Maskvos nekilnojamasis turtas – 2012 m. – apibendrinant metų rezultatus

Apibendrinti metų rezultatus jau yra tikra, galima sakyti, nepalaužiama tradicija, ir ne tik mūsų šalyje. Naujųjų metų išvakarėse pasirodo pranešimai „šie metai buvo pastatyti, pabaigti, iškasti, parduoti, gauti…“. Bet ką aš galiu pasakyti, mes visi, vienaip ar kitaip, atsisveikindami su išeinamaisiais metais, pradedame vertinti – ką mums pavyko padaryti, kas nutiko ir ką turėsime padaryti kitais metais.

Nekilnojamojo turto rinka, žinoma, nėra šios tradicijos išimtis. Pasibaigus tokiam reikšmingam laikotarpiui, galite palyginti šių ir praėjusių metų statybos apimtį, gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto kainas ir pabandyti įvertinti perspektyvas. Taigi, kas įdomaus ir reikšmingo nutiko 2012 m. Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje, kuri mus palieka? Kokios yra ekspertų prognozės kitiems metams?

Kainų dinamika

Nors per 2012 m. Maskvoje nebuvo staigaus nekilnojamojo turto vertės šuolio, kainos vis dar rodo stabilią augimo tendenciją. Ryškiausias pavyzdys – jei metų pradžioje vidutinė nekilnojamojo turto kaina sostinėje buvo 162 tūkstančiai rublių už kvadratinį metrą, tai gruodžio pabaigoje šis skaičius padidėjo iki 186 tūkstančių rublių už „kvadratą“. Skirtumas viršija 20 tūkstančių rublių ir yra labai didelis. Doleriais išreikštas skirtumas tarp vidutinės Maskvos kvadratinių metrų kainos metų pradžioje ir pabaigoje dar labiau išryškėja – 5,29 tūkst. Dolerių sausį ir 6,07 tūkst. Taigi svarbiausias šešių tūkstančių etapas – „vidutinis“ kvadratinis metras būsto sostinėje šiais metais vis dėlto įveikė.

Kalbant apie Maskvos rajonus, situacija atrodo tokia: Arbatas tvirtai užima lyderio pozicijas, tačiau per metus beveik kas mėnesį keitėsi kandidatai į antrąją ir trečiąją vietas. 2012 m. Gruodžio mėn. Pradžioje vieno kvadratinio metro kaina Arbate siekė 9,382 tūkst. Dolerių. Tik prieš 11 mėnesių už vieną „kvadratinį“ butą pačiame sostinės centre jie paprašė vidutiniškai 9,033 tūkst. Dolerių, taigi kaina padidėjo 1,1%.

2012 metais „Kitai-Gorod“, „Khamovniki“, „Ostozhenka“, „Yakimanka“ ir „Tverskaya“ pateko į geriausių lyderių penketuką, užėmusį antrąją ir trečiąją vietas brangiausių Maskvos rajonų reitinge..

Ir jei šių metų sausį vidutinė vieno kvadratinio metro kaina nė viename iš šių rajonų nesiekė 9 tūkst. USD, tai iki gruodžio mėnesio vieno kvadratinio metro kaina Tverskoj rajone viršijo 9,09 tūkst. USD, o Ostoženkoje ji priartėjo prie šio skaičiaus ir sudarė 8,97 tūkst. Dolerių.

Taigi reitingavimo duomenys rodo, kad Maskvos kvadratinių metrų kaina lėtai ir stabiliai auga. Negana to, labiausiai išaugo pigiausių „ekonominės klasės“ ir „elito“ – brangiausių kvadratinių metrų – pasiūlymai..

Taigi, elitinio gyvenamojo nekilnojamojo turto kaina sostinėje per metus padidėjo 3,7% ir vidutiniškai sudarė 16,4 tūkst. Dolerių, rodo „ContactRealEstate“ tyrimų duomenys. Iš viso 2012 metais elitinėje nekilnojamojo turto rinkoje buvo sudaryta daugiau nei 800 sandorių (2011 m. Rezultatai – 657 pirkimo-pardavimo sandoriai).

Įdomu tai, kad jei pernai tarp elitinių būsto pirkėjų Maskvos centre daugiau kaip 60 proc. Buvo valdininkai, šiemet valstybės tarnautojų skaičius tarp tokių pirkėjų smarkiai sumažėjo iki 5 proc., – sakė Anastasija Mogilatova, „Welhome“ generalinė direktorė. Tačiau ekspertai pažymi, kad tai nereiškia valdininkų pajamų lygio sumažėjimo, greičiausiai, atsižvelgdami į sustiprintą kovą su korupcija, jie tiesiog nusprendė patikimiau slėpti įsigijimus. Tai patvirtina faktas, kad tarp „elito“ pirkėjų 2012 m. Beveik 10% yra nedirbantys pensininkai. Didžiausia paklausa buvo elitiniam nekilnojamajam turtui sostinės Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy ir Presnensky rajonuose..

Pigiausiomis 2012 m. Gruodžio mėn. Maskvos teritorijomis buvo pripažinti Sviblovo, Shchukino ir Pokrovskoye-Streshnevo, vieno kvadratinio metro kaina čia buvo nustatyta 5,1 tūkstančio dolerių. Palyginimui: išeinančių metų sausį pigiausias sostinės plotas buvo „Strogino“ – 4,9 tūkst. Dolerių už „kvadratą“. Tačiau per metus kvadratinio metro kaina šioje srityje padidėjo iki 5,3 tūkst. Dolerių, o tai leido „Strogino“ staigiai pakilti į Maskvos rajonų reitingą..

Įdomiausi nauji pastatai – 2012 m

Iš viso per šiuos metus sostinėje buvo pastatyta daugiau nei 1,1 milijono kvadratinių metrų būsto. Tai yra beveik 20% mažiau nei 2011 m.

Pačių nebrangiausių naujųjų sostinės pastatų sąraše einamaisiais metais buvo ZhKK „Vanil“, esantis pietiniame administraciniame rajone, Moskvorechye-Saburovo mieste, „Tsaritsyno“ – Biryulyovo Vostochnoye, RC „Gyvenamasis namas MPI“ – Babuškinskio rajonas, „Zeleny Bereg“ – Chertanovo centras. , taip pat „Zagorie“ – taip pat Biryulevo Vostochnoye.

Gyvenamasis kompleksas „Tsaritsyno“ taip pat tapo didžiausiu nauju pastatu Maskvoje, vidutinė butų kaina čia buvo nustatyta 98 ​​tūkst. Rublių (apie 3,2 tūkst. Dolerių) už „kvadratą“..

Jau rašėme apie iškiliausius ir įdomiausius naujus sostinės pastatus, todėl norėčiau tik pastebėti, kad 2012 m. „Senojoje“ Maskvoje buvo pradėtas eksploatuoti 71 gyvenamasis pastatas. Vidutinė vieno kvadratinio metro kaina Maskvos naujuose pastatuose per metus padidėjo 9% ir sudarė 171 tūkst. Rublių (apie 5,6 tūkst. Dolerių). Vidutinė kaina, palyginti su labiausiai įperkamais pasiūlymais, buvo šiek tiek per didelė, todėl susidarė dėl aukštų naujų pastatų Ostoženkoje ir Khamovnikiuose kainų. Čia už vieną kvadratinį metrą jie dažnai prašo mažiausiai 20 tūkstančių dolerių, o kai kuriuose elitiniuose klubo tipo namuose – daugiau nei 30–40 tūkstančių dolerių..

Hipoteka

Išeinantys metai baigiasi apčiuopiamu išduodamų hipotekos paskolų skaičiaus padidėjimu, kuris, palyginti su 2011 m., Padidėjo 30%. Tačiau hipotekos 2012 metams tapo brangesnės. Jei praėjusiais metais bankai vidutiniškai išduodavo hipotekos paskolas 12,5–13% per metus, tai 2012 m. Šis skaičius padidėjo iki 13,5–14%..

Metų pabaigoje daugelis bankų institucijų, ypač „Sberbank“, jau paskelbė, kad kitais metais palūkanų normos vėl kils ir, pasak ekspertų, gali pasiekti 15% per metus.

Bankai labiau norėjo išduoti hipotekos paskolas gataviems butams antrinėje rinkoje, sunkiau gauti hipoteką būstui nebaigtame gyvenamajame komplekse. O normos šiuo atveju yra aukštesnės 1–3%, o reikalavimai skolininkams yra griežtesni. Tačiau iš daugybės pasiūlymų galite rasti labai pelningų. Jei bankas aktyviai bendradarbiauja su vystytoju, kaip gyvenamojo komplekso „Gorki-8“ atveju, tada hipotekos norma gali būti sumažinta iki 9–10% per metus. Tokie pasiūlymai, be abejo, yra reti, objektų pasirinkimas šiuo atveju yra ribotas, tačiau įkainiai yra daug patrauklesni nei vidutiniškai hipotekos rinkoje.

„Naujoji“ Maskva

Pats reikšmingiausias išeinančių metų įvykis, be abejo, buvo vadinamosios „Naujosios“ Maskvos teritorijų aneksija į sostinę. Mieste atsirado du nauji rajonai – Novomoskovsky ir Troitsky, o kūrėjams atsivėrė plačios gana didelių teritorijų plėtros perspektyvos.

Bendrovės „Azbuka Housing“ duomenimis, 2012 m. Vidutinė kvadratinio metro kaina „Naujajame“ Maskvoje padidėjo 6,3% ir šiuo metu siekia 83 tūkstančius rublių (apie 2,7 tūkst. Dolerių). Kainų kilimo tempai pasirodė mažesni, nei prognozavo nekilnojamojo turto agentai metų pradžioje, prognozuodami staigų butų paklausos padidėjimą naujai sukurtuose administraciniuose rajonuose.

Jei istorinėje miesto dalyje arčiau naujojo pastato yra Maskvos žiedinis kelias, tuo pigesnė yra kvadratinio metro kaina, tada „Naujajame“ Maskvoje situacija yra priešinga – jie yra „priešingose ​​barikadų pusėse“, o nekilnojamojo turto vertė čia smarkiai padidėja artėjant prie Maskvos žiedinio kelio..

Ekspertai gyvenamosios paskirties kompleksą „Moscow A101“, kuriame už trijų milijonų rublių kainą galima įsigyti vieno kambario butą, gyvenamąjį kompleksą „New Vatutinki“ ir gyvenamąjį kompleksą „Prestige“, kaip prieinamiausius „Naujosios“ Maskvos naujus pastatus. Gyvenamasis kompleksas „Vatutinki“ dar vadinamas ambicingiausiu projektu naujai aneksuotose teritorijose – čia pirkėjų dėmesiui pristatoma daugiau nei 1,6 tūkst. Butų. „Vatutinki“ yra visas mikrorajonas, esantis vos 14 kilometrų nuo Maskvos žiedinio kelio, kuriame yra dvi mokyklos ir trys vaikų darželiai.

Vidutinė vieno kvadratinio metro kaina antrinėje „Naujosios“ Maskvos rinkoje šiandien siekia 96 tūkstančius rublių, tai yra vidutiniškai 17,4% daugiau nei Maskvos regione, rodo bendrovės „Peresvet-Invest“ tyrimas. Taigi, be abejo, prisijungimas prie sostinės šių teritorijų nekilnojamojo turto rinkoje turėjo.

išvados

Taigi, 2012 m. Maskvos nekilnojamajam turtui pasirodė gana stabili ir rami, be kainų svyravimų ir staigių šuolių. Paklausa išaugo, padidėjo tiek pirminės, tiek antrinės rinkos pasiūlymų skaičius, šiek tiek padidėjo visų kategorijų gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos. Vidutiniškai Maskvos kvadratinių metrų kaina padidėjo 1,5–2% per mėnesį. Labiausiai pastebimas kainų šuolis buvo užfiksuotas spalį, tačiau vasarą rinka, kaip visada, patyrė sezoninį šurmulį.

Iš įdomiausių momentų dar kartą norėčiau pažymėti padidėjusį prabangių butų pardavimą ir pirkimą, padidėjusį susidomėjimą daugiabučiais, taip pat apčiuopiamą hipotekos paskolų apimties padidėjimą..

Pasak maklerių, pirkėjus vis labiau domina trijų kambarių butai, kurie pernai akivaizdžiai prarado kompaktiškesnius gyvenamuosius rajonus pagal operacijų skaičių. Tačiau susidomėjimas studijos tipo apartamentais ir mažyčiais „odnushki“, priešingai, sumažėjo.

Pirkėjai vis dažniau renkasi butus monolitiniuose ar skydiniuose pastatuose, o per brangius „stalinkus“ šiandien galima vadinti rinkos pašaliečiais – susidomėjimas jais pastebimai sumažėjo..

2012 m. Valdžios institucijoms nepavyko išspręsti apgaulingų akcijų savininkų problemos – padėtis šioje srityje dar nėra išsivysčiusi taip, kaip geriausia investuotojams, o dabartiniai įstatymai negali apsaugoti jų interesų. Daugelis ekspertų pasiūlymą įvesti privalomą įmokų už būstą draudimą vadina bandymu „perkelti biudžeto išlaidas ant draudimo bendrovių pečių“ ir prognozuoja, kad naujasis įstatymas padidins butų kainą naujuose pastatuose..

Ateities prognozės

Ekspertai vieningai pažada, kad kitais metais staigių situacijos pokyčių sostinės nekilnojamojo turto rinkoje nebus..

Hipotekos normos, nepaisant naujausių prezidento skundų, kurie pažymėjo, kad daugumai rusų hipotekos paskolos nėra prieinamos, ir toliau kils, sakė Andrejus Vladykinas, „NDV Real Estate“ hipotekų ir paskolų skyriaus vadovas. Hipotekos normų mažėjimui nėra būtinų sąlygų, todėl nereikėtų tikėtis palankesnių pasiūlymų iš bankų.

Padidinus įkainius iki 15 proc., Tikrai sumažės nekilnojamojo turto paklausa – ne visi pirkėjai bus pasirengę tokiomis sąlygomis gauti būsto paskolą. Be to, jei hipotekos normos siekia 19% (ir yra tokių pesimistiškų prognozių), tada dauguma potencialių nekilnojamojo turto pirkėjų labiau linkę gauti paskolas užsienio valiuta. Tikėtina, kad būsto paskolų doleriais palūkanų normos išliks 9–10% per metus. Tačiau hipotekos doleriais yra išduodamos, pirma, iki 15 metų, antra, beveik visada tik antriniam būstui..

„Naująją“ Maskvą pradės aktyviai kurti kūrėjai. Pasak sostinės mero Sergejaus Sobyanino, tikimasi, kad netoliese Maskvos žiedinio kelio esančios teritorijos bus masiškai užstatytos. Apskritai valdžia jau yra išdavusi leidimus statyti mažiausiai 30 milijonų kvadratinių metrų būstą „Naujojoje“ Maskvoje, kad Novomoskovsko ir Troitsky rajonai tikrai lauktų statybų bumo. Tačiau, kaip pažadėjo Sergejus Sobyaninas, aplink Troitską atsiras mažaaukščių pastatų zona, o nuo miesto nutolusios teritorijos taps natūraliomis zonomis, aikštėmis ir parkais.

Tikimasi, kad 2013 m. Būsto sostinėje kainos kils tuo pačiu infliacijos tempu, tai yra, pridedant 0,5–1–2% per mėnesį, o tai galiausiai sukels kainų padidėjimą 7–10% per metus.

Priešingai nei tvirtina kai kurie analitikai, 2012 m. Neišblėso nauja finansinė krizė, o 2013 m. Nesitikima aštrių sukrėtimų. Nekilnojamojo turto kainos doleriais gali netgi kristi. Tai taip pat palengvins sumažėjusi paklausa. Artimiausiu metu ekspertai prognozuoja, kad pasiūla rinkoje viršys paklausą – nėra jokių sąlygų, kad padidėtų namų ūkių pajamos, o atsižvelgiant į hipotekos normų padidėjimą didžioji dauguma rusų niekur nesiskolina lėšų butams sostinėje pirkti. Taigi nereikėtų tikėtis iš pirkėjų didelio aktyvumo, 2013 m. Vasara gali tapti visiškai „mirusiu“ sezonu, o laukiant ekonomikos pokyčių arba po neigiamų politinės arenos žinių paklausa gali sumažėti iki nulio, prognozuoja analitinio centro vadovas Olegas Repčenko. IRN.RU nekilnojamojo turto rinkos rodikliai „.

Tarp kitų naujovių, kurios turės įtakos nekilnojamojo turto rinkai 2013 m., Galime paminėti Vladimiro Putino pažadėtą ​​prabangos mokesčio įvedimą, įskaitant ir prabangius butus. Kol kas nežinoma, koks bus šio mokesčio tarifas, tačiau panašu, kad brangių butų paklausa sostinės centre vistiek nesumažės..

Be to, žemės kadastrinės vertės perkainojimas Maskvoje neabejotinai lems nekilnojamojo turto vertės padidėjimą – plėtotojai už žemės sklypus dabar mokės vidutiniškai 1,5 karto daugiau..

Valdžia ir toliau griaus sunykusius penkių aukštų pastatus: 2012 m. Buvo nugriauta tik 30 tokių namų, o ateityje planuojama perkelti ir nugriauti mažiausiai 88 penkių aukštų pastatus skirtinguose sostinės rajonuose..

Nekilnojamojo turto „Naujojoje“ Maskvoje kaina toliau augs, o atotrūkis nuo likusio Maskvos srities taps vis akivaizdesnis. Naujųjų didmiesčių rajonų antrinėje rinkoje vieno kvadratinio metro kaina viršys 100 tūkstančių rublių, pirminėje rinkoje jis priartės prie šio ženklo.

Mero kabinetas taip pat toliau remontuos išvažiuojamus greitkelius ir statys naujus transporto mazgus, toliau aktyviai kovos su kamščiais, Maskvoje atidaromos naujos metro stotys. Kaip tai paveiks sostinės nekilnojamojo turto rinką – parodys jau toks artimas 2013 m., Kurio rezultatus taip pat apibendrinsime per 12 mėnesių. Šventiniai sveikinimai!