Komercinio nekilnojamojo turto rinka keičiant Maskvos sienas

2011 m. Liepos mėn. Pradžioje. Maskvos regioninė Dūma pasirašė susitarimą dėl Maskvos ir Maskvos regiono sienų pakeitimo. Šis dokumentas skirtas įteisinti sienas, kurios per pastaruosius kelis dešimtmečius labai pasikeitė, tačiau anksčiau nebuvo įteisintos..

Sergejus Ivanovičius Smirnovas. Mugė globėjų dieną. 2007 metai

Naujų teritorijų prisijungimas prie Maskvos neabejotinai turės įtakos sostinės nekilnojamojo turto rinkai. Kaip pažymi daugelis ekspertų, sostinės komercinio nekilnojamojo turto rinkos plėtros perspektyvos nėra tokios ryškios, kokios buvo metų pradžioje. Šio rinkos segmento atgimimas, pastebimas pirmąjį metų pusmetį, gali sulėtėti po tokių rimtų pokyčių. Kūrėjai nėra tikri, kaip įvykiai vystysis toliau, nes nėra aiškių naujų teritorijų plėtros planų. Žemės sklypų perskirstymas bet kokiu atveju paveiks rinkos struktūrą. Tai taikoma visų rūšių komerciniam nekilnojamajam turtui: biurams, prekybos centrams, sandėliams ir kitiems objektams..

Kūrėjai kryžkelėje

Kaip žinote, pagal pasirašytą sutartį, prie Maskvos prisijungia 102 nauji žemės sklypai, kurių bendras plotas 723 ha, įskaitant Liubertsio aeracijos laukus (578 ha). Maskvos regionas taip pat gaus naują žemę – 328 ha, įskaitant 216 ha Tolstopaltsevo kaimo.

Tai gana didelės teritorijos, reikalaujančios valdžios institucijų sudaryti išsamų miesto planavimo planą, kuriame bus numatyta administracinė statyba, socialinė statyba (švietimo ir mokslo centrai, būstas), taip pat naujų verslo centrų statyba. Ir šių užduočių sprendimas gali užtrukti daugiau nei vienerius metus..

Teritorijų perskirstymas daro tiesioginę įtaką komercinio nekilnojamojo turto statybai.

Dėl šio netikrumo daugelis kūrėjų buvo nuostolingi. Šis nekilnojamojo turto rinkos segmentas ką tik pradėjo atsigauti po pasaulinės krizės padarinių ir įgauna pagreitį, o štai miesto valdžia jiems pateikė naują „siurprizą“. Faktas yra tas, kad teritorijų perskirstymas daro tiesioginę įtaką komercinio nekilnojamojo turto statybai. Be to, vidaus vystytojai labai priklauso nuo šalies vidaus politinės situacijos, o sėkmę dažnai lemia galimybė atspėti tolesnių valdžios institucijų veiksmus..

Žinoma, sostinės plėtotojams naujos neišvystytos teritorijos yra perspektyva pradėti statyti naujus projektus, didinti darbus ir atitinkamai pajamas. Tačiau tam vis tiek reikia laimėti statybų konkursą, kuris ne visada būna lengvas ir gali sukelti naujų problemų.

Dabar statybininkai yra kryžkelėje, jie susiduria su užduotimi bandyti atspėti, kurie nauji rajonai dabar persikels (jei, žinoma, jie tai darys) federalinės ir regioninės valdžios institucijos; kiek biurų ploto reikės įmonėms, norinčioms būti šalia valdžios institucijų; ar Tarptautinis finansų centras bus pastatytas nuo nulio. Kūrėjai turi daug klausimų, tačiau atsakymų dar nėra.

Ką jau kalbėti apie komercinį nekilnojamąjį turtą, kuris susijęs su socialine infrastruktūra, jei valdžia dar nenusprendė dėl būsto programos aneksuotose teritorijose.

Bendrosios rinkos sąlygos

Iš viso per pirmąjį 2011 m. Pusmetį į rinką pateko apie 330 000 kv. M. m naujų biurų ploto (šis skaičius sumažėjo 15%, palyginti su praėjusiais metais), ir 165 000 kv. m naujo sandėlio ploto (rodiklis padidėjo beveik trimis, palyginti su 2010 m. pirmuoju pusmečiu, dėl anksčiau užšaldytų patalpų paleidimo).

Mikhalčiukas Natalija. Statyba. 2008 metai

Bendras aukštos kokybės biurų ploto pasiūla sostinėje šių metų antrojo ketvirčio pabaigoje sudarė apie 13 milijonų kvadratinių metrų. m.

Kai kurių didelių projektų statybos pabaigimas turėjo įtakos tuo, kad per šį laikotarpį laisvų biurų plotas padidėjo 17%. Laisvas patalpas daugiausia reprezentuoja nauji projektai, kuriems tiesiog dar nepavyko rasti savo nuomininkų, taip pat pastatai, kurie nėra labai patrauklūs (su nepatogia vieta, turintys tam tikrų techninių sunkumų ir kitos savybės, mažinančios objektų konkurencingumą)..

Taip pat pažymėtina, kad pagal 2011 m. Pirmojo pusmečio rezultatus padidėjo aukštos kokybės patalpų paklausa biurų ir sandėlių nekilnojamojo turto rinkoje, o tai turėjo įtakos laisvų patalpų dalies sumažėjimui. Daugelis ekspertų pabrėžia vidutinę teigiamą rinkos rodiklių dinamiką.

Kūrėjai pereina prie kitų funkcinių segmentų

Pasikeitusi situacija sostinėje, naujos sienos ir aneksinės teritorijos verčia statybų bendroves ieškoti naujų plėtros galimybių. Kai kurie kūrėjai, kurie anksčiau buvo sutelkti tik į komercinio nekilnojamojo turto rinką, dabar viešai skelbia apie savo statomų projektų funkcinės paskirties pasikeitimą..

Pavyzdžiui, vietoj kai kurių planuojamų biurų pastatų bendrovė „Promsvyaznedvizhimost“ ketina statyti gyvenamuosius namus. Šiuo metu bendrovė taip pat tiria galimybes pereiti prie gyvenamųjų patalpų ir kai kurių kitų jos vietų..

„Coalco Development“ atstovai paskelbė apie „Crystal Towers“ projekto, kurio metu buvo planuojama pastatyti apie 160 000 kv. M, funkcinę paskirtį. m biurų ploto butams. Nors tokie pavyzdžiai sostinės komercinio nekilnojamojo turto rinkoje yra atsitiktiniai, tačiau jei tokie teiginiai ir toliau skambės, bus galima kalbėti apie naujos rinkos tendencijos formavimąsi. Ir tai jau gali sukelti biurų trūkumą.

Nauji projektai patenka į rinką

Nepaisant naujausių pokyčių, kai kurie kūrėjai vis dar rizikuoja ir skelbia, kad krizės metu įšaldyti projektai buvo atnaujinti. Taigi bendrovė „Sistema-Hals“ paskelbė atnaujinanti A klasės verslo centro „SkyLight“, kurio bendras plotas yra apytiksliai 111.000 kv. M, statybas. m., įmonė planuoja darbus baigti 2012 m. II ketvirtį.

Taip pat atkreipkite dėmesį, kad kai kurios bendrovės išreiškė susidomėjimą biurų centrų statyba, kad galėtų juos apgyvendinti patys. Pavyzdžiui, Pasaulio laukinės gamtos fondas (WWF) neseniai pristatė savo naujojo biuro projektą, kuris, tikėtina, kitais metais pasirodys Taganskaya metro rajone. Taip pat buvo pranešta apie Roberto Boscho biurų pastato statybos pradžią Khimki mieste, Maskvos srityje, kurio bendras plotas yra apie 57 000 kv. m. Tikimasi, kad pastatas bus baigtas statyti iki 2013 m. pabaigos, ir jame bus įsikūrę įmonės biurai, sandėliavimo patalpos ir mokymo centras..

„Hypercube“ taps pirmuoju šalies biurų centro transformatoriumi.

Neseniai tarp „Skolkovo“ fondo vadovybės ir statybų bendrovės „Aurora Group“ buvo pasirašyta sutartis dėl pirmojo objekto statybų Rusijos inovacijų mieste. „Hypercube“ – tai objekto vardas, atstovausiantis naujoviško komplekso „Skolkovo“ Miesto plėtros centrui. Tai taps pirmuoju šalies pertvarkymo biurų centru.

Projekto unikalumas tas, kad pastatas suteiks galimybę savarankiškai pakeisti funkcijas ir turės galimybę 1,5 karto padidinti bendrą patalpų plotą. Inovacijų centro statybas kūrėjas ketina pradėti šią vasarą, o „Hypercube“ atiduoti eksploatuoti numatyta kitų metų vasarį..

Apskritai dėl šių naujovių Maskvos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje gali įvykti rimtų pokyčių. Statybos bendrovės nenori rizikuoti ir neskuba įgyvendinti projektų, o tai reiškia, kad artimiausiu metu sostinėje gali trūkti komercinio, dažniausiai biurų, nekilnojamojo turto..

Kadangi valdžia dar nėra apsisprendusi dėl naujų didmiesčių plėtros planų, vystytojai veikia pagal savo riziką ir rizikuoja, bandydami atspėti, kas dėl to bus pelningiau..