Butas biurui ar kaip perkelti nekilnojamąjį turtą į negyvenamųjų namų fondą

Dažnai būna atvejų, kai pelnas iš gyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos gali būti daug didesnis, jei savo butą paversite biuro ar prekybos patalpa. Pavyzdžiui, 2014 m. Spalio mėn. Maskvoje vidutinė dviejų kambarių buto nuomos kaina buvo 54 183 rubliai. O vidutinės vieno kvadratinio metro biuro nuomos išlaidos tame pačiame mieste yra 22 428 rubliai. Taigi padauginę šią normą iš dviejų kambarių buto vidutinio ploto (55–60 metrų), gauname neįtikėtiną skaičių – daugiau nei milijoną rublių!

Žinoma, visi šie skaičiavimai yra apytiksliai, tačiau nemažas pelnas, kurį galima gauti perkeliant jūsų nekilnojamąjį turtą iš gyvenamojo į negyvenamąjį, yra neabejotinas.

Kokiomis sąlygomis butą pelninga paversti biuru ar parduotuve

Ne kiekvienas butas gali būti populiarus tarp nuomininkų kaip biuras ar parduotuvė. Yra keletas sąlygų:

• mieste trūksta nedidelių komercinių plotų;
• artumas metro ar kitoms transporto priemonėms;
• galimybė sukurti atskirą įėjimą į patalpas: taigi jis turėtų būti įrengtas tik pirmame ar antrame aukšte (pastaruoju atveju būtina, kad po butu būtų tik negyvenamasis nekilnojamasis turtas);
• pastatas, kuriame yra butas, nepriklauso socialiniams nuomojamiems namams: toks draudimas yra nustatytas RF LC 22 str..

Procedūra ir reikalingi dokumentai

Visus dokumentus, reikalingus butui perduoti į negyvenamąjį fondą, jo savininkas turi pateikti Miesto tarpžinybinei komisijai dėl būsto fondo naudojimo. Būtent ši institucija duos leidimą vertimui.

Daugumos reikalaujamų dokumentų sąrašas yra nustatytas Būsto kodekso 23 straipsnyje:

• namo savininko pareiškimai apie jo patalpų perkėlimą į negyvenamąjį fondą;
• būsto nuosavybės dokumentai (originalai arba notariškai patvirtintos kopijos);
• nekilnojamojo turto planas ir techninis pasas;
• namo, kuriame yra butas, aukšto planas.
• Patalpų pertvarkymo projektas: šį dokumentą turi patvirtinti daugybė įgaliotų įstaigų (APU, „GorGaz“, „GorEnergoSbyt“ ir daugelis kitų). Išsamų įstaigų sąrašą galite rasti bet kurios įmonės, teikiančios nekilnojamojo turto perkėlimo į negyvenamąjį fondą, tinklalapyje.

Iš Būsto kodekso normų ir kitų Rusijos Federacijos teisės aktų taip pat išplaukia, kad, norėdami perduoti patalpas, jo savininkai turi papildomai pateikti šiuos dokumentus:

• pažyma iš Vieningo valstybės registro, kurioje bus nurodyta, kad nėra skolų ir registruotų asmenų nėra gyvenamojoje vietoje;
• rajono biuro pranešimas apie namo nebuvimą rekonstravimo, kapitalinio remonto, griovimo ar pripažinimo avariniu sąrašuose.

Jei visi pateikti dokumentai tenkina Miesto tarpžinybinę būsto fondo naudojimo komisiją, pareiškėja gauna išrašą iš jos protokolo dėl patalpų perkėlimo į negyvenamąjį fondą.

Tuomet atliekami tiesioginiai nekilnojamojo turto rekonstravimo darbai, pasirašomi visi reikalingi aktai, įrašomi pakeitimai į inventorių ir techninę dokumentaciją bei gaunamas naujas negyvenamųjų patalpų nuosavybės pažymėjimas..

Būsto perkėlimo į negyvenamąjį fondą tvarkos „spąstai“

Didžiausias sunkumas konvertuojant butą į biurą ar parduotuvę yra gauti sutikimą jo rekonstravimui iš namo nuomininkų ar turto savininko (HOA ar būsto kooperatyvo). Nors būsto kodekse tokio reikalavimo nėra, daugelyje miestų savivaldybių nuostatai gali reikalauti tokio sutikimo..

Norėdami įtikinti visus kaimynus pritarti buto pavertimui biuru ar parduotuve, jo savininkas paprastai turi praleisti daug laiko, pastangų, o kartais ir pinigų. Ir nėra faktas, kad jo pastangas vainikuos sėkmė. Galų gale, jei patalpos suplanuotos, pavyzdžiui, po kavine, kuri yra kupina nuolatinio triukšmo ir minios žmonių, besislapstančių aplink namą, tai tikrai sukels gyventojų pasipiktinimą.

Taip pat reikia daug laiko surinkti dokumentus ir gauti visus reikiamus patvirtinimus, susijusius su patalpų perdavimu iš įgaliotų įstaigų. Ši procedūra gali užtrukti daugelį mėnesių ar net metų. Ir todėl daugelis butų, esančių pirmame aukšte, savininkų nesiryžta jų pervesti į negyvenamųjų namų fondą..

Kiek kainuoja pervedimas į negyvenamąjį fondą

Visas nekilnojamojo turto perkėlimo į negyvenamąjį fondą išlaidas galima maždaug suskirstyti į tris dalis:

1. Projektavimo darbai yra pigiausia vertimo dalis. Projektavimo organizacijos paslaugų kaina, kaip taisyklė, neviršija 10000 rublių .
2. Teisinė pagalba – visų reikalingų dokumentų, leidimų ir patvirtinimų, įskaitant leidimą perduoti iš namo gyventojų, gavimas. Tokių paslaugų kaina Maskvoje prasideda nuo 80 000 tūkstančių rublių ir vidutiniškai siekia kelis šimtus tūkstančių rublių.
3. Atskiro įėjimo statyba ir patalpų pertvarkymas yra brangiausia dalis. Išlaidos už jį prasideda nuo dviejų šimtų tūkstančių rublių ir gali siekti iki milijono rublių.

Nepaisant didelių buto perkėlimo į negyvenamųjų patalpų fondą išlaidų, sėkmingai atlikus šią procedūrą, jo savininkas nelieka nuošalyje. Tokio nekilnojamojo turto kaina po dokumentų sutvarkymo padidėja vidutiniškai 40 proc., Todėl negalima gaišti laiko ieškant nuomininkų, o tiesiog parduoti, taip gaunant nemažą pelną..