Kaip parduoti butą

Tarkime, jūsų gyvenime yra situacija, kai jums reikia buto, kurio jums priklauso mažiau, nei pinigų, kuriuos tikitės gauti už jį parduodami.

Na, pavyzdžiui, palikimas buvo atidarytas būsto pavidalu, arba patartina anksčiau įsigytą būstą paversti banknotais kaip perspektyvią investiciją. Galbūt turite butą, kurį parduodate, galite atlikti išankstinį mokėjimą už erdvesnį ir patogesnį gyvenamąjį plotą, įsigytą su hipotekos paskola. Ir visa tai, vienaip ar kitaip, priklauso nuo pirmojo ir pagrindinio veiksmo – buto pardavimo.

Parduok butą pats

Natūralu, kad paprasčiausias dalykas yra susisiekti su specializuota įmone, kuri už tam tikrą mokestį ir pagal jūsų išduotą įgaliojimą atliks visus būtinus veiksmus ir įduos jums raktus į seifą ten, kur yra pinigai. Tačiau ši paslauga yra labai brangi. Išmoka sudarys apie 2–4 %% pirkimo ir pardavimo sandorio sumos, tuo tarpu, net jei butas yra gana pigus, teisininkų ir nekilnojamojo turto agentų mokesčiai nenukris žemiau pusantro – dviejų tūkstančių dolerių. Dideliems miestams, tokiems kaip Maskva ar Sankt Peterburgas, šis mokestis gali siekti kelis tūkstančius dolerių. Be to, kaip žinote, ten, kur kvepia dideliais pinigais, visada yra įvairių tamsių asmenybių, kurios gali tiesiog, atleisdamos vulgarizmą, jus išmesti. Deja, tokios yra mūsų gyvenimo realybės. Štai kodėl kai kurie energingi ir praktiški žmonės stengiasi patys paruošti ir vykdyti buto pirkimą ir pardavimą..

Taigi, kaip tinkamai parduoti butą, veikiant savarankiškai?

Buto kainos įvertinimas

Pirmiausia nuspręskite, už kokią sumą esate pasirengę pasidalyti savo turtui. Akivaizdu, kad jūs jau turite keletą planų dėl šių pinigų. Tačiau vis tiek būkite realistiški. Pervertinę kainą, rizikuojate niekada neparduoti šio turto.

Yra keli būdai, kaip gauti baltesnį ar mažiau objektyvų vaizdą apie realią parduodamo buto rinkos kainą..

Visų pirma, galite kreiptis į profesionalų vertintoją, turintį specialų mokymą, žinantį vertinimo metodiką ir turintį atitinkamą licenciją. Paprastai šio specialisto paslaugų kaina svyruoja nuo vieno iki trijų tūkstančių rublių. Iš jo gausite oficialų dokumentą, kuris vis dėlto nebus garantija, kad potencialus pirkėjas sutiks su ten nurodyta kaina. Be to, jis taip pat gali atsinešti savo vertintoją, kuris turi licenciją ir savo subjektyvų požiūrį į jūsų butą. Labai tikėtina, kad šių dviejų specialistų darbo rezultatai nesutaps, o jūsų išleisti pinigai bus iššvaistyti. Be to, kai kurie potencialūs pirkėjai į visus įvertinimo dokumentus reaguoja neigiamai, matydami juose nešvarų triuką ar spaudimo būdą. Todėl jei pasinaudojote vertintojo paslaugomis tam, kad suprastumėte, į ką galite pasikliauti, turėkite omenyje jums nurodytą sumą, tačiau nenaudokite gauto dokumento kaip argumento jūsų naudai..

Norėdami gauti pagalbos vertinant savo butą, galite susisiekti su privačiu makleriu ar nekilnojamojo turto įmone. Tai kainuos maždaug tiek pat.

Geriau, jei į jūsų vietą ateina specialistas. Pamatęs butą savo akimis, jis galės tiksliau įvertinti gyvenamąsias patalpas, visų pirma todėl, kad gaus ne tik supratimą apie jo techninę būklę, bet ir atsižvelgs į jo vietos patogumą bei namą supančio kraštovaizdžio kokybę, transporto infrastruktūros pranašumus ar trūkumus ir kt. Tačiau šiuo atveju nereikėtų pamiršti, kad specialisto nuomonė visada nusidės su subjektyvumu. Jums tai taps informacija, priimtina nuorodoms, ir visiškai nereiškia, kad jūs turite parduoti butą už šią kainą. Jūs niekam nieko skolingas. Todėl vadovaukitės savo interesais ir, jei ketinate padidinti kainą, palyginti su tuo, kurį įvardijo specialistai, ir esate neapribotas laiku, tada padarykite tai. Ir jei jūsų interesas yra kuo greičiau parduoti butą, tada nuleiskite juostą, palyginti su jų nustatytu lygiu.

Nekilnojamojo turto paslaugomis galima naudotis nemokamai. Tam daugelyje nekilnojamojo turto firmų veikia greito vertinimo sistema. Norint tokiu būdu gauti informacijos, užtenka paskambinti įmonei ir įvardinti parduodamo buto parametrus, namo seriją ir adresą. Po to nekilnojamojo turto bendrovės operatorius pateiks užklausą į savo duomenų bazę, kurioje yra informacijos apie panašias gyvenamąsias patalpas, ir pateiks apytikslę kainą..

Apibendrindamas visa tai, kas išdėstyta, turiu pasakyti, kad visi vertinimo metodai turi tam tikrą klaidų procentą, o tai reiškia, kad galutinį sprendimą dėl kainos priimsite savarankiškai, atsižvelgiant į jūsų konkrečią situaciją..

Beje, nevenkite informacijos, kurią galima rasti dideliais kiekiais laikraščių skelbimuose ar internete. Čia galite rasti panašių į jūsų apartamentų kainų informaciją..

Buto pardavimo mokestis

Ir dabar jūs pagaliau nusprendėte dėl numatomos kainos. Dabar turiu išsiaiškinti vieną nemalonų, tačiau neišvengiamą procedūrinį klausimą, susijusį su buto pardavimu..

Faktas yra tas, kad pinigai, kuriuos gaunate už buto pardavimą, įstatymais yra laikomi jūsų pajamomis, o tai reiškia, kad už juos turėsite sumokėti pajamų mokestį. O jei butas, tarkim, priklauso bendrai jūsų šeimos nariams, tada pajamų mokesčio suma paskirstoma proporcingai jų dalies dydžiui..

Tačiau viskas nėra taip baisu ir čia yra vienas triukas, būtent, jei jums nuosavybės teise priklauso šis turtas trumpesniam nei penkerių metų laikotarpiui, tada nereikia mokėti mokesčio nuo sumos, neviršijančios milijono rublių. Jei buto savininkas esate daugiau nei penkerius metus, tada mokestis visai nemokamas. Valstybė ėmėsi tokių priemonių siekdama kovoti su spekuliacijomis dėl gyvenamųjų patalpų..

Pavadinimo dokumentai

Dabar mes kreipiamės į labai svarbų skyrių, būtent į buto nuosavybės dokumentus. Be jų neįmanomas joks pirkimo-pardavimo sandoris. Potencialus pirkėjas nešvaistys savo laiko tuščioms kalboms, kurių nepatvirtina dokumentiniai įrodymai apie jūsų teisę parduoti šį turtą, tai yra jūsų nuosavybės patvirtinimas.

Jei esate pirmasis privatizuoto buto pardavėjas, tada nuosavybės teisės į šį butą patvirtinimas ir sutartis dėl nuosavybės teisių į šį butą jums, sudaryta teritorinėje agentūroje dėl privatizavimo, bus patvirtinimas..

Tuo atveju, kai turtas pasidalijamas, o vienas iš savininkų mirė, tada prie aukščiau nurodytų dokumentų būtina pridėti liudijimą apie teisę paveldėti mirusiajam priklausančią dalį į žaizdą, kurį išduoda notaras mirusiojo gyvenamojoje vietoje, ir šis pažymėjimas turi būti įregistruotas vietos valdžios institucijoje. dėl nekilnojamojo turto registravimo ir su juo susijusių operacijų, gavus atitinkamą patvirtinamąjį dokumentą.

Turėsite patvirtinti savo teisę į butą būsto kooperatyve su pažymėjimu, kad jūs visiškai sumokėjote tą dalį, kuri jums bus suteikta kooperatyvo valdyboje, taip pat su nuosavybės registracijos pažymėjimu.

Jei jums priklauso butas, buto dalis ar kambarys, kurį įsigijote pagal pirkimo-pardavimo sutartį, tuomet faktinė pirkimo-pardavimo sutartis, įregistruota vietos valdžios institucijoje nekilnojamojo turto ir su juo susijusių operacijų registracijai, ir perdavimo aktas taps patvirtinimu, kad jūs turite šį turtą. šio būsto priėmimas.

Jei pasikeitimo būdu įsigijote butą, buto dalį ar kambarį, patvirtinate savo nuosavybę šia mainų sutartimi, kuri taip pat yra įregistruota vietos valdžios institucijoje nekilnojamojo turto registracijai ir su juo sudarytiems sandoriams bei nuosavybės registracijos pažymėjimui..

Panašūs dokumentai patvirtina nuosavybės teises į butą, buto dalį ar kambarį įsigyjant tokį nekilnojamąjį turtą kaip dovaną ar palikimą. Tuo pačiu metu, be abejo, dovanojimo faktą patvirtina tinkamai įregistruota dovanojimo sutartis, o paveldėjimo būdu gauto nekilnojamojo turto gavimo įstatymas ar testamentas – notarine paveldėjimo teisės pažyma, įregistruota vietos valdžios institucijoje nekilnojamojo turto registracijai ir su juo sudarytiems sandoriams..

Jei įsigijote butą pirminėje rinkoje iš juridinio asmens, kuris, savo ruožtu, gavo jį kaip įskaitymą (tai yra įprasta praktika, kai kelios organizacijos dalyvauja statybose, o vėliau atsiskaito tarpusavyje su butais, proporcingai jų sąnaudoms), tada patvirtinkite savo teisę į būstą. bus sudarytas susitarimas dėl nuosavybės teisių į šį būstą perdavimo (arba teisių perleidimo). Šią sutartį turi pasirašyti jūs, pardavėjo (juridinio asmens) atstovas ir įregistruoti vietos valdžios institucijoje, kad būtų galima įregistruoti nekilnojamąjį turtą ir sudaryti su juo sandorius. Be to, kaip ir visais kitais atvejais, jūs turite turėti šios nuosavybės nuosavybės įrodymą..

Kartais žmonės gauna butą pagal teismo nutartį. Tokiu atveju, be jo nuosavybės pažymėjimo, turėtumėte gauti tokio sprendimo kopiją iš teismo, priėmusio tokį sprendimą..

Papildomi buto dokumentai

Dabar, kai pasirinkote pavadinimo dokumentus, galite pradėti rinkti kitus reikalingus dokumentus. Jums reikės šių dokumentų:

1. PTI išduotas techninis buto pasas. (Reikia atsiminti, kad jo galiojimo laikas baigiasi tik einamųjų metų pabaigoje).
2. Pasų įstaigoje gausite pažymėjimą, patvirtinantį, kad esate registruotas gyvenamojoje vietoje. Jį galima greitai gauti, nors tai trunka tik dešimt dienų..
3. Vietinėje savivaldybėje registruojant nekilnojamąjį turtą ir sudarant su juo sandorius, jums turėtų būti išduotas pažymėjimas, patvirtinantis jūsų nuosavybės teises į šį turtą, kuriame būtų nurodyta, kad šis turtas nebuvo įkeistas, neparduotas, jis nebuvo areštuotas, jis nėra įkeitimo objektas ir jai netaikomi jokie kiti sunkumai. Tokio pažymėjimo galiojimo laikas taip pat trumpas. Visos tos pačios 10 dienų. Todėl patartina gauti tokius „trumpalaikius“ dokumentus, kai pirkimo-pardavimo sandorio sąlygos jau yra suderintos su potencialiu pirkėju ir laikas skaičiuojamas dienomis. Kitu atveju jūs tą patį dokumentą paleidžiate daug kartų.
4. PRUE, DEZ ar kitoje panašioje įstaigoje gaukite pažymą, kad nėra įsiskolinimų mokant už komunalines paslaugas.
5. Jūsų gyvenamosios vietos mokesčių inspekcija turi išduoti pažymą, kurioje nurodoma, kad neturite turto mokesčio skolų.
6. Jei vienas iš buto savininkų yra vaikas, parduoti butą turėsite gauti savo savivaldybės administracijos leidimą. Tuo pačiu metu jūs turite įrodyti, kad pardavus šį būstą ir įsigijus naują, nepilnamečio gyvenimo sąlygos nepablogės..
7. Turėsite gauti panašų leidimą iš globos institucijų. Kartu atsižvelgiama ne tik į nepilnamečių piliečių, bet ir į nekompetentingus asmenis interesus..
8. Jums reikės notaro patvirtinto sutuoktinio sutikimo, jei norite parduoti butą, jei jis buvo įsigytas santuokoje arba yra jūsų bendroji nuosavybė, o pardavimą vykdote asmeniškai. Prie šių dokumentų pridedamas santuokos liudijimas arba skyrybų liudijimas, jei savininkas pakeitė pavardę.
9. Jei gavę nuosavybės pažymėjimą už butą, kurį ketinate parduoti, pakeitėte pasą, tada jums reikės paso keitimo pažymėjimo. Faktas yra tas, kad jūsų seni paso duomenys vis tiek bus rodomi visose sąskaitose, ir tai sukels painiavą atliekant operaciją. Toks pažymėjimas jums bus išduotas pasų biure gyvenamojoje vietoje.

Buto pirkimo-pardavimo sutartis

Buto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma ir pasirašoma šalių, paprastai dalyvaujant notarui, kuris patvirtina šalių parašų tikrumą. Be to, pasirašyta ir notariškai patvirtinta sutartis yra įregistruota vietos valdžios institucijoje nekilnojamojo turto ir su juo susijusių sandorių registravimui..

Pagal įstatymą pirkėjas tampa namo savininku nuo pirkimo-pardavimo sutarties įregistravimo ir jo nuosavybės. Po to šalys atsiskaito galutinai.

Atsiskaitymas pagal buto pirkimo-pardavimo sutartį

Pažymėtina, kad paprastai dar prieš sudarydamas sutartį pirkėjas perveda pardavėjui tam tikrą pinigų sumą, kaip savo ketinimų rimtumo garantiją, tokios sumos, dėl kurios susitarė šalys. Natūralu, kad pirkėjas, gavęs šiuos pinigus, rašo kvitą. Ir čia reikėtų atsižvelgti į kai kuriuos grynai terminologinius niuansus, kurie, nepaisant nepalankaus įvykių vystymosi, gali labai pakeisti situaciją..

Faktas yra tas, kad kvite gali būti vartojamos sąvokos „užstatas“ arba „avansas“. Daugeliui jie atrodo sinonimai. Bet taip nėra. Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, potencialaus pirkėjo išduotas avansas pardavėjui nesukelia jokių teisinių padarinių. Taigi pardavėjas, „purtydamas rankas“ su pirkėju, gali nuveikti daug darbų ir atsisakyti kitų potencialių pirkėjų, remdamasis jau sudarytu susitarimu, o potencialus pirkėjas paskutinę akimirką persigalvos ir susitarti nepavyks. Tokiu atveju avansą gavęs pardavėjas privalės grąžinti pinigus potencialiam ir nenuosekliam pirkėjui..

Pradinė įmoka yra kitas dalykas. Jei sandoris nepavyksta, o jūs jau atlikote daug darbų, užstato suma lieka kaip bauda.

Atsiskaitymams grynaisiais paprastai naudojamas išsinuomotas seifas. Šis metodas vienodai garantuoja tiek pardavėjo, tiek pirkėjo susidomėjimą.

Kaip pasiūlyti parduodamą butą

Jūs neturėtumėte galvoti, kad pirkėjas pas jus ateis pats. Norėdami pristatyti savo turtą būsto rinkoje, turite skirti šiek tiek pastangų.

Pirmiausia pasinaudokite visais įmanomais ir prieinamais būdais informuoti visuomenę, kad ketinate parduoti butą. Turėtumėte pateikti skelbimą leidinyje (leidiniuose), kurių specializacija yra šios rūšies informacijos skelbimas. Jų yra daugybė kiekviename mieste.

Jei turite galimybę, paskelbkite savo pasiūlymus internete. Yra daugybė svetainių, siūlančių savo paslaugas nemokamai kaip skelbimų lentą. Tuo pačiu nereikia tingėti periodiškai atnaujinti savo žinutės, kitaip naujų leidinių dėka ji pamažu slinks į patį sąrašo pabaigą..

Na, ir, kaip bebūtų keista, neturėtumėte vengti banalių skelbimų skelbimo ant stulpų, tvorų ir autobusų stotelių. Šis metodas gali pasirodyti pats efektyviausias, nes norintys nusipirkti butą taip pat skelbia savo skelbimus telefonais ant tų pačių paviršių. Taigi pamatysite vienas kitą.

Kaip teisingai parodyti butą

Mes natūraliai manome, kad parduodami savo butą neketinate niekieno apgauti. Tačiau visai nebūtina pabrėžti kai kurių jūsų buto trūkumų pradinių derybų su potencialiu pirkėju metu. Taip sakant, su „nuotaka“.

Pavyzdžiui, jei vaizdas pro langą palieka daug norimų rezultatų, pirmąją pažintį reikėtų suplanuoti vakare, kai pirkėjo iškart neišgąsdins šis jūsų srities išorinis palydos ženklas..

Prieš parduodant nereikėtų išleisti daug lėšų buto renovacijai. Šiaip ar taip, dauguma normalių žmonių, pirkdami nekilnojamąjį turtą, pirmiausia nubraukia viską, kas yra, ir padaro kapitalinį remontą pagal savo skonį. Todėl patartina atlikti nedidelį kosmetinį remontą. Klijuokite švarius šviesius tapetus, palieskite ir palieskite. Jei įmanoma išmesti ar išnešti senus baldus, darykite tai. Pirkėjas geriau suvokia tuščias, erdvias ir šviesias erdves, protiškai planuodamas, kur ir kokius daiktus jis gali sudėti.

Natūralu, kad nėra šiukšlių

Tegul parduodamas butas šiek tiek užuodžia dažus ir tapetų klijus. Tai daro pasąmonę teigiamą įspūdį pirkėjams, nurodant, kad prieš juos čia gyveno tvarkingi ir švarūs žmonės..

Jokiu būdu nepalikite bute naminių gyvūnėlių kvapo arba, jei butas paveldėtas iš pagyvenusių giminaičių, ligos kvapo ir nesvetingos senatvės. Tai akimirksniu atbaido.

Potencialiems pirkėjams, net jei jie atvyko automobiliu, reikia netrukdomai paaiškinti, kad iš savo buto galite lengvai ir greitai patekti į metro pėsčiomis ar viešuoju transportu, ir kad čia viskas yra labai arti, yra daugybė gerų parduotuvių, mokyklų, klinikų ir vaikų darželių..

Konstruktyviau teigiama

Vandentiekis turi gerai funkcionuoti bute. Ir tai visai nereiškia, kad ją reikia pakeisti prieš parduodant. Tiesiog niekas neturi lašėti, nutekėti ir skleisti nemalonų kvapą..

Jei anksčiau kaimynai iš jūsų „nutekėjo“ iš viršaus, pašalinkite visus šio nuotėkio pėdsakus, kitaip pirkėjas gali pamanyti, kad tokia nelaimė vyksta sistemingai. Jei įmanoma, dėmes užsandarinkite ir balinkite. Tai labai svarbu!

Languose neturi būti išdaužto stiklo. Tai sukuria ryškiai neigiamą viso buto įspūdį..

Tačiau šie profesionalių maklerių patarimai yra gana banalūs. Be abejo, jūs turite pakankamai išradingumo ir išradingumo, kad galėtumėte parodyti gaminį savo veidu. Ir tada jūsų sandoris bus labai pelningas.