Nekilnojamojo turto klasifikacija: nuo „ekonomikos“ iki „elitinio“

Skaitydami įvairius pranešimus apie butų ir namų pirkimą ar pardavimą, naujienas apie naujų gyvenamųjų kompleksų ir kotedžų statybą, nuolat susiduriate su tokiomis nekilnojamojo turto savybėmis kaip „ekonominė klasė“, „premium klasė“, „liukso klasės“, „elitas“ ir ir tt.

Žmogui, nežinančiam apie visą gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos įvairovę, dažnai būna gana sunku suprasti visus kiekvienos kategorijos butų skirtumus ir ypatybes. Tiesą sakant, akivaizdu, kad „ekonomika“ yra pigiausias, įprastas būstas „nereikalauja pretenzijų“, o „elito“ kategorija reiškia, kad butas turi nemažai papildomų privalumų. Tačiau kuo skiriasi „premium klasės“ ir „verslo klasės“ ir kaip suprasti tokią savybę kaip „kotedžų kaimas siūlo namus, kurie yra segmente tarp„ verslo “ir„ elito “- tai jau sunku suprasti.

Verta paminėti, kad nors egzistuoja visuotinai pripažinta gyvenamojo nekilnojamojo turto objektų klasifikacija, specialistai nėra sutarę, be to, daugelis kūrėjų savo naujiems gyvenamiesiems kompleksams priskiria kategorijas ir visiškai vadovaujasi tik noru parduoti už didesnę kainą. Šiuo atžvilgiu Rusijos nekilnojamojo turto rinka, kaip visada, turi rimtų skirtumų nuo Vakarų šalių rinkos, kur visi elitiniams namams keliami reikalavimai yra aiškiai išdėstyti ir vykdomi visų be išimties kūrėjų..

Ekonominė klasė

Taigi, patys pigiausi, įprasti butai, kurie, nekilnojamojo turto agentūrų duomenimis, užima apie 68% visos Maskvos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos. Dažnai „ekonominės klasės“ sąvoka painiojama su tokia kategorija kaip „socialinis būstas“. Tai ne visai tiesa. Nekilnojamasis turtas „ekonominės klasės“ yra laisvai parduodamas rinkoje, o nusipirkti gali bet kas, jums reikia tik tam tikros pinigų sumos. Tačiau socialinį būstą valstybė išduoda privilegijuotoms piliečių kategorijoms, valstybės tarnautojams, vertingiems darbuotojams, kuriems reikia geresnių būsto sąlygų, migrantams iš apleistų ir apleistų namų, gaisro aukoms ir pan..

Aišku, kad socialinis būstas pagal savo savybes taip pat priklausys „ekonominės klasės“ kategorijai – mūsų valstybė neprivalo teikti nemokamo aukšto patogumo būsto ir negali sau leisti švaistyti biudžeto lėšų tokiai prabangai. Tačiau socialinio būsto išskirti į atskirą kategoriją neįmanoma – tai yra paprasti „ekonomiški“ butai, priklausantys valstybei ir tam tikromis sąlygomis skiriami naudos gavėjams..

Pabrėžę pagrindines „ekonominės klasės“ būsto savybes, paaiškėja, kad tokiems butams keliami labai mažai reikalavimų:

• lubų aukštis – nuo 2,5 iki 2,7 metro;
• šios klasės gyvenamajame komplekse visada yra daugiau nei 100 butų, paprastai jis yra daugiaaukštis – apie 20 aukštų, o ant vienos laiptinės gali būti iki 11–12 butų;
• įsikūręs tipiniame, nelabai patraukliame pagal gyvenamąją vietą srityje, dažniausiai kažkur pakraštyje, o kapitalinio nekilnojamojo turto atveju – dar arčiau Maskvos srities;
• būsto „ekonominė klasė“ dažnai statoma iš plokščių, tačiau pastaruoju metu kūrėjai vis dėlto pradėjo rinktis monolitinio karkaso ar monolitinio bloko konstrukciją, kad šiandien „namų šeimininkai“ galėtų būti pastatuose, pastatytuose naudojant labai skirtingas technologijas;
• tik vienas mažas atviras balkonas;
• tipiškas išplanavimas – butai kiekviename laiptinėje yra panašūs į kaimynus aukščiau ir žemiau, mes nekalbame apie atskirus projektus;
• paprastas, dažnai triukšmingas ir lėtas liftas, kuris taip pat gali būti priskirtas „ekonominei klasei“;
• tokiuose gyvenamuosiuose kompleksuose pirmieji du aukštai dažnai būna skirti komerciniam nekilnojamajam turtui, čia gali būti įsikūrę biurai ir triukšmingi pramogų centrai. Viena vertus, gerai išvystyta infrastruktūra yra gera, kita vertus, galima tik pasvajoti apie taiką ir tylą;
• automobilių stovėjimo aikštelės buvimas „ekonominės klasės“ gyvenamajame komplekse visai nėra būtinas, tačiau pastaruoju metu kūrėjai vis labiau vilioja pirkėjus gretimoje teritorijoje įrengtoje automobilių stovėjimo aikštelėje – čia paprastai yra mažiau automobilių vietų nei name esančiuose namuose;
• tokiuose namuose šiukšlių lovos paprastai nėra. Tačiau šiuo metu ši savybė jau nėra indikacinė – šiukšlių iškyšulių išdėstymo taip pat buvo atsisakyta kituose, prestižiškesniuose pastatuose, nes tai laikoma neetiška ir pažeidžia bendrą švaraus įėjimo atmosferą, šviečiančią nauja dekoracija;
• minimalus gyvenamasis plotas yra 20 kvadratinių metrų vienam asmeniui, tai yra, vieno kambario butai gali turėti labai mažą plotą ir atstovauti studijos tipo apartamentams, kur virtuvė derinama su vienu kambariu.

Pagrindinis „ekonominės klasės“ butų pranašumas yra santykinai maža kaina. Tai yra prieinamiausia nekilnojamojo turto kategorija, skirta vidutinėms pajamų pajamoms. Nepaisant tokio paprastumo ir papildomų patogių sąlygų nebuvimo, Maskvoje ir kituose Rusijos miestuose „ekonominės klasės“ butai paprastiems piliečiams yra prieinami tik hipoteka, nes jų kaina vis dar per aukšta..

Verslo klasė

Be abejo, nekilnojamasis turtas yra daug patogesnis ir turi daug papildomų pranašumų, palyginti su „ekonomine klase“..

Taigi ne visi nauji gyvenamieji kompleksai gali priklausyti šiai butų kategorijai, o tik tie, kurie buvo pastatyti naudojant monolitinio rėmo technologiją arba iš silikatinių plytų. Tokiuose pastatuose gali būti daug butų – iki 150, tačiau vienoje vietoje gali būti ne daugiau kaip aštuoni.

Kitos „verslo klasės“ pastatų charakteristikos apima:

• lubų aukštis – nuo 2,8 iki 3 metrų;
• mažiausias plotas vienam gyventojui yra 40 kvadratinių metrų, todėl tokiuose kompleksuose tiesiog negali būti mažų vieno kambario butų, kurių plotas 30–35 kvadratiniai metrai;
• turi būti gerai įrengta automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje kiekviename bute turi būti bent viena vieta automobiliui;
• gali būti du balkonai, pavyzdžiui, viena įstiklinta lodžija ir palyginti mažas atviras balkonas;
• Daugelis „verslo klasės“ gyvenamųjų namų kompleksų siūlo gyventojams papildomas paslaugas, tokias kaip 24 valandų apsauga ir durininko paslaugos. Tai, be abejo, daro tiesioginę įtaką mėnesio nuomos dydžiui, tačiau gyventojai tai vertina kaip aukštesnio būsto būklės rodiklį ir saugumo garantiją..

Remiantis statistika, šiandien 25% Maskvos gyvenamųjų kompleksų priklauso „verslo klasei“, šis būstas yra paklausus tarp pirkėjų, kurie siekia papildomo komforto, gali sau leisti sumokėti 10–20% didesnes išlaidas nei būsto kaina LCD kategorija „ekonomika“, tačiau „nepasiekite“ prabangaus nekilnojamojo turto pirkėjų lygio.

Aukščiausios klasės

Reikėtų pažymėti, kad iš tikrųjų elitinis nekilnojamasis turtas prasideda „premium“ kategorija. Paprastai „elito“ segmente yra tik dviejų tipų būstai – „liukso“ ir „premium“..

Tokie objektai vis dar skiriasi vienas nuo kito, pavyzdžiui, „aukščiausios klasės“ savybės:

• šio tipo pastatų statybos technologija yra griežtai ribojama – tik monolitinis rėmas arba keraminės plytos;
• aukščiausios klasės namuose nėra 100 ar daugiau butų, paprastai jų skaičius yra griežtai ribojamas – iki 30–40 gyvenamųjų rajonų, tuo tarpu vienoje svetainėje jų gali būti ne daugiau kaip keturi;
• lubų aukštis – nuo 3 iki 4 metrų;
• būtinas ir lodžijos, ir balkono buvimas, be to, paprastai taip pat yra erdvi terasa;
• aukščiausios klasės gyvenamajame komplekse yra privaloma požeminė, šilta automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje paprastai numatomos dvi stovėjimo vietos kiekvienam atskiram butui;
• teritorija yra izoliuota, uždara, visą parą saugoma;
• „aukščiausios klasės“ namo statybos projektas visada yra individualus architektūros biuro pasiūlymas, atsižvelgiant tiek į reljefą, tiek į užsakovo norus;
• dažniausiai „aukščiausios klasės“ būstą apibūdina papildomi pastatai arba pastatai, iškilę prestižinėse, centrinėse vietose, nugriauto sugedusio būsto vietoje;
• apartamentai šios kategorijos gyvenamųjų namų kompleksuose turi patobulintą išplanavimą, dažnai pirkėjams siūlomas būstas su nemokamu išplanavimu, turint galimybę savarankiškai nuspręsti, kiek gyvenamųjų kambarių bus bute ir kaip tiksliai jie bus išdėstyti;
• „Aukščiausios klasės“ gyvenamasis namas privalo savo gyventojams pasiūlyti padidintą komfortą – tylius liftus, vaizdo kameras viešosiose vietose, nepriekaištingą laiptų ir prieškambario apdailą, konsjeržo paslaugas ir pan..

Šiandien „aukščiausios klasės“ gyvenamieji kompleksai sudaro tik 5% viso sostinės gyvenamojo nekilnojamojo turto – pasiūlymas ne visiems, pasižymintis gana aukšta kaina ir prestižine vieta.

Prabangus

Brangiausi butai visais atžvilgiais yra patys brangiausi, prestižiškiausi, išskirtiniai ir patraukliausi, tačiau neprieinami daugumai rusų. Kad gyvenamosios paskirties kompleksas galėtų būti klasifikuojamas kaip elitinis „DeLuxe“ klasės nekilnojamasis turtas, jis turi turėti šias savybes:

• ne daugiau kaip 30 butų pastate, tik vienas ar du butai svetainėje;
• Deluxe klasės gyvenamieji kompleksai visada statomi pagal individualius projektus, atsižvelgiant į supančio kraštovaizdžio ypatumus. Tai dažnai istoriniai, kruopščiai rekonstruoti namai didmiesčio centre;
• spartus internetas, kabelinė ir palydovinė televizija, domofonai, moderniausios komunalinės paslaugos, vieninga oro kondicionavimo ir vėdinimo sistema, autonominis šildymas – visa tai yra būtinas „DeLuxe“ klasės namo atributas;
• apartamentuose tokio tipo pastatuose visada yra lodžija, balkonas, terasa ir dažnai žiemos sodas;
• lubų aukštis viršija 3,1 metro;
• požemyje arba atskirame priestate yra numatytos bent dvi automobilių stovėjimo vietos, o kartais ir daugiau, vienam butui;
• būsto infrastruktūrą gali sudaryti sauna, baseinas, teritorijos kraštovaizdžio dizainas ir pan.
• Svarbiausias skirtumas nuo „aukščiausios klasės“ būsto kategorijos yra tas, kad komplekso darbuotojai užsiima „liukso“ klasės butų valymu, žinoma, gavę savininkų sutikimą. Tokia paslauga turėtų būti automatiškai įtraukta į komplekso pranašumų sąrašą.

Nekilnojamojo turto agentūrų duomenimis, Maskvoje tik 2% gyvenamojo nekilnojamojo turto gali būti klasifikuojami kaip „DeLuxe“, tai yra pats brangiausias būstas, dažniausiai – Klubiniai namai, esantys istoriniame miesto centre.

Šiandien daugelis ekspertų pažymi, kad nauji gyvenamieji kompleksai, kurie pagal savo savybes gali būti priskiriami elitiniam nekilnojamajam turtui, tai yra „premium“ ar „deluxe“ kategorijoms, statomi ne prestižinėse vietose, o jų pakraščiuose. Tokia ryški pastarųjų metų tendencija lemia tai, kad didmiesčio centre esantys pastatai ne visada gali pasigirti uždara gretima teritorija, izoliacija nuo kitų pastatų. O laisvų darbo vietų miesto centruose yra vis mažiau, todėl norėdami patenkinti paklausą, kūrėjai yra priversti kurti naujas teritorijas..

Tačiau patys ekspertai pažymi, kad vietovės plėtra su „verslo“, „premium“ ar „DeLuxe“ klasės pastatais gali savaime padaryti rajoną prestižiškesnį, o tai padidins jo statusą.

Dar vienas niuansas – kaip matome, tarp nekilnojamojo turto kategorijų savybių nėra tokių savybių kaip „aukštos kokybės statybinės ir apdailos medžiagos“. Pasak Vasilijaus Sopromadzės, C korporacijos prezidento ir žinomo Sankt Peterburgo kūrėjo, dabar ši būsto savybė tapo savaime suprantamu dalyku ir reikalauti aukštesnio statuso tik tuo pagrindu yra tas pats, kas sakyti – „siūlome apartamentus su visais patogumais“ „, Kadangi XXI amžiuje tu niekam nenustebinsi namų tualeto.