Maskvos srities priemiesčio nekilnojamojo turto klasifikacija

Ne taip seniai Rusijos nekilnojamojo turto valdytojų gildija (RGR) pasiūlė naują priemiesčio nekilnojamojo turto klasifikaciją, pažymėdama, kad namams ir kotedžams, esantiems už miesto ribų, turėtų būti taikomi jų skirstymo į „ekonominės klasės“ ir „elitinius“ principai..

Gildijos ekspertai pabrėžia, kad profilio komiteto parengta klasifikacija nereiškia, kad išsamiai atspindi priemiesčio nekilnojamojo turto rinką, bet turėtų tapti pagrindu, kuriuo kiekvienas regionas sukurs savo, tikslesnį ir pritaikytą prie vietos sąlygų variantą..

Kaip Nekilnojamojo turto rinkos rodiklių analizės centro ekspertai iš karto pastebėjo, tarp pačių Rusijos nekilnojamojo turto valdytojų gildijos narių nebuvo sutarimo, kokie veiksniai turėtų padėti suskirstyti kaimo namus į atskiras kategorijas.

Taigi, kai kurie ekspertai mano, kad pastato kaina turėtų būti pagrindinis kriterijus, o kiti mano, kad neatsižvelgus į tokius veiksnius kaip vietą, išplėtotos infrastruktūros buvimą ir žemės sklypo plotą, nebus įmanoma tiksliai nustatyti, ar namas yra elitinis..

Dėl to profilio komitetui vis tiek pavyko sukurti supaprastintą Maskvos srities priemiesčio nekilnojamojo turto klasifikacijos variantą, kuriuo remdamiesi regioninės organizacijos – RGR nariai – galės sukurti savo klasifikatorius..

Ekonominė klasė

Labiausiai prieinama priemiesčio nekilnojamojo turto kategorija, kurios pagrindiniai skiriamieji bruožai yra nedidelis paties namo ir žemės sklypo plotas, taip pat gana kuklūs reikalavimai statybinių medžiagų kokybei ir infrastruktūros prieinamumui kaime.

Taigi, kaimo namas Maskvos regione, priskiriamas „ekonominei klasei“, turi šias savybes:

• gyvenamojo namo plotas – nuo 80 kvadratinių metrų, rotušėms reikalingas plotas yra dar mažesnis – nuo 60 „kvadratų“;
• bendras žemės sklypo, ant kurio pastatytas pastatas, plotas – ne daugiau kaip 12 arų;
• vietinės teritorijos plotas yra labai mažas – apie 1 šimtą dalių;
• turimi Maskvos srities pasiūlymai šiandien yra gana dideliu atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio – mažiausiai 30 kilometrų;
• tipinis architektūrinis projektas be jokių puošmenų;
• gali būti naudojamos bet kokios statybinės medžiagos, dažniausiai nebrangūs namai, kurių plotas nedidelis, statomi iš blokelių, rąstų arba ant medinio rėmo;
• inžinerinės komunikacijos paprastai būna individualios;
• nėra jokių reikalavimų dėl infrastruktūros vietos ir prieinamumo, tai yra, kad „ekonominės klasės“ sodyba gali būti gana dideliu atstumu nuo socialinių įstaigų, pavyzdžiui, mokyklos ir darželio, taip pat parduotuvių;
• ir galiausiai, tokio kaimo kotedžo kaina, pasak RGR ekspertų, neturėtų viršyti 6 milijonų rublių.

Kaip matote, „ekonominės klasės“ namas yra palyginti mažas pastatas su mažu gretimu sklypu, dažnai toli nuo civilizacijos. Nurodyta maksimali 6 milijonų rublių kaina yra susijusi su nekilnojamojo turto rinkos ypatumais netoli Maskvos – kituose regionuose už tą pačią kainą galite nusipirkti tvirtą dvarą su centrinėmis komunikacijomis.

Komforto klasė

Skirtingai nuo miesto butų klasifikavimo, kur nurodomos tik keturios kategorijos – „ekonomiškas“, „verslo“, „premium“ ir „deluxe“ – priemiesčio būsto objektų klasifikatoriuje atsirado dar viena klasė – „komfortas“..

Tai jau brangesni namai, kurie vis dar negali pretenduoti į prestižinių pasiūlymų statusą. „Komforto klasės“ namams specialistai pateikė šiuos reikalavimus:

• atokumas nuo Maskvos žiedinio kelio – ne daugiau kaip 50 kilometrų, tai yra, vadinamieji „tolimieji dachai“, kurie populiarėja tarp nekilnojamojo turto šalia Maskvos pirkėjų, nebegali kreiptis dėl šio statuto;
• namo plotas – nuo 160 iki 300 kvadratinių metrų, kotedžams – nuo 100 iki 200 „kvadratų“;
• žemės plotas – nuo 10 iki 20 arų;
• gretimos teritorijos plotas yra mažiausiai 1–3 akrai;
• ekspertai pateikė šiek tiek neaiškų reikalavimą architektūriniams projektams, kurie naudojami statant „komforto klasės“ namus – „modernius“. Ką reiškia tokie būdingi, tipiški ar atskiri projektai ir kaip tiksliai turėtų pasireikšti architektūrinio sprendimo „modernumas“, neaišku;
• inžinerinės komunikacijos gali būti tiek individualios, tiek centralizuotos;
• dažniausiai naudojamos statybinės medžiagos yra plytos, medinis rėmas, monolitinis blokas. Tačiau jei kokias nors medžiagas galima naudoti statant „ekonominės klasės“ namus, tokiu atveju turimos omenyje tik aukštos kokybės;
• nėra jokių specialių reikalavimų „komforto klasės“ namo vietai, tačiau kaime turi būti vaikų ir sporto aikštynas, parduotuvė, svečių automobilių stovėjimo aikštelė, vaistinė, kavinė ir restoranas, o tai jau neįgalina gyvenamojo namo buvimo vietos gyvenvietėse, kuriose nėra pakankamai išvystytos infrastruktūros ;
• „patogaus” kaimo namo kaina neturėtų viršyti 13 milijonų rublių.

Apskritai, Maskvos regione rasti tokių pasiūlymų – kurių kaina siekia iki 13 milijonų rublių – nėra problema, galime pasakyti, kad tai yra viena iš labiausiai paplitusių ir gana paklausių priemiesčio nekilnojamojo turto kategorijų..

Verslo klasė

Šios priemiesčio nekilnojamojo turto kategorijos pavadinimas visai nereiškia, kad tokie objektai gali būti naudojami tik kaip verslininkų gyvenamoji vieta. Atvirkščiai, toks pavadinimas rodo aukštesnę gyvenamojo namo būklę, padidintą komforto lygį ir, žinoma, gana didelę kainą..

Rusijos nekilnojamojo turto valdytojų gildijos ekspertai priemiesčių nekilnojamojo turto objektams, kurie pretenduoja į „verslo klasės“ kategoriją, pateikė šiuos reikalavimus:

• tokie objektai nebegali būti išdėstyti visoje Maskvos srities teritorijoje, o tik tomis kryptimis, kurios laikomos prestižiškiausiomis ir patogiausiomis judėjimo požiūriu: Maskvos srities šiaurės vakaruose, šiaurėje, pietvakariuose ir vakaruose. Į šį sąrašą buvo įtrauktos Naujosios Maskvos teritorijos, tačiau dabar tokių namų vadinti „priemiesčiais“ nebeįmanoma, nes jie pateko į didmiesčio ribas;
• namo plotas turi būti ne mažesnis kaip 250 kvadratinių metrų, kotedžams – nuo 200 „kvadratų“;
• bendras žemės sklypo plotas yra nuo 15 iki 30 arų;
• gretima teritorija – apie 3 ha;
• atstumas nuo Maskvos žiedinio kelio – ne daugiau kaip 50 kilometrų;
• reikalavimai architektūriniam projektui yra tokie patys kaip ir kategorijai „komforto klasė“, tai yra „moderniam architektūriniam projektui“;
• dažniausiai naudojamos tokios statybinės medžiagos kaip monolitinis blokas, plyta, klijuota sluoksninė mediena, aukštos kokybės medinis rėmas;
• komunikacijos paprastai yra centralizuotos, tačiau neatmetamas individualių inžinerinių tinklų naudojimas, visų pirma, šulinio buvimas aikštelėje ir autonominė kanalizacijos sistema;
• kaimas, kuriame yra „verslo klasės“ namai, turėtų pasiūlyti jo gyventojams pakankamai aukšto lygio komfortą, visų pirma, apželdintą teritoriją, svečių automobilių stovėjimo aikštelę, vaikų ir sporto aikšteles, vaikų darželį, prekybos centrą, vaistinę, grožio saloną, kavinę ar restoraną. , medicinos centras, taip pat paslaugų centras;
• kaimo namo „verslo klasės“ kaina svyruoja nuo 13 iki 23 milijonų rublių.

„Verslo klasę“ galima vadinti vidutine kategorija, ji susijusi su išlaidų lygiu, kuris yra gana priimtinas Maskvos regionui, ir su vieta, ir su pareikštais reikalavimais. Tačiau šių pasiūlymų populiarumas jau yra mažesne tvarka nei „komforto klasės“ namuose.

Aukščiausios klasės

Būtent iš šios kategorijos prasideda tikrai elitinis priemiesčio nekilnojamasis turtas, todėl auga reikalavimai tokiems dvarams, kaip ir pasiūlymų kaina. RGR specialistai mano, kad tik tie priemiesčio gyvenamieji namai, kurie:

• yra nutolę ne daugiau kaip 30 kilometrų nuo Maskvos žiedinio kelio. Jei „ekonominei klasei“ ši siena reiškia, kad jie negali „priartėti“ prie šio ženklo sostinės, arba, priešingai, jie negali dėl brangių netoliese esančio Maskvos regiono pasiūlymų „premium“ kategorijai, atvirkščiai, jis yra netoli Senosios Maskvos. tampa būsto prestižo įrodymu;
• namo plotas – ne mažiau kaip 350 „kvadratų“, miestelio namams, jei iš principo juos galima priskirti šiai kategorijai – ne mažiau kaip 250 kvadratinių metrų;
• bendras svetainės plotas yra ne mažesnis kaip 15 arų;
• žemė aplink namą – mažiausiai 3 akrai;
• tik centralizuotos inžinerinės komunikacijos, manoma, kad jos suteikia aukštesnį komfortą;
• „Aukščiausios kokybės namai“ gali būti tik geros ekologiškumo zonose, patraukliuose poilsiui ir nuolatinėje gyvenamojoje vietoje. Kaip ir „verslo klasės“ atveju, dauguma ekspertų turi omenyje Maskvos srities šiaurės vakarus, šiaurę, pietvakarius ir vakarus;
• tik individualūs architektūriniai projektai;
• naudotos statybinės medžiagos: monolitinė plyta, klijuota sluoksninė mediena ir plyta, moderni ir aukštos kokybės;
• tokių elitinių kaimų teritorija turėtų turėti gerai išvystytą infrastruktūrą: kelios žaidimų aikštelės, sporto kompleksas, grožio salonas, prekybos centras, automobilių stovėjimo aikštelė svečiams, restoranas, vartotojų paslaugos, vaikų darželis, vaistinė, modernus medicinos centras – visa tai yra aukščiausios klasės namų gyventojų tarnyba. … Be to, kraštovaizdžio dizaino buvimas yra privalomas, teritorija paprastai yra uždaryta ir saugoma visą parą. Reikėtų pažymėti, kad būtent tokių gyvenviečių „artumas“ ilgą laiką tapo pagrindiniu elitinio priemiesčio nekilnojamojo turto skiriamuoju bruožu;
• „aukščiausios klasės“ namų kaina svyruoja nuo 23 iki 43 milijonų rublių.

Elitinis priemiesčio nekilnojamasis turtas yra ne tik kotedžai ant medinio rėmo, bet ir tikros pilys, dvarai ir prabangios vilos. Įsigijęs namą, kurio plotas didesnis kaip 350 „kvadratų“, naujasis savininkas deklaruoja savo aukštą socialinę padėtį ir palyginti stabilią gerovės medžiagą, nes išlaikyti tokį namą taip pat labai brangu..

Prabangus

Išskirtiniai pasiūlymai, patys prestižiškiausi, brangiausi namai „ne visiems“ – visa tai galima užtikrintai pasakyti apie priemiesčio nekilnojamojo turto kategoriją „deluxe“. Norėdami gauti aukštą statusą, dvarai turi atitikti šiuos reikalavimus:

• jei aukščiausios klasės namų atveju RGR ekspertai aiškiai nurodė – „mažiausiai 30 kilometrų nuo Maskvos žiedinio kelio“, tai „de-lux“ kategorijai galimos išimtys. Taip, dažniausiai tokie elitiniai namai yra artimame Maskvos regione, tačiau jie gali būti įrengti didesniu atstumu, jei ši svetainė turi kokių nors išskirtinių pranašumų. Pavyzdžiui, pušynų apsuptas namas ekologiškai švarioje vietoje ant rezervuaro kranto turi visas teises būti priskiriamas elito pasiūlymui. Ekspertai nustatė prestižiškiausias Maskvos srities sritis, kuriose dažniausiai aptinkami prabangūs namai: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhayskoe, Minskoe, Ilyinskoe ir Kievskoe shosse;
• namo plotas – nuo 400 kvadratinių metrų, rotušės, kaip ir namai su artimais kaimynais, ir palyginti mažas žemės sklypas, paprastai nepriklauso šiai kategorijai;
• bendras svetainės plotas – nuo 30 ha;
• gretima teritorija – daugiau kaip 3 akrai;
• išskirtinai individualus architekto projektas;
• aukščiausios kokybės statybinės medžiagos – monolitinė plyta ir plyta;
• visos inžinerinės komunikacijos yra centralizuotos;
• gyvenvietės teritorijoje turi būti privaloma vaikščiojimo zona, dar vadinama „promenada“, su kraštovaizdžio dizainu, apšvietimo sistema, galbūt dirbtiniais tvenkiniais ir fontanais, darželiu, keliomis sporto aikštelėmis ir vaikų žaidimų aikštelėmis, parduotuvėmis, vaistine, restoranu , grožio salonas, medicinos centras, taip pat tokie unikalūs objektai likusiems kaimams kaip sraigtasparnis, golfo aikštynas ir jachtų klubas;
• prabangaus kaimo namo kaina – nuo 43 milijonų dolerių.

Ištyrę visus reikalavimus, kurie keliami gyvenvietėms, siūlančioms prabangius dvarus, galite įsitikinti, kad tai tikrai dangiška vieta, kurią gyventojai turės palikti tik eidami į darbą..

Nekilnojamojo turto rinkos rodiklių centro analitikai dar kartą pabrėžia, kad šis klasifikatorius sudaromas tik Maskvos srities priemiesčio nekilnojamajam turtui, kitiems regionams būtina sudaryti savo klasifikatorius, kurie atspindėtų vietos ypatybes ir vietines kainas..

Palyginę visas aukščiau išvardytas kategorijas, jūs suprantate, kad pagrindiniai vienos ar kitos klasės namų ir kotedžų skiriamieji bruožai yra kaina, gyvenamasis plotas, vieta, atsižvelgiant į metropolijos ribas, ir išvystyta kaimo infrastruktūra, visi kiti veiksniai gali būti vadinami antraeiliais ir ne tokiais reikšmingais..

Kita svarbi detalė yra ta, kad visus ginčus, kylančius dėl nekilnojamojo turto objektų klasifikavimo, dažnai sukelia užsakovo noras naująją kotedžų bendruomenę priskirti prestižinei kategorijai. Ir jei jis neatitinka nurodytų reikalavimų, dažnai pasirodo teiginiai, kad sistema neatsižvelgia į individualias projekto savybes.

Negalite ginčytis su tuo, kad kaimo namas yra individualus būstas ir yra gana sunku „pritraukti“ tokius projektus į tam tikrą sistemą. Tačiau vis dar reikalinga vieninga klasifikavimo sistema, nes ji leidžia tiksliau nustatyti kotedžo kainą, pavyzdžiui, gaunant paskolą, užtikrintą nekilnojamuoju turtu.