Nuoma ar hipoteka: privalumai ir trūkumai

Remiantis Rusijos nacionalinio biuro paskelbta statistika, vienam mūsų šalies gyventojui tenka vidutiniškai 22,6 kvadratinių metrų būsto. Kaip matote, statistika yra labai įdomus mokslas, nes, atrodo, tokie duomenys rodo, kad kiekvienas rusas turi normalų gyvenimo plotą. Nieko tokio! Remiantis ta pačia statistika, apie 10% rusų šeimų nori gauti butą ar dalyvauti valstybinėje programoje „Įperkamas būstas“, o 60% turi pagerinti savo gyvenimo sąlygas..

Tačiau rusams nereikia skelbti statistinių duomenų, kad jie vieningai pareikštų, kad būsto problema mūsų šalyje yra viena skaudžiausių ir opiausių. Nuosavas butas išlieka svajonė daugeliui jaunų šeimų, kurios yra priverstos kreiptis į bankus dėl hipotekos arba išsinuomoti butą.

Oficialūs duomenys rodo, kad tik apie 3% šeimų nuomojasi būstą iš asmenų. Žinoma, iš tikrųjų šis procentas yra daug didesnis, nes sandorio šalys ne visada įformina nuomos sutartį. Tuo pačiu metu, kaip pažymėjo pagrindiniai Rusijos bankai, 2011 m. Dvigubai išaugo būsto pirkimo sutarčių skaičius būsto paskolos sąlygomis. Statistika rodo, kad apie 19,8% šeimų, kurioms pastaraisiais metais reikia naujo būsto, butus ar privačius namus įsigijo hipoteka. Šeimų, sprendžiančių būsto problemas gaudamos būsto paskolą, skaičius kasmet auga – 2015 m., Pasak ekspertų, jų skaičius padidės iki 30 proc..

Galime užtikrintai teigti, kad būsto nuoma ir hipotekos išlieka pagrindinėmis „būsto problemos“ sprendimo galimybėmis. Tai yra gana sunkus pasirinkimas, reikalaujantis tikslių skaičiavimų ir kruopštaus požiūrio. Pabandykime išsiaiškinti, kokiais atvejais yra naudingiau imti būsto paskolą ir išsinuomoti namą.

Nuoma: privalumai, nauda ir rizika

Taigi būsto nuoma yra nekilnojamojo turto sandoris, kuriame dalyvauja dvi šalys – buto savininkas ir nuomininkas. Šeimininkas, kuris dėl tam tikrų priežasčių šiuo metu negyvena savo bute, nusprendžia užsidirbti ar bent kompensuoti komunalinių paslaugų apmokėjimo išlaidas ir savo namus nuomininkui teikia tam tikromis sąlygomis, kurių pagrindinės yra laiku atsiskaitymas ir pagarba už nuomą gautam turtui..

Žinoma, vieno kambario buto nuomos kaina skirtinguose Rusijos miestuose labai skiriasi. Taigi, jei Maskvoje už išnuomotą „odnushka“ nuomininkai turės sumokėti vidutiniškai 31 tūkstantį rublių (pagal „RosRielt“ nekilnojamąjį turtą 2012 m. Balandžio mėn.), Sočyje – 25 tūkstančius rublių, tai Sankt Peterburge – 17 tūkst., Saratove – 11 tūkst. , Omske – 10 tūkst., O Čeboksare tik 7 tūkst. Rublių.

Rusijos patirtis rodo, kad pelningiausia nuomotis butą be baldų ir buitinės technikos (žinoma, tokiu atveju problemų kyla persikeliant, tačiau „tuščio“ buto kaina yra daug mažesnė). Nuomininkai pačius palankiausius pasiūlymus dažniausiai randa ne per nekilnojamojo turto agentūras (kurios taip pat reikalauja susimokėti už savo paslaugas), bet per draugus, o patys dvarininkai labiau mėgsta savo turtą patikėti draugams arba artimiausio asmens rekomendacijai..

Prie geriausių nuomos variantų priskiriami atvejai, kai naujos statybos buto pirkėjas ilgą laiką tai suteikia. Tokie atvejai toli gražu nėra reti, galbūt naujasis savininkas tiesiog tokiu būdu nusprendė pelningai investuoti turimas lėšas, kurios atsirado ir iškart planavo išsinuomoti butą, arba pasikeitė jo šeimos aplinkybės. Ne taip svarbu, kas tai sukėlė – netikėtas palikimas, nesėkmingos vestuvės ar persikėlimas į kitą miestą, tačiau laisvas butas neturėtų būti tuščias, nusprendžia savininkas ir pradeda ieškoti nuomininkų. Mažuose miesteliuose tokius butus nėra reta rasti ir net už „juokingą“ nuomą, šiek tiek didesnę nei komunalinių paslaugų sąskaitos. Ši nuomos rūšis galiausiai naudinga ir patiems nuomininkams, ir nuomininkui, kuris yra tikras, kad jo namai yra gerose rankose..

Ir vis dėlto, net jei nuomininkai nuomojasi butą iš pažįstamų, kurie nevaržo savo veiksmų laisvės, jie padidina mokesčius tik tuo atveju, jei padidėja komunaliniai mokesčiai, o nuomos terminas yra labai tolimas – „kol vaikai užauga ir jiems nereikia būsto“, nuomojamas butas išlieka svetimas. ir, pavyzdžiui, kapitalinio remonto atlikimas turi būti suderintas su savininku.

Daug daugiau problemų kyla, jei sandorio šalys – nuomininkas ir nuomininkas anksčiau nebuvo pažįstami, o namo savininkas bando kontroliuoti kiekvieną laikinojo nuomininko žingsnį, draudžia, pavyzdžiui, turėti naminius gyvūnus ir pan. Be to, jei nebuvo sudaryta oficiali nuoma, kurioje nurodoma tiksli nuomos suma, nuomininkai bet kuriuo metu gali tikėtis labai nemalonaus siurprizo – padidėjusių mėnesinių įmokų. Be to, savininkai gali bet kada „paprašyti“ iš nuomojamo buto (nors oficialiai priimta duoti nuomininkui bent mėnesį ieškotis naujo namo)..

Hipoteka: privalumai, nauda ir rizika

Anot ekspertų, hipotekos paskolų rinka mūsų šalyje yra labai jauna ir dar neturi net dvidešimties metų, tad ji vis dar vystosi ir tobulėja. Rezultatai, kaip sakoma, jau „akivaizdūs“ – butų pirkimo sandorių skaičius būsto paskolos sąlygomis bėgant metams išaugo dešimt kartų, o bankų paskolų normos stabiliai (nors ir gana lėtai) mažėja..

Šiandien vidutinė hipotekos norma Rusijoje yra 11,8–12,2%. Vieno kvadratinio metro kaina šalyje labai skiriasi, atsižvelgiant į miestą, ir gana gerai atitinka situaciją būsto nuomos rinkoje. Taigi Maskvoje už 1 kvadratinį metrą gyvenamojo nekilnojamojo turto vidutiniškai turėsite sumokėti apie 160 tūkst. Rublių, Sočyje – 100 tūkst., Sankt Peterburge – 85 tūkst., Maskvos regione – 70 tūkst., Ufoje – 53 tūkst., O Saratove – tik 32 tūkstančiai rublių.

Norėdami palyginti hipotekos mokėjimus su mokėjimais už buto nuomą, galite naudoti internetinę skaičiuoklę (dabar panašių yra beveik kiekviename didelio banko tinklalapyje) arba patys atlikti paprastus skaičiavimus..

Pavyzdžiui, paimkime nedidelį vieno kambario butą Maskvoje, kurio plotas 40 kvadratinių metrų – 160 tūkstančių rublių * 40 = 6,4 milijono rublių. Paimkime dabartinį vidutinį banko kursą – 12% per metus, įsivaizduokime, kad mes imamės paskolą palankiomis sąlygomis 20 metų laikotarpiui ir net be pradinio įmokos, o kas mėnesį gausime 70 469 rublius (lygiomis įmokomis). Diferencinių mokėjimų atveju mėnesinių įmokų suma „prasideda“ nuo 90 666 rublių ir iki 20-ies metų pabaigos hipotekos paskolos sumažinamos iki 26 933 rublių per mėnesį.

Atsižvelgiant į vidutinį nuomos mokestį Maskvoje (atsiminkite – 31 tūkst. Rublių), „odnushka“ išsinuomoti sostinėje dabar yra tikrai daug pelningiau nei pirkti kreditą..

Pavyzdžiui, Saratove, pigiausiame iš siūlomų Rusijos miestų, vaizdas, žinoma, bus šiek tiek kitoks. Už tą patį vieno kambario butą, kurio plotas 40 „kvadratų” čia, turėsite sumokėti tik 40 * 32 tūkstančius rublių = 1,28 milijono rublių. Paimkime tas pačias, gana švelnias hipotekos paskolos sąlygas – 20 metų laikotarpiui įmoka netaikoma, o banko palūkanų norma yra 12%, o mes kas mėnesį gauname 14 093 rublių įmoką. Tačiau nuoma Saratove, kaip mes atsimename, yra tik 11 tūkstančių rublių, taigi ir čia hipoteka netapo ekonomiškai naudingesniu sprendimu..

T. y., Norint konkuruoti su būsto nuoma vienodomis sąlygomis, hipoteka turi būti teikiama bent 30 metų, o bankų paskolų palūkanos neturi viršyti 5% per metus (kurias, beje, ne taip seniai pažadėjo Vladimiras Putinas). Tik tada mėnesinės hipotekos įmokos už „odnushka“ Saratove sumažės iki 6871 rublio, o Maskvoje – iki 34 356 rublių, tai yra, jos galės konkuruoti su nuomos įmokomis.

Bet kokiu atveju už hipoteką 20-30 metų paskolos laikotarpiui eina gana nemaža permokos suma, kuri gali siekti 50 ar net 100% paties buto kainos..

Tačiau tai visi tik skaičiai, buto pirkimas įkeičiant paprastai yra ilgesnio laikotarpio projektas nei namo nuoma – gana sunku įsivaizduoti buto ar namo, suprojektuoto mažiausiai 10–15 metų, nuomos sutartį. Be to, hipotekos normos nustatomos tik vieną kartą – sutarties sudarymo metu ir dažniausiai būna fiksuotos, kad nemalonūs netikėtumai netikėtai ir nepagrįstai padidinus mėnesinę įmoką pirkėjams nepakenktų. Ir, žinoma, nereikia derinti su banku visų remonto darbų etapų, pranešti apie šeimoje pasirodžiusį šunį ir pan..

Be to, žinoma, kad būsto kaina mūsų šalyje nuolat auga, o tai naudinga pirkėjams, kurie pasiėmė hipoteką, ir tai gali tapti nuomininkų problema..

Išvada

Toks palyginimas aiškiai parodo, kad buto ir hipotekos nuoma turi savų pranašumų ir trūkumų, todėl užtikrintai tariant – visko, tik nuomojamo būsto, na, šios hipotekos negalima padaryti, ir atvirkščiai.

Atrodo, kad abu būstų problemos sprendimo būdai turi teisę egzistuoti ir pateikti savo tikslinę auditoriją. Aišku, kad butus dažniau nuomojasi lengvai nusiteikę žmonės – studentai, piliečiai, atvykę į užsienio miestą užsidirbti, jaunuoliai, kurie ką tik pradėjo gyventi kartu ir dar neturėjo vaikų ir pan. Tačiau susituokusioms poroms, ilgą laiką apkrautoms vaikais ir per daugelį gyvenimo metų sukauptu turtu, „klaidžioti“ nuomojamuose butuose yra beveik nepriimtinas pasirinkimas, pažodžiui, kraštutinis atvejis (nors – žmonės taip gyvena metus ir dešimtmečius, vaikai keičiasi mokyklomis, jei juda, auga ir įsigyti „savo“, paprastai taip pat nuomojamą būstą).

Pagrindinė kliūtis būsto paskoloms tapti pelningesne galimybe nei būsto nuoma yra aukštos paskolų normos, pradinė įmoka ir trumpos paskolos sąlygos. Jei paskolų palūkanų normos mažės mūsų šalyje ir toliau, pagaliau pradės veikti programa, pagal kurią jaunoms šeimoms teikiamos lengvatinės hipotekos paskolos, tada hipotekos turės galimybę įgyti daugiau naudos Rusijos miestuose nei būsto nuoma. Nors nuoma yra aiškiai lyderis.

Renkantis buto nuomą ir hipotekos paskolą, verta atsiminti, kad dėl ekonomikos nestabilumo, dažnesnių ekonominių krizių, tikimybės prarasti daug apmokamą darbą ir kitų nenumatytų aplinkybių ilgalaikė hipoteka tampa gana rizikingu sandoriu banke. Taigi, jūsų nuosavas butas, be abejo, yra labai šaunus ir malonus, tačiau, norėdami atsidurti be tokių geidžiamų savo namų, turite būti tvirtai įsitikinę savo pajamų šaltinio patikimumu..