Kaip pasirinkti hipotekos programą

Šiuo metu Maskvoje yra kelios dešimtys kredito įstaigų, išduodančių hipotekos paskolas (tokių yra Rusijoje daugiau nei 180). Kaip išsirinkti banką, siūlantį optimalias skolinimo sąlygas būstui įsigyti? Pradėkime nuo to, kas vartotojui prieinama dar prieš susisiekiant su banku, nes dauguma bankų negaili lėšų savo hipotekos programų reklamai..

Analizės patogumui hipotekos programas galima suskirstyti į šiuos pagrindinius komponentus: tikslinė rinka, paskolos valiuta, įmoka, metinė palūkanų norma, paskolos dydis, paskolos terminas, paraiškos peržiūros laikas, papildomų paskolos gavimo išlaidų suma.

Tikslinė rinka

Didžioji dauguma hipotekos paskolas išduodančių bankų veikia tik antrinėje butų rinkoje (manoma, kad apie 70% hipotekos programų teikiama klientams, perkantiems gatavą būstą). Tarp aktyvių žaidėjų, siūlančių programas naujų pastatų pirkėjams, yra „Sberbank“, „DeltaCredit Bank“, „Raiffeisenbank“, „Vneshtorgbank“, „Gazprombank“, „MDM-Bank“ ir kai kurie kiti. Tačiau reikia pažymėti, kad, pasak ekspertų, „Sberbank“ sudaro iki 90% paskolų, išduotų pirminėje rinkoje. Tuo pat metu pirminėje rinkoje svarstomi ne visi namai, o tik nauji pastatai, kuriuos patvirtino kreditorius bankas. Iš esmės tai yra jau pastatyti ir valstybinei komisijai perduoti pastatai. Jei namas nėra paruoštas, tada bankas pasilieka teisę patikrinti vystytoją ir atsisakyti išduoti paskolą, nepaaiškindamas priežasčių. Būsto paskolų įstaigose nepopuliarus butų įsigijimas naujuose pastatuose daugiausia lemia tokie veiksniai kaip pailgėjęs statybų laikas ir įkeitimo nebuvimas iki buto registravimo momento..

Paskolos valiuta

Daugelis bankų siūlo hipotekos paskolas JAV doleriais (daugiau kaip 70% programų). Kai kurie bankai („Sberbank“, „DeltaCredit Bank“, „Vneshtorgbank“, „International Moscow Bank“ ir kt.) Siūlo paskolas doleriais ir rubliais. Bankai „Societe Generale Vostok“, „MDM-Bank“, „Gazprombank“ ir kai kurie kiti prideda eurus prie rublių ir dolerių. Maskvos hipotekos agentūra ir būsto hipotekos agentūra (AHML) dirba tik su rubliais.

Pradinis mokestis

Iš esmės jie praktikuoja klasikinę, priimtą visame pasaulyje, pradinę įmoką – 30% būsto kainos. Kai kurie bankai („DeltaCredit“, „City Hortgage Bank“, „MDM-Bank“, „Soyuz“ ir kt.) Vykdo hipotekos programas su 20% įnašu. Kartais yra pasiūlymų, kurių įmoka yra 10% ar net 0% (pavyzdžiui, iš FORA banko), tačiau dažniausiai prie tokių pasiūlymų pridedamos didesnės palūkanų normos (o per pirmuosius 18 mėnesių jos paprastai būna didesnės nei vėlesnis brandos laikotarpis). Praktika rodo, kad iš tikrųjų yra labai sunku gauti paskolą, viršijančią 75–80% būsto kainos, o pirminėje rinkoje įmoka paprastai sudaro apie 40% būsto kainos..

Metinė palūkanų norma

Šiuo metu vidutinė bazinė palūkanų norma yra 11% užsienio valiuta ir 15% rubliais, tai yra du ar tris kartus didesnė nei panašios normos ekonomiškai išsivysčiusiose šalyse. Šiuo metu palūkanų normos mažinimo tempai mūsų šalyje sulėtėjo ir, remiantis Rusijos bankų asociacijos prognozėmis, iki 2008 m. Ji sudarys 8–8,5%, o tai taip pat yra per daug civilizuotai rinkai.
VIP banke ir „Pervoe OVK“ banke dabar galima nustatyti minimalias užsienio valiutos palūkanų normas. („Rosbank“) – 10 proc., Tačiau jie nepriklauso nagrinėjamos rinkos lyderiams. Tokie stambūs hipotekų rinkos dalyviai kaip „Vneshtorgbank“, „City Hipotekų bankas“, „Raiffeisenbank“, „DeltaCredit“ ir „International Moscow Bank“ taiko palūkanų normas nuo 10,5% daugeliui išduodamų paskolų. Dabar didžiausias užsienio valiutos palūkanų normas (18%) galima nustatyti „Lokobank“, „FORA“ bankuose ir Europos patikos banke.
Bankai „DeltaCredit“, „Raiffeisenbank“ ir „Gazprombank“ taip pat naudoja vadinamąsias kintamąsias palūkanų normas LIBOR, kurios gali kisti priklausomai nuo pasaulio rinkos finansinių rodiklių svyravimo. Dėl šios priežasties tokio dydžio palūkanų normos sudarymas padidina riziką vartotojui, nes per ilgą skolinimo laikotarpį palūkanų normos gali keistis ir didėti, ir mažėti..

Paskolos suma

Teikiamų būsto paskolų dydis yra labai įvairus. Minimalios paskolos gali būti 2 tūkst. USD („DeltaCredit Bank“), maksimalios – 400 tūkst. USD (miesto hipotekų bankas ir Tarptautinis Maskvos bankas) ir net 500 tūkst. USD (nacionalinė hipotekų bendrovė ir „First OVK“). Vidutiniškai išduodama paskolų nuo 10 tūkst. Iki 200–300 tūkst. USD.

Kredito terminas

Hipotekos paskolos gali būti teikiamos nuo šešių mėnesių iki 27 metų. Maksimalus terminas yra gana retas (tokias programas gali rasti „FORA-Bank“, Europos patikos bankas ir AHML) ir praktikuojamas tik paskoloms už rublį. Apskritai požiūris į tokias ilgalaikes paskolas mūsų šalyje yra neigiamas tiek tarp bankų, tiek tarp vartotojų, kurie morališkai nėra pasirengę taip ilgai nešti kredito naštą. Iš esmės terminas yra nuo 10 iki 15 metų. Paprastai paskolos terminas priklauso nuo skolininko amžiaus, nes paskola turi būti grąžinta dar nesulaukus pensinio amžiaus.

Paraiškos svarstymo laikas

Iš esmės paraiškų peržiūros laikotarpis yra 14 dienų. Kredito komitetai greičiausiai dirba „Absolutbank“ (nuo 1 dienos), „MDM-Bank“ (3–5 dienos), „Union“ (5 dienos) ir Europos patikos banke (iki 7 dienų); lėčiausias – banke „First O.V.K. (2–3 savaitės) ir Tarptautinis pramonės bankas (1 mėnuo).

Papildomos paskolos gavimo išlaidos

Dažniausiai papildomos paskolos gavimo išlaidos sudaro iki 1,5% paskolos apimties, tačiau kai kurioms tai gali būti reikšmingesnė suma. Papildomos išlaidos apima: paraiškos tvarkymo mokestį (1–2,6 tūkst. Rublių), grynųjų pinigų išėmimo mokestį, vienkartinį komisinį mokestį banke, paskolos aptarnavimo mokestį, mobiliojo telefono nuomos mokestį, sąskaitos atidarymo mokestį ir kt..
Be to, paskolos gavėjas turėtų atsiminti, kad norint gauti ir išlaikyti būsto paskolą, būtina kasmet mokėti sąskaitas už jų gyvybės ir turto draudimą, atlikti vienkartines įmokas už įsigyto buto įvertinimą ir sumokėti registracijos mokesčius už nekilnojamojo turto objekto pardavimą ir pirkimą. Be to, bankai paprastai siūlo mokėti už tą patį draudimą ne ten, kur patogu paskolos gavėjui, o tik tose įmonėse, su kuriomis bankas bendradarbiauja.