir palikti ją.

Teisingai parduoti akciją

Jei buto bendrasavininkas ketina jį parduoti, pagal įstatymą jis privalo apie tai pranešti kitiems bendraturčiams ir pakviesti juos pirkti. Paprastai toks pranešimas pateikiamas raštu nurodant tikslią kainą. Likusiems savininkams raštu atsisakius arba jei kitą mėnesį siūloma akcija nebus išpirkta, bendrasavininkas turi visišką teisę parduoti savo dalį bet kuriam pirkėjui..

Atkreipkite dėmesį: pardavimo kaina turi visiškai atitikti kainą, kuria pardavėjas raštu pasiūlė savo dalį kitiems bendraturčiams. Priešingu atveju buto bendraturčiai gali teisme reikalauti nutraukti sandorį.

Tris kartus žemiau rinkos

Nekilnojamojo turto specialistai pabrėžia, kad dalinė nuosavybės teisė į namą visiškai nėra nuosavybės teisė į konkretų buto kambarį. Pavyzdžiui, bendraturtis gali net neturėti teisės gyventi šiame bute, todėl jo bendrosios nuosavybės kaina iš esmės nėra lygi turto rinkos vertei ploto atžvilgiu. Kai kurių ekspertų teigimu, kvadratinis metras turto dalies paprastai yra pigesnis nei kvadratinis metras bute ar name, kuriame yra vienas savininkas, maždaug 15–40 proc. Kiti ekspertai įvardija 20–30% įprasto nekilnojamojo turto kainą kaip buto dalies kainą. Be to, praktika, o ne patvirtina naujausius duomenis, jei bent visų Rusijos butų pavyzdžiu įvertintume visų butų ir jų dalių kainą. Mažiausiai butų praranda akcijos mažuose butuose (probleminės akcijos), kai fiziškai neįmanoma kartu gyventi visiems bendraturčiams..

Taigi, prisiminkime situaciją su mirusiojo žmona ir sūnumi, kurie turi nelygias paveldėto buto dalis. Sūnus turi teisę parduoti savo namo ketvirtį tik už aštuntąją rinkos vertės, nes niekas nepirks už didelę kainą. Tuo pačiu metu našlė gali mokėti tą pačią kainą už aštuntą buto dalį ir faktiškai nusipirkti objektą dvigubai brangiau, nes po to ji tampa vienintele ir pilnateise buto savininke..

Kai kurie namų savininkai, visiškai tai pasinaudoję, elgiasi dar radikaliau. Iš tikrųjų be jų sutikimo likusios akcijos negali būti realizuotos, o tai reiškia, kad neišpirkus kitų žmonių akcijų, galima nebaudžiamai disponuoti visu butu ar namu..

Kai bendraturčiai negali išspręsti savo padalijimo be konflikto, kai kurie iš jų turi metų metus gyventi kartu su kitais bendraturčiais, kuriems neįleidžiami butai. Ši taktika yra efektyvi, tačiau ne tuo atveju, jei mažesnės dalies savininkas yra rimtai pasiryžęs ginti savo teisę būti bendrasavininku. Jam yra kelios teisinės galimybės išspręsti problemą:

• atsiskaitymas per teismą;
• neteisėtas įregistravimas;
• parduoti savo akciją trečiosios šalies pirkėjui;
• savo akcijų pardavimas bendrasavininkui, kuris užėmė nuosavybę.

Taip pat yra penktasis variantas – reikalauti paskirstyti savo dalį būsto sklypo forma. Tai greičiau teorinis problemos sprendimo būdas, nes paprastuose miesto apartamentuose beveik neįmanoma neskausmingai to įgyvendinti visiems bendraturčiams..

Registracija teismo nutartimi

Advokatai tvirtina, kad idealiu atveju būstų bendraturčiai turėtų savo noru sudaryti bendro naudojimo buto naudojimo sąlygas. Bet konstruktyvus dialogas ne visada pasiteisina, ir čia reikia kreiptis į teismą. Šiuo atveju teismo sprendimas labai priklauso nuo kiekvieno iš kitų nekilnojamojo turto bendrasavininkių buvimo / nebuvimo, išlaikytinių, ginčo šalių finansinės padėties ir pan. Vieno kambario bute jie beveik neabejotinai nustatys gyvenamosios vietos teisę stambesniam mažesnės dalies savininkui, jei jis neturi kito būsto. ir didesnės dalies savininkas bus „paprašytas“ iš ginčijamo buto dėl nuosavybės teisės į kitą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Nedažnai teismas išvarė agresorių iš buto ir suteikia žalią šviesą bendraturčiui su pažeistomis teisėmis. Tačiau situacijose su daugiabučiais apartamentais teismas leidžia visiems savininkams naudoti skirtingus kambarius, atsižvelgiant į nuosavybės dalių dydį ir pačius kambarius..

Tokio bylinėjimosi trukmė paprastai yra nuo šešių mėnesių iki metų. Ir net pasibaigus procesui, ramybė paprastai neateina į bendraturčių santykius. Galų gale, teisingumas negali pašalinti asmeninio konflikto, o bendraturčiai gali reguliariai keisti užraktus ant durų. Nei antstoliai, nei policija negali padėti tokiose situacijose. Vienintelė išeitis – vėl kreiptis į teismą.

Neteisėtas registravimas

Vėlgi, teoriškai šį klausimą galima išspręsti nesiimant bylinėjimosi. Kai žmogus neįleidžiamas į savo namus, jis turi visas teises įeiti į savo jėgą ir tam net panaudoti jėgą (tik pralaužti duris, bet ne kovoti ar naikinti namų sienas). Rusijos Federacijos civilinio kodekso 12 straipsnis reglamentuoja šią situaciją: prispausto bendrasavininko elgesys įstatymais bus aiškinamas kaip savigyna. Teisininkai griežtai rekomenduoja pateikti įrodymus, kad nesėkmingai bandyta taikiai išspręsti problemą prieš bandant pralaužti duris. Pavyzdžiui, tai bus pašto patvirtintos telegramos su prašymu nusikaltėliui leisti patekti į savo namus ir duoti jam raktus kopija arba išankstinis pareiškimas policijai prieš įkalintoją. Tokios priemonės užkirs kelią pretenzijoms bendrasavininkui, kuris įsiveržė į namą iš teisėsaugos institucijų pusės. Bet jūs turite suprasti, kad asmeninis bendraturčių konfliktas tik po to sustiprės.

Akcijų pardavimas

Svarbus dalykas: butas su keliais savininkais pagal įstatymą gali būti bendroji jungtinė nuosavybė arba bendroji nuosavybė, neapibrėžiant akcijų, pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 224 straipsnį. Ir antruoju atveju nė vienas iš bendraturčių neturi teisės parduoti savo dalies, nes teisiškai ir faktiškai jos tiesiog nėra. Bet tuo pačiu metu toks būstas, bendraturčių susitarimu arba teisme, gali būti perregistruotas į bendrą nuosavybę.

Parduoti savo akcijų paketą yra lengviausia. Žinoma, reikalaujama nusiųsti bendrasavininkams rašytinius pranešimus apie pardavimą, įvykdyti dar keletą formalumų, tačiau bet kokiu atveju tai yra lengviau nei surengti teisminį procesą ar panaudoti fizinę jėgą bandant panaudoti jūsų namo dalį..

Jei su bendraturčiais bus pasirašytas žodinis susitarimas dėl akcijų pardavimo, pranešimai nebus reikalingi. Pirkimo ir pardavimo registracija vykdoma kaip įprasta. Padėtį apsunkina bendraturčių atsisakymas pirkti savąsias akcijas ir parduoti trečiosioms šalims. Tada sandoris paprastai atidedamas vengiant pranešimų apie pardavimą. Bet kokiu atveju savininkams būtina nusiųsti telegramas ar registruotus pardavimo laiškus. Jei bendrasavininkai, apie kuriuos pranešta, nuolatos nutyli ir po to dalis jiems nebus parduota, teismas beveik neabejotinai pripažins sandorio teisėtumą..

Yra dar vienas radikalus problemos sprendimas, nereikalaujantis susisiekti su bendraturčiais. Aukojant dalį būsto dalies pastarojo sutikimo nereikia. Jei dovana užmaskuoja pardavimą, sandorį galima užginčyti teisme, tačiau įrodyti pardavimą beveik neįmanoma.

Kitas būdas apeiti bendraturčius yra įkeitimas. Akcijos savininkas surašo vadovaudamasis Art. 807 Rusijos Federacijos civilinio kodekso su trečiosios šalies pirkėju paskolos sutartis, kurios suma lygi planuojamai parduoti akcijos kainai. Ši dalis yra paskolos įkaitas. Įkeitimas įregistruojamas „Rosreestr“, savininkas gauna pinigus iš kreditoriaus, o tada šalys sudaro kompensacijos sutartį: paslėptas pirkėjas atleidžia skolą, o mainais gauna įkeitimo objektą – iš tikrųjų dalį buto. Tokios schemos trūkumas yra galimos problemos registruojant įkeitimą „Rosreestr“, todėl tokiais atvejais optimalu kreiptis į profesionalių maklerių ar teisininkų paslaugas. Dideliuose Rusijos miestuose yra nekilnojamojo turto agentūros, kurios dirba su tokiais objektais.

Kas perka akcijas

Nekilnojamas namus pirkėjus paprastai suskirsto į šias kategorijas.

Pirmieji įsigyja dalį savo pragyvenimui bute, tikėdamiesi susitarti su likusiais bendraturčiais. Nereikia nė sakyti, kad ši galimybė yra labai rizikinga.?

Kiti, norėdami gauti nuolatinę registraciją, perka dalį nekilnojamojo turto. Čia dalis gali būti juokingai maža – net šimtoji, nes norint registruotis gyvenamojoje vietoje, nereikia bendraturčių sutikimo. Jums tiesiog reikia paso biure pateikti dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teisę į akciją. Tačiau trečiųjų asmenų registravimas be bendraturčių sutikimo neveiks, sako ekspertai. Išimtis daroma tik nepilnamečiams vaikams, paskirtiems tėvams.

Raiders, įsigyjantys buto akcijų, norėdami nustatyti savininkams savo sąlygas, paprastai įtikinami parduoti savo dalį. Pastarojo tipo pirkėjai kelia didelę problemą akcijų savininkams, kurie iš namų išvarė kitus bendraturčius. Profesionalus raitelis sugeba suteikti nepakenčiamas gyvenimo sąlygas savo kaimynams. Pavyzdžiui, ketvirtosios buto dalies savininkas tyčia naktį užliejo apatinius aukštus, kurių gyventojai kreipėsi į teismą su visais buto savininkais. Pasirodo, likusio buto savininkui yra naudingiau parduoti savo dalį Raideriui nei sumokėti kompensaciją kaimynams..

Taigi, šio straipsnio skaitytojai dabar žino: net ir su agresyviausiu buto bendrasavininku gali būti elgiamasi absoliučiai legaliai. Tačiau taip pat akivaizdu, kad geriausias būdas yra ne eskaluoti konfliktą, o bandyti susitarti su bendraturčiais, išpirkti likusias akcijas ar kartu parduoti būstą. Rezultatas bus didesnis pelnas ir bus sugaišta mažiau laiko bei nervų..