Kaip parduoti butą be agentūros pagalbos

Sandoris, kuriame dalyvauja ar nedalyvauja nekilnojamojo turto agentūra, vykdomas praktiškai pagal tą pačią schemą. Taigi pradėkime iš naujo.

Tarkime, kad turite butą, kurį nusprendėte parduoti. Didžioji dalis nekilnojamojo turto rinkos sandorių – apie 80% – yra vadinamosios alternatyvos, parduodant jūsų butą, norint nusipirkti kitą. Tačiau šiandien mes kalbėsime tik apie būsto pardavimą tam, kad gautų pinigų, nes ši procedūra yra įtraukta į bet kurį kombinuotą sandorį.

Galimybių vertinimas, konsultacijos

Pirmas dalykas, kurį reikia pradėti parduodant butą, yra bent apytiksliai įvertinti turtą, tai yra gauti informaciją apie kainą. Lengviausias būdas yra studijuoti Maskvos nekilnojamojo turto leidinius, kurie greitai pateikia tokią informaciją, pavyzdžiui, laikraštį „Iz Ruk v Ruki“. Būtinai atminkite, kad laikraštyje butų kainos yra ne faktas, o pardavėjų norai.

Reklama

Kitas svarbus dalykas yra buto tiekimas rinkai. Turite įsitikinti, kad kuo daugiau potencialių pirkėjų apie tai žino. Šiandien Maskvoje yra apie tūkstantis mažų ir vidutinių nekilnojamojo turto agentūrų, kuriose informacija apie jūsų butą bus priimta nemokamai, įvesta į duomenų bazę ir bus siūloma visiems potencialiems pirkėjams. Didelės nekilnojamojo turto agentūros nepriima tokios informacijos, norėdamos sudaryti išimtinę sutartį, kuri apima visų rūpesčių dėl reklamos, registracijos ir reikalingų dokumentų paketo surinkimo perkėlimą į savo įmonę..

Kitas būdas yra pateikti skelbimą laikraštyje „Iz Ruk v Ruki“ arba internete su savo kontaktiniu telefono numeriu (paprastai namo). Tai turi savo privalumų ir trūkumų. Nurodę savo namų telefono numerį, turite tiesioginį ryšį su pirkėju ar nekilnojamojo turto agentūra. Tačiau atminkite, kad tiesiogiai bendraudami su šiais žmonėmis negalite nuspėti, koks tinkamas yra konkretus skambinantysis ir kokie yra jo tikrieji ketinimai..

Daug kas priklauso nuo skelbimo pateikimo reguliarumo. Jei butas nurodytas už likvidžią kainą, skelbimas turi būti skelbiamas mažiausiai du kartus per savaitę. Jei butą reikia parduoti labai greitai – tris kartus per savaitę. Kasdien skelbti skelbimą yra beprasmiška.

Parodyti, derėtis

Pradėti skambučiai pradedami, deramasi, bendraujama, sutarta dėl peržiūros laiko. Tai turi būti elgiamasi labai atsargiai. Jūs nepažįstate žmonių, patenkančių į jūsų butą, todėl vertybes ir daiktus geriau pašalinti iš matomų vietų. Bet jūs vis tiek turite parodyti visas spragas ir įbrėžimus (pavyzdžiui, ar už spintos yra tapetai). Patirtis rodo, kad potencialų pirkėją domina tik kambarių būklė ir lubų aukštis. Jis gali apžiūrėti kambarius ilgiau nei penkias minutes tik tuo atveju, jei numatoma parduoti butą su baldais ar pertvarkymą. Jei tokio susitarimo nėra, tačiau susidomėjimas baldais atsirado, tai nenormalu ir turėtų jus įspėti.

Tarkime, kad asmuo sutiko nusipirkti butą ir yra pasirengęs aptarti jo pardavimo sąlygas. Prasideda derybos. Yra ypatinga išraiška – atlaikyti derybas. Nedelsdami sutikdami su pirkėjo sąlygomis, parodysite, kad galite pajudėti į kainą, nei bus sunaudota iškart. Tai yra elementari psichologija, ir tai atsitinka dažnai..

Patarimas: pirmajam klientui, nusprendusiam nedelsiant nusipirkti jūsų butą už pirmą siūlomą kainą, mes rekomenduojame … neparduoti. Yra pagrindo manyti, kad jūs nepakankamai įvertinote butą ir parduodate jį pigiai. Nors, galbūt, jums tiesiog pasisekė, ir būtent tam žmogui reikalingas butas šioje konkrečioje vietoje už šią kainą. Tai atsitinka ir.

Jei pirkėjas atvyko į apžvalgą su nekilnojamojo turto agentūros atstovu, turite galimybę gauti kai kurias paslaugas beveik nemokamai. Agentas gali bandyti išspręsti jūsų problemas vienoje nekilnojamojo turto agentūroje, todėl noriai ar nenorėdami jūs kreipiatės į tam tikros įmonės tarnybą, kuri gali … atsiskaityti už šią paslaugą. Pavyzdžiui, pasakyti: „… situacija yra daugiau nei rimta, mes įsipareigojame ją išspręsti, ir tai kainuoja tiek“. Jūs turite teisę sutikti ar nepriimti siūlomų sąlygų, galite atsisakyti paslaugų ir patys pradėti pardavimą.

Kitas patarimas: jei butas parduodamas nedalyvaujant agentūrai, pardavėjams geriau derėtis namuose ar biure, o pirkėjams – namuose. Tokiais atvejais yra „savo“ teritorijos elementas, kai žmogus jaučiasi patogesnis, ramesnis, labiau pasitikintis savimi.

Sutartis su pardavėju (pirkėju)

Daugelis pardavėjų, priėmę iš pažiūros teigiamą žodžiais išreikštą sprendimą, pašalina buto skelbimą, negalvodami, kad pirkėjas gali ir toliau ieškoti pelningesnio varianto. Todėl, pasiekę susitarimą, pardavėjai turėtų iškelti tam tikro avanso klausimą, kad būtų užtikrinta pareiga pirkti jūsų butą..

Patariame pirkėjams nekelti šio klausimo, palikti jį, kad būtų laisvas atliekant tolesnius veiksmus. Tiesa, tokiu atveju yra rizika „praleisti“ jums patinkantį butą, jei pardavėjas suras pelningesnį klientą.

Tai bus gana subtilus momentas. Tarkime, kad jūs sutikote, kad pirkėjas suteikia tam tikrą pinigų sumą jūsų buto pirkimui užtikrinti. Kaip tai atlikti, kaip pervesti pinigus, kad ateityje nekiltų problemų?

Yra teisinės sąvokos: indėlio sutartis ir išankstinė sutartis. Jei jūs, kaip buto pardavėjas, pasirašėte indėlio sutartį, tuomet jūs turite suprasti, kad ketinimų sutarties nutraukimas, tai yra atsisakymas parduoti butą šiam pirkėjui, gali užtraukti tam tikras sankcijas. Kadangi teisiniu požiūriu tai reiškia „pardavėjo įsipareigojimų nevykdymas ir sumos grąžinimas dvigubai“. Taigi patyręs ir kompetentingas pirkėjas su savo advokatu lengvai pateiks jums finansinę priklausomybę..

Buto pirkėjui, be adreso, kainos charakteristikų ir pardavimo sąlygų, nereikia pamiršti numatyti ir buto legalumo (išrašo) ir fizinio išleidimo sąlygų. Fizinis išsivadavimas yra daiktų ir baldų pašalinimas iš jo. Jei sąlygos nenustatomos, pirkėjas dažnai reikalauja išlaisvinti butą iškart po notaro akto pasirašymo.

Tikrinimas, sandorio paruošimas, dokumentų rinkimas

Sudarius visus dokumentus ir sutikus su išankstiniu mokėjimu už butą, pradedama rengti operacija. Surinkti visą dokumentų rinkinį yra atsakingi pardavėjai. Tai reiškia, kad reikia bėgti per visas instancijas ir, – pabrėžiu, per tam tikrą laiką – pasiekti reikiamus dokumentus. Tai gana sudėtinga procedūra..

Norėdami parduoti butą, turite turėti šiuos dokumentus:

1. Nuosavybės dokumentai, atsižvelgiant į buto įsigijimo būdą, pavyzdžiui: perleidimo sutartis, būsto nuosavybės pažymėjimas, būsto kooperatyvo pažymėjimas apie sumokėtą dalį, PTI registracijos pažymėjimas, teisės į paveldėjimą pažymėjimas, pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų, nuomos sutartys, teismo sprendimas. Pametus buto dokumentus, būstą galima parduoti pagal registro išrašą, kurį išduoda Registracijos komitetas. Tiesa, tokiu atveju reikia nepamiršti, kad teoriškai išrašą galima gerti bent kiekvieną dieną. Tai yra, situacija yra įmanoma, kai pardavėjas, priėmęs jūsų avansą, rytoj parduos savo butą kitam pirkėjui. Todėl tokiu atveju mes patariame kaip išankstinį mokėjimą sumokėti ne daugiau kaip 100–200 USD, kad sumažintumėte nuostolius..

2. PTI reikia gauti: pažymėjimą (forma 11-A, galioja 1 mėnesį); aukšto planas, paaiškinimas (galioja 1 metus).

Norėdami surinkti šiuos dokumentus, jums reikės pačių nuosavybės dokumentų originalų, paso ir apie 150 rublių.

3. Į PRUE turite paimti:

– namų knygos išrašas – pasų įstaigoje;
– apskaitos skyriuje finansinės ir asmeninės sąskaitos kopija bei pažyma apie nuomos mokesčio nepriemoką.
Visi šie pažymėjimai galioja 1 mėnesį. Norėdami juos surinkti, jums reikės nuomos knygos, paso arba įgaliojimo (jei nesate savininkas).

4. Notaro patvirtintas sutuoktinio (atitinkamai pardavėjo ar pirkėjo) sutikimas butą atimti (įsigyti).

5. Globos ir rūpybos institucijų leidimas, jei į sandorį įtraukti nepilnamečiai vaikai.

6. Mokesčių inspekcijos pažymos, jei butas buvo gautas kaip dovana ar paveldėjimo būdu, ar yra Maskvos regione.

7. Perdavimo aktas, jei butas buvo panaikintas po 1996-01-01.

Surinkus visus aukščiau išvardintus dokumentus, būtina patikrinti jų vardų, adresų, datų, parašų ir jų nuorašų nuoseklumą ir visų nagrinėjamų sričių dydį. Iki šiol mes suskaičiavome apie 20–22 tipų dokumentų butui, kuris gali būti tik toks. Pabrėžiu – ne 2, ne 5, ne 8, o 22! Todėl labai rekomenduojame šiame etape gauti teisinę konsultaciją. Buto pirkėjai – suprasti, kaip šie dokumentai atitinka įstatymų reikalavimus. Pardavėjui – būti tikram, kad galima parduoti butą per nurodytą laiką. Dažnai susidaro situacija, kai pardavėjas, manydamas, kad turi pakankamai operacijai reikalingų dokumentų, imasi užstato per aiškiai sutartą registracijos terminą, tačiau negali jo atlaikyti. Staiga paaiškėja, kad vienas iš savininkų mirė, o palikimas nebuvo atidarytas, nes žmonės manė, kad tai nereikalinga. Todėl tokio buto negalima parduoti, kol nebus sutvarkyti visi teisiniai formalumai..

Bankas, notaras, registracija

Bet tarkime, visi buto dokumentai yra tvarkingi ir ateina laikas aptarti tarpusavio atsiskaitymų klausimus, kur ir kaip juos sudaryti. Dažniausiai atsiskaitoma per seifą pagal buto pirkimo-pardavimo sutartį, įregistruotą pirkėjo vardu. Mes patariame būti labai atsargiems renkantis banką. Jei pirkėjas siūlo tam tikrą banką, teigdamas, kad jo pinigai ten laikomi, o valdybos pirmininkas yra geriausias jo draugas, mes rekomenduojame nesutikti su šia galimybe. Esant tokiai situacijai, bet koks piktnaudžiavimas kliento padėtimi yra gana priimtinas. Turi būti neutrali teritorija, tinkanti abiem pusėms. Todėl abipusių atsiskaitymų klausimas turi būti iš anksto aptartas, net pervedant (arba gaunant) įmoką.

Padėję pinigus turėsite notariškai patvirtinti (jūsų prašymu) vykdydami sutartis arba nedelsdami pateikti dokumentus valstybinei registracijai.

Teisinė ir fizinė išimtys, priėmimo pažymėjimas

Kai pagaliau gausite registruotas buto pirkimo-pardavimo sutartis su valstybinių teisių registravimo pažymėjimais, turėsite teisėtą (išregistravimo) ir fizinį (daiktų pašalinimo) buto išlaisvinimą. Ir jei jūs nesusitarėte dėl pinigų atidėliojimo prieš perduodant butą pagal aktą (surašytą paprastu raštu, kai perduodami buto raktai ir knygos apie komunalines paslaugas), jums bus problematiška valdyti procesą.

Apskritai tai yra pagrindinės taisyklės, kurių reikėtų laikytis perkant ar parduodant butą. Jei rimtai žiūrite į mūsų patarimus ir norus, atidžiai išnagrinėkite registravimo ir atitinkamų dokumentų paruošimo tvarką, galite saugiai tęsti sandorį. Jei turite klausimų, susisiekite su mumis. Mūsų įmonė reguliariai veda nemokamus seminarus gyventojams nekilnojamojo turto klausimais (žr. Šio leidinio medžiagą) ir turi daugiau nei šimtą konsultavimo centrų visoje Maskvoje.