Penkių aukštų pastatų griovimo programa

Maskvos vyriausybės penkerių aukštų pastatų griovimo programa gali susidurti su daugybe problemų. Įgyvendinant penkių aukštų fondo rekonstrukcijos programą, apskaičiuotą iki 2010 m., Maskvos valdžia ketina nugriauti apie 6 milijonus kvadratinių metrų. m sunykęs būstas. Tačiau nepaisant daugelio stambių vystytojų susidomėjimo didelės apimties investicinėmis sutartimis, vystytojai vis daugiau dėmesio skiria vėlesnės plėtros sklypų vietai ir statomų namų klasei. Pasak ekspertų, programos įgyvendinimo problemų gali kilti daugelyje objektų, ypač „neprestižiniuose“ Rytų ir Pietryčių rajonuose..

Penkių aukštų istorija

Masyvios penkių aukštų gyvenamojo namo Maskvoje rekonstrukcijos pradžia buvo nustatyta 1995 m. Atitinkamu Maskvos vyriausybės dekretu. Tačiau 1998 m. Sausio 20 d. Maskvos vyriausybės dekretas „Dėl penkių aukštų ir sunykusio miesto gyvenamojo fondo rekonstrukcijos progreso iki 2000 m.“ Tapo pagrindiniu dokumentu, apibrėžusiu penkių aukštų pastatų rekonstravimo strategiją ir taktiką. Todėl jau 1998 m. Buvo nugriauta 335,7 tūkst. Kvadratinių metrų ploto. m penkių aukštų skydinių namų, ir užsakė 933,5 tūkst. m naujo gyvenamojo ploto.

1998 m. Iš nugriautų pastatų buvo perkelta daugiau kaip 6 tūkst. Šeimų. Tuo pačiu metu 1997–1998 m. Laikotarpiu miesto dalis pagal investicijų sutartis padidėjo nuo 29% iki 32%.

Nuo to laiko Maskvos vyriausybė, vykdydama programą, priėmė daugybę įsakymų padidinti rekonstrukcijos apimtis, o praėjusių metų vasarą pasirodė penkių aukštų fondo rekonstrukcijos programa iki 2010 m. „Novaya Ploshchad“ bendrovės duomenimis, 2000–2010 m. Planuojama nugriauti 6 milijonų kvadratinių metrų ploto penkiaaukštį butą. m.

Pasak EJZ Žiryakovo, UAB „MIAN-Development“ statybos projektų vadovo, pirmiausia reikia nugriauti skydą „Chruščiovai“, kurio 25 metų eksploatavimo laikas jau seniai pasibaigęs.

Be to, dėl priverstinio persikėlimo buvo nugriauti ir „jaunesni“ penkiaaukščiai pastatai. Pavyzdžiui, tokia padėtis susiklostė Trečiojo transporto žiedo statybų aikštelėse ir teritorijose, kur buvo sprendžiami strateginiai miesto uždaviniai. „Tie pastatai, kurie trukdo miesto plėtrai, yra nugriaunami“, – sako Zhiryakovas.

Pasak „Novaja Ploschad“ analitinio skyriaus vadovo Dmitrijaus Popovo, programa šiuo metu aktyviausiai vystoma tose vietose, kur vietoj penkių aukštų pastatų kūrėjas turi galimybę pastatyti elitinius būstus ir verslo klasės namus. „Ryškiausias pavyzdys yra„ Kvartal on Leninsky “, kurį daugelį metų pardavė„ Kvartal “įmonė..

Tačiau atokiuose gyvenamuosiuose rajonuose, ypač mažiausiai prestižiniuose Pietryčių ir Rytų rajonuose, kur rekonstravimo pelningumas yra daug mažesnis, gana tikėtinos penkių aukštų pastatų griovimo įgyvendinimo problemos “, – prognozuoja Dmitrijus Popovas..

Kūrėjų užgaidos

Kūrėjams dalyvavimas rekonstrukcijos projektuose gali būti ekonomiškai nenaudingas ir dėl naujų teritorijų plėtros, kelių tiesimo ir naujų susisiekimo išlaidų. „Kiekvienas konkretus pavyzdys turėtų būti nagrinėjamas atskirai, tačiau komerciniu požiūriu investicinės sutartys dėl penkių aukštų fondo rekonstravimo vis tiek neduoda super pelno kūrėjui, greičiau tai yra galimybė mažai įmonei patekti į rinką ir„ uždegti “savo vardą“, – sako prabangaus nekilnojamojo turto skyriaus vadovas Penny. „Lane Realty“ Aleksandras Ziminskis.

Nepaisant to, didžiąją dalį penkių aukštų fondo rekonstrukcijos projektų įgyvendina stambūs kūrėjai: „GK PIK“, „Glavmosstroy“, DSK-1 ir SU-155, dalyvaujant tokioms įmonėms kaip MFS-6 ir MSM-5, kurios neturi savo skydinių gamybos įrenginių. Persikėlimą ir griovimą vykdo „Kvartal“, „Don-Stroy“, „Krost“ ir kiti..

„Renovacijos projektai pirmiausia pritraukia rimtus investuotojus, turėdami savo statybinius išteklius. Tokios apimtys yra įmanomos tik gana didelėms įmonėms, nes mes kalbame apie nemažas investicijas. Galų gale tai nėra tik namo statyba, bet ir projektas, apimantis griovimą, statybą ir gyventojų perkėlimo organizavimą”. – sako Erastas Žiryakovas. „Kūrėjui tokių projektų įgyvendinimas yra galimybė” dirbti už biudžetą „, tai yra už” trumpus „pinigus, kurie visada ateina laiku. Be to, tai yra papildomos apimtys, kurių dabar niekas neatsisako”, – sutinka įmonių grupės generalinio direktoriaus pavaduotojas. SU-155, statybų departamento direktorius Valerijus Gračiovas.

Tačiau, anot jo, dažnai pasitaiko atvejų, kai investuotojų investicinės sutartys tampa tiesiog nuostolingos “, pavyzdžiui, objektų vieta yra nepatraukli būsimiems nuomininkams arba reikalauja brangaus sudėtingos inžinerijos klojimo“..

Pagrindiniai motyvai

Apskritai, kūrėjui pagrindinis lemiantis veiksnys apskaičiuojant projekto sąnaudas ir pelningumą yra jo apimtis: didėjant užimamoms teritorijoms, auga ir bendras projekto pelningumas. Dėl šios priežasties kūrėjus traukia didelio masto projektai, rekonstruojant keliolikos namų blokus. „Tai paaiškinama ir tuo, kad penkiaaukščio fondo rekonstravimo sąnaudos, kaip taisyklė, sudaro 50–60% visos investicijų apimties, taigi įmonės pelnas auga proporcingai padidėjusiam rekonstrukcijos apimčiai“, – priduria Dmitrijus Popovas..

Taigi šiandien rinkoje įdomiausios yra investicinės sutartys dėl objektų Centriniame administraciniame rajone (CAD) ir tose vietose, kur yra galimybė statyti aukštybinius verslo klasės pastatus. Kūrėjo nauda ploto santykiu priklauso nuo išlaisvintos vietos galimybių: nuo 1: 3 gyvenamosiose vietose, kur nėra apribojimų dėl aukštų skaičiaus, iki 1: 1 ar mažiau Centrinėje administracinėje apygardoje, vėliau statant elitinius būstus. Be to, plėtotojai turi didelę paklausą dėl investicijų sutarčių su minimalia miesto dalimi, kurių apimtį kiekviename projekte nustato norminiai dokumentai. Pavyzdžiui, kai kuriais atvejais miestas kiekvienam apgyvendintam gyventojui investuotojui skyrė 25 mln. Viso savo ploto. Kitais atvejais kūrėjo vykdomas perkėlimas apėmė miesto dalį..

Tačiau yra ir žinomų atvejų, kai po persikėlimo miestas liko skolingas kūrėjui, dėl kurio pastarasis gavo statybinių plotų kitose vietose “, – sako Erastas Žiryakovas. Tačiau dabar praktika rodo, kad miesto dalis nuo 30% miegamųjų pakraščiams siekia iki 50%. centriniame administraciniame rajone su vėlesniais prabangaus būsto statybomis.

Persikėlimo problema

Paprastai nuomininkų persikėlimas vykdomas „bangos“ metodu: pirmiausia laisvojoje vietoje statomas „pradedantysis“ namas, kuriame persikeliamas pirmasis penkių aukštų pastatas, tada nugriautas apgyvendintas pastatas ir jo vietoje pastatytas antras namas. Jei numatoma nugriauti daugiau penkių aukštų pastatų, tai taip pat gali tapti atskaitos tašku, tačiau jei rekonstrukcija yra baigiamajame etape, tai jau gali būti komercinis pastatas. „Prieš apgyvendinant nuomininkus„ pradiniame “name tame pačiame rajone, paprastai stengiamasi persikelti į atokius rajonus – dabar tokiems tikslams aktyviai naudojamas„ Kozhukhovo “. Todėl kuo daugiau gyventojų bus iškeldinti toliau, tuo efektyvesnis projektas bus. kaip didesnis naujų apgyvendintų teritorijų skaičius taps komercinis “, – pastebi Dmitrijus Popovas.

Tačiau perkėlimo problema visada turi individualų sprendimą. Jei mes kalbame apie projektus, kuriuose dalyvauja miestas, tai yra daug lengviau perkelti gyventojus, nes administraciniai ištekliai leidžia kūrėjui šią problemą išspręsti kuo efektyviau. Tačiau tais atvejais, kai perkėlimą vykdo tik kūrėjas, atsiskaitymo klausimus reikia spręsti ne tik su gyventojais, bet ir su miestu. „Paprastai sutartys sudaromos su valstybinėmis vieningomis įmonėmis (pavyzdžiui,„ Mospereselenie “), tai yra, miestas yra susijęs su persikėlimu.

Toks sprendimas yra efektyvus, jei nuomininkai yra apgyvendinami. Būsto savininkų padėtis yra daug sudėtingesnė, nes jiems netaikomi administraciniai metodai “, – sako Erastas Zhiryakovas..

Anot MIAN nekilnojamojo turto agentūros teisinio sektoriaus vadovo Khaya Pleshitskaya, nugriauti skirtų namų gyventojai turi galimybę gauti ne butą, o piniginę kompensaciją. „Ši praktika nėra labai populiari, tačiau pagal Būsto kodekso 32 straipsnį būsto išpirkimo kaina, išpirkimo sąlygos ir kitos sąlygos nustatomos susitarimu su būsto savininku. Tai yra, teoriškai, sutartyje nurodyta suma gali būti net didesnė nei buto rinkos kaina. ir visos papildomos kompensacijos įvertintos.Jei nepavyksta susitarti, klausimas svarstomas teisme.

Bet, atsižvelgiant į galimą proceso trukmę, bylinėjimasis kūrėjui nėra pelningas, todėl daugeliu atvejų šalys tiesiog susitaria tarpusavyje “, – apibendrina Pleshitskaya.