Kaip nusipirkti butą

Būsto pirkimo antrinėje rinkoje procedūra gali atrodyti gana sudėtinga ir ne visai logiška, tačiau iš tikrųjų ji buvo parengta daugelį metų ir egzistuoja siekiant užtikrinti maksimalų sandorių Rusijos rinkoje saugumą..

Maskvos asociacijos – Realtors Guild advokatas Anton ILYIN papasakojo mūsų korespondentui, kaip toks pirkinys vyksta apskritai. Visas procesas gali būti sąlygiškai suskirstytas į penkis etapus..

1. Sutarties su nekilnojamojo turto agentūra sudarymas

Be abejo, įmanoma rasti butą be nekilnojamojo turto agentūros, tačiau … Reikia atsižvelgti į vieną dalyką – Maskvoje būsto paklausa smarkiai viršija pasiūlą. Jau neminint to, kad Rusijos įstatymų ir rinkos realijų sąlygomis yra daug patogiau kaltinti visas problemas, iškilusias ant jums paskirto maklerio pečių – jie už tai moka jam pinigus.

Buto suradimas ir operacijos palaikymas yra paslauga, už kurią agentūros imasi tam tikro mokesčio. Tai gali būti fiksuota kaina – paprastai pradedant nuo 1000 USD, arba operacijos procentas, arba visi tie patys 1000 USD, norint surasti tinkamą butą, pridedant procentą nuo jo kainos.

Jei agentūra ims mokestį už buto suradimą, tada pinigai turės būti sumokėti iš anksto. Tokiu atveju sutartyje, kurią sudarote su agentūra, turėtų būti kuo išsamesnis reikiamo buto aprašymas. Sutartyje taip pat nurodoma, kiek variantų, atitinkančių nurodytus parametrus, jums bus suteikta.

2. Tinkamo apgyvendinimo vietos paieška

Sudarius sutartį su agentūra, pastaroji pradeda buto pasirinkimą. Idealiausias variantas yra butas, kurio savininkas yra pasirašęs pirkimo-pardavimo sutartį su jūsų agentūra. Tokiu atveju agentūra, kaip taisyklė, nedelsdama patikrina buto dokumentus ir istoriją. Jei agentūra tokio buto neturi, ji ieško iš visų galimų šaltinių.

Kai surandamas daugiau ar mažiau tinkamas butas, jūsų agentas kviečia jus apžiūrėti. Peržiūros metu klientas paprastai pasirašo buto apžiūros aktą. Jei butas neatitinka jūsų nurodytų ir sutartyje su agentūra nurodytų parametrų, tai turėtų būti nurodyta patikrinimo akte. Tokiu atveju galimybė neskaičiuojama..

Jei butas jums tinka, tada pereikite prie kito etapo.

3. Buto švaros tikrinimas ir sandorio paruošimas

Būsto sandorio dokumentų rinkimas reikalauja tam tikro laiko ir pinigų. Be to, visi reikalingi pažymėjimai turi ribotą galiojimo laiką, t. jų negalima paruošti naudoti ateityje. Todėl visas procesas prasideda tada, kai pirkėjas patvirtina savo ketinimą įsigyti šį butą. Toks patvirtinimas yra tam tikra suma, kuri paprastai gali būti vadinama užstatu ar avansu..

Dažnai atsitinka, kad keli potencialūs pirkėjai ateina apžiūrėti buto iš karto. Jei butas iš karto patinka keliems žmonėms, tada laimės tas, kuris pirmiausia sumokės avansą. Tačiau yra atvejų, kad aukcionuose godus (maloningas, labai skaičiuojantis) pirkėjas tiesiogiai pareiškia, kad atiduos butą tam, kuris siūlo daugiau. Ką tokiu atveju daryti jūs turite, tačiau verta paminėti, kad jei aukciono metu buto kaina viršija kainą, nurodytą jūsų paieškos sutartyje, tada ši galimybė taip pat neįskaičiuojama..

Jei viskas tvarkoje ir susitaupėte reikiamą sumą, tada prasideda svarbiausias etapas – dokumentų rinkimas ir jų tikrinimas. Prisiminkime, kad šiandien iš visų nekilnojamojo turto rinkos dalyvių teisiniu požiūriu pirkėjas yra labiausiai be gynybos. Teisinė praktika yra tokia, kad pripažįstant sandorį negaliojančiu, šalys grįžta į pradinę padėtį ir grąžina viena kitai viską, kas gauta pagal sandorį. Jei prisimename, kad didžioji dauguma butų antrinėje rinkoje parduodami įvertinta PTI verte, tada nesunku atspėti, kad tai yra suma, kurią pirkėjas gaus kaip grąžinimą už viską, gautą pagal sandorį. Net revoliucinis Rusijos įstatymų žingsnis – sąžiningo įgijėjo teisių gynimas – yra atliekamas ne daugiau kaip vieno milijono rublių suma..

Išplėstinė namų knygos ištrauka (paimta iš PRUE arba DEZ). Šiame pareiškime išvardijami visi, kurie gyvena šiame bute nuo namo pastatymo, taip pat dėl ​​kokių priežasčių jie ten paliko.

Ištrauka iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto ir sandorių su juo registro. Tai nurodo buto savininką ar savininkus, nuosavybės atsiradimo pagrindus. Teisės apribojimų ar kliūčių buvimas ar nebuvimas.

Aukšto planas ir PTI paaiškinimas. Tai, ką matėte apžiūrėdami butą, turėtų atitikti tai, ką matote plane. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodeksu, jei bute aptinkamas neteisėtas pertvarkymas, buto savininkas privalo savo lėšomis grąžinti butą į pradinę būseną. Tačiau yra galimybė užregistruoti pertvarkymą po fakto.

Tai yra pagrindiniai dalykai, į kuriuos reikia atsižvelgti. Viso laikraščio nepakanka visoms įmanomoms situacijoms apibūdinti. Todėl mes paisysime tik kelių tipiškų atvejų..

Jei buto pardavėjas yra senyvas ar stipriai geriantis asmuo, tuomet verta gauti pažymas iš rajono psichoneurologinių ir narkologinių skyrių. Be to, jei anksčiau asmuo buvo įregistruotas kitu adresu, tuomet reikia apsilankyti tos apylinkės ambulatorijose. Vėliau pardavėjo artimieji užginčijo per daug sandorių, nes tariamai pardavėjas negalėjo suprasti savo veiksmų pasekmių. Todėl ypač įtartinais atvejais operacijos dieną galite atlikti medicininę apžiūrą.

Jei sandoris vykdomas įgaliojimo pagrindu, o pardavėjas gyvena šalyje, geriau reikalauti pardavėjo asmeninio buvimo ir jo parašo pardavimo sutartyje. Pasiteisinimai dėl to, kad esi užsiėmęs darbu ir pan. turėtų jus suerzinti.

Jei namų knygos išraše nurodoma, kad bute gyveno nepilnamečiai, nedalyvavę buto privatizavime, žinokite, kad tokiu būdu buvo pažeistos jų teisės ir sulaukęs pilnametystės gali pabandyti atkurti šias teises.

Galiausiai paskutinė taisyklė yra buto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyti tiksliai tą sumą, kurią jūs perkate..

4. Buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas ir atsiskaitymai grynaisiais

Taigi. Dokumentai buvo surinkti ir patikrinti, kliūčių sandoriui nebuvo rasta. Jūs nustatėte sandorio dieną. Pasiruoškite labai įtemptai dienai. Pirmiausia turėsite kreiptis į depozitoriumą arba banką, kuris teikia nuomos paslaugas teikiančius seifus. Tokia ląstelė yra nuomojama, o prie pagrindinės kameros nuomos sutarties pridedamos vadinamosios papildomos sąlygos. Šios papildomos sąlygos nurodo, kas, kada ir dėl kokių priežasčių gali patekti į kamerą po pinigų padėjimo. Sandorio su butu atveju pardavėjas pirmiausia turi prieigos teisę, tačiau tik pateikęs registruotą buto pirkimo-pardavimo sutartį. Jei pardavėjas su tokiu susitarimu neatvyksta per nustatytą laiką (sandoris nepraėjo valstybinės registracijos, t. Y. Neįvyko), tada jam atimama teisė patekti į kamerą, ir tokia teisė suteikiama pirkėjui, kuris ateina ir paima pinigus atgal. Pirminė prieiga prie kameros (norint į ją įnešti pinigų) paprastai yra visiems suinteresuotiems asmenims (pardavėjui, pirkėjui, agentams). Taigi pinigai perskaičiuojami dalyvaujant pardavėjui..

Suskaičiavę pinigus, patikrinę ir įdėję į kamerą, einate į „Rosregistratsiya“ skyrių arba pas notarą sudaryti susitarimo. Rosregistratsiya mieste jūsų sutartį sudaro ir patvirtina valstybinis registratorius. Nuo šio momento sandoris laikomas baigtu.

5. Sandorio valstybinė registracija ir būsto nuosavybės teisės perleidimas

Dabar valstybinės registracijos terminas yra vienas mėnuo.

Po mėnesio sandorio šalys gauna savo sutarties kopijas. Pardavėjo sutartyje yra vienas antspaudas, patvirtinantis sandorio registraciją. Su šia sutartimi pardavėjas eina į banką (depozitoriumą), gauna prieigą prie kameros ir paima pinigus. Pirkėjo sutartyje yra du antspaudai: vienas patvirtina sandorio registraciją, antrasis – nuosavybės registravimas. Be to, pirkėjas gauna pažymą apie nuosavybės – buto – valstybinės registracijos pažymėjimą. Nuo to momento jis tampa visateisiu savininku.

Taip pat šalys turi pasirašyti turto priėmimo ir perdavimo aktą. Sandoriui įregistruoti valstybėje šis aktas nėra reikalingas, tačiau be jo sandoris taip pat laikomas nesudarytu. Nuo šio momento tikrai galime pasakyti, kad sandoris įvyko.