Komercinė hipoteka Rusijoje

Komercinė hipoteka – nekilnojamojo turto verslo įrankis

Komercinė hipoteka yra paskola, kurią išduoda bankai negyvenamoms patalpoms įsigyti: prekybinėms patalpoms, sandėliams, biurams ir kitoms..

Kaip ir gyvenamosios vietos, komercinės hipotekos yra teikiamos prieš įsigyjamo turto saugumą. Tačiau šios rinkos ypatumas yra tas, kad šios rūšies paskolos turi gana trumpus terminus ir palyginti aukštas palūkanų normas. Hipotekos paskolos komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti terminas, kaip taisyklė, gali būti ne ilgesnis kaip 10–12 metų, tačiau dažniausiai bankai pinigus išleidžia 5–7 metams. Be to, potencialus skolininkas turės sumokėti pradinę įmoką nuo 30 iki 40% visos turto vertės.

Žinoma, bankas atidžiai tikrina savo klientus, būtiniausi komercinės hipotekos gavimo reikalavimai yra pelningas likutis ir darbo laikotarpis rinkoje nuo 1 metų.

Šio komercinio nekilnojamojo turto įsigijimo verslui pranašumai yra tai, kad objektas naudojamas tiesiogiai siekiant pelno (nuomojant patalpas, naudojant mažmeninei prekybai, teikiant paslaugas ir pan.), Todėl nekilnojamasis turtas moka pats.

Teisiniai komercinės hipotekos aspektai

Šiuo metu federaliniai įstatymai nenumato komercinio nekilnojamojo turto, įkeisto hipoteka, nuosavybės registravimo. Todėl hipotekos sutartis šiuo atveju yra sudaroma remiantis bendromis Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatomis dėl sutarčių sudarymo, atsižvelgiant į 1998 m. Liepos 16 d. Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ nuostatas Nr. 102-FZ. Atkreipkite dėmesį, kad teisė naudoti negyvenamąsias patalpas kaip užstatą šiuo įstatymu buvo nustatyta tik 2009 m..

Pagal Art. Federalinio įstatymo Nr. 102 9 punkte hipotekos sutartyje būtinai turi būti nurodytas hipotekos objektas, numatoma vertė, hipoteka užtikrintos prievolės įvykdymo esmė, trukmė ir dydis..

Čia taip pat yra labai svarbus punktas. Dabartiniai įstatymai neleidžia įkeisti nekilnojamojo turto iki jo pirkimo momento. Taigi pirmiausia reikia įsigyti nekilnojamąjį turtą (sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį), po kurio jis gali būti naudojamas kaip įkaitas norint gauti paskolą iš banko.

Šiuolaikinė verslo hipotekų rinka Rusijoje

Daugelis ekspertų mano, kad komercinis hipotekos skolinimas mūsų šalyje vis dar yra bankų perdraudimo įkaitais: net ir po krizės sumažėjusios palūkanų normos dar netapo paskata didinti išduodamų paskolų apimtį..

Apskritai rinka tebėra tie patys pagrindiniai veikėjai – „Sberbank“, „VTB 24“ ir „RosEvroBank“. Nepaisant to, skolinimo politika po krizės pasikeitė: bankų reikalavimai skolininkams labai sugriežtėjo. O tai, žinoma, neprisideda prie padidėjusio išduodamų paskolų, užtikrintų komerciniu nekilnojamuoju turtu, skaičiaus.

Dave’as Knerleris. Bankas. 2002 metai

Nepaisant visko, komercinės hipotekos Rusijoje pamažu pradeda atsigauti. Dabar palūkanų normos yra 12–16 proc., Normos mažėja, nes niekas paprasčiausiai neims paskolos didesne procentine dalimi. Pradinė įmoka yra 20–40 proc. Palankiausios sąlygos esant „Sberbank“ palūkanų normai 8-16% per metus, įmoka 20%, maksimali paskolos trukmė 10 metų. O „VTB 24“ yra griežčiausios sąlygos – 18–26% ir 50% įmoka.

Palūkanų normos daugelyje bankų per pastaruosius metus sumažėjo beveik 2 kartus ir beveik pasiekė ikikrizinį lygį. Tačiau griežtesni reikalavimai ir sudėtinga registracijos procedūra vis dar atbaido potencialius klientus..

Išleisdami komercinę hipoteką, Rusijos bankai gali reikalauti užstato, viršijančio 2, o kartais ir 3 kartus, paskolos užstatą. Be to, kredito įstaigos pagal sutarties sąlygas visapusiškai kontroliuoja skolininko gautų lėšų išleidimą. Tuo pat metu šalies bankai nori pritraukti klientus, kurių nekilnojamojo turto įsigijimo biudžetas viršija 10 milijonų dolerių, tačiau jie patys nėra pasirengę sušvelninti savo sąlygų..

Tačiau nuo 2011 m. Pradžios šiek tiek padidėjo MVĮ komercinių hipotekų paklausa. Tuo pačiu metu maždaug pusė visų prašymų yra susiję su noru įsigyti biurą, 30% – mažmeninės prekybos plotu. Esmė ta, kad Rusijos verslininkams praktiškai neįmanoma įsigyti turto savo lėšomis. Be to, neįmanoma gauti licencijos tam tikros rūšies veiklai, jei įmonė neturi tinkamų patalpų savo nuosavybėje. Taigi jiems hipoteka yra vienintelė prieinama priemonė tęsti savo verslą, o tai patvirtina poreikį toliau plėtoti komercinę hipoteką..

Ką mums ateitis?

Akivaizdu, kad kadangi yra komercinio nekilnojamojo turto, įskaitant jo pirkimą pagal hipoteką, paklausa, kuri pamažu augs, nes verslas įgauna pagreitį po krizės, tada komercinė hipoteka tampa viena iš perspektyvių Rusijos hipotekų paskolų rinkos sričių. Taip pat akivaizdu, kad šalies ekonomikos raida ir verslo aplinkos pagerėjimas apskritai priklauso nuo šių paskolų prieinamumo ir masės..

Šiuo metu labai sunku numatyti komercinės hipotekos plėtrą..

Tačiau net ir esant akivaizdžiam vidaus verslininkų nekilnojamojo turto poreikiui komercinės hipotekos ateitis Rusijoje yra aiškiai neaiški. Daugelis ekspertų sutinka, kad šiuo metu labai sunku numatyti komercinės hipotekos raidą. Su tam tikru tikrumu galime pasakyti tik tiek, kad šio produkto paklausa augs, tačiau tai, kaip reaguos Rusijos kredito įstaigos, yra visiškai nenuspėjama..

Vidaus bankininkai nemėgsta rizikuoti ir bijo sunkių operacijų, paprastai bankai nesiekia išmesti pinigų, o laukia mokių klientų, siūlydami jiems standartines sąlygas. Mūsų šalyje komercinė hipoteka vis dar yra didžiųjų bendrovių, kurios turi tam tikrą finansinį stabilumą ir garantijas, bankai dažnai mažesnes įmones tiesiog ignoruoja. Jei bankai nebepasitiki verslu, šis hipotekos paskolų sektorius ilgai išliks..

Vakarų bankai šioje srityje yra aktyvesni, jie labiau pasitiki smulkiu ir vidutiniu verslu. Taip yra dėl to, kad Vakarų bendrovės deklaruoja visas savo pajamas oficialiai, todėl kredito organizacijoms yra daug lengviau gauti patikimą informaciją apie potencialaus skolininko finansinę padėtį. Šiuo atveju verslo skaidrumas yra raktas į sėkmę, ir to reikia siekti ir Rusijoje..

Taip pat reikėtų pažymėti, kad negyvenamųjų patalpų komercinės hipotekos rinkos plėtrą stabdo tai, kad šalies bankų siūlomos kredito programos dažnai yra trumpalaikės. Tai visų pirma lemia bankų ilgalaikių finansinių išteklių trūkumas. Todėl rinkos plėtrai būtina, kad bankai aktyviai kauptų lėšas iš kapitalo rinkos. Tai padės palaipsniui išspręsti šią problemą, taip pat supaprastins paskolos gavimą ir taps paskata šiam komercinio skolinimo sektoriui..