Sociologinių tyrimų duomenimis, daugiau nei 70% Rusijos gyventojų turi pagerinti savo gyvenimo sąlygas. Būsto klausimas yra aktualus visai šaliai, tačiau šiame straipsnyje bandysime atkreipti dėmesį į sostinės būsto rinką.
Apskritai, po krizės sostinėje pradėjo gaivinti naujų pastatų rinka, atsiranda naujų projektų, atnaujinta dauguma įšaldytų statybų projektų. Gavo naują impulsą plėtrai ir hipoteka.
Pirminės būsto rinkos padėtis
Kaip žinote, krizės metu daugelis kūrėjų nusprendė įšaldyti savo statybas. Palaipsniui sostinėje pradeda augti naujų pastatų rinka. Jau 2010 m. Buvo pastebima šio nekilnojamojo turto rinkos segmento atgimimo tendencija, ypač atgimimas pastebimas statant ekonominės klasės būstus, kurie pokriziniu laikotarpiu yra labai paklausūs. Dabar potencialių pirkėjų pasitikėjimas šiuo rinkos segmentu labai išaugo. Gyventojų pajamos stabilizavosi, atsirado efektyvi būsto paklausa, rinkoje pradėjo atsirasti naujų projektų, taip pat suaktyvėjo statyba daugelyje objektų, kurie buvo sustabdyti per krizę..
Iki 2010 m. Pabaigos baigto būsto dalis bendrame ekonominės klasės butų pasiūloje artimame Maskvos regione buvo 50% – tai objektai, kurie jau buvo atiduoti eksploatuoti arba yra baigiamojoje statybų stadijoje (atitinkamai 19% ir 31%). Projektų dalis pradiniame statybos etape sudaro 44%. Likę 6% yra užšalusios statybvietės arba objektai, kurių statyba vangi.
Dabar potencialiems pirkėjams lemiamas veiksnys yra optimalus kainos ir kokybės santykis..
Pasak analitinio konsultavimo centro MIEL ekspertų, 2011 m. Sausio mėn. Pirmą kartą į kapitalo rinką pateko 40 namų, tai yra 7,4% visų siūlomų naujų pastatų skaičiaus. Daugelis jų yra vidutinės klasės namai, taip pat nauji pastatai, kurie yra pradiniame statybos etape. Naujų ir palyginti nebrangių pasiūlymų atsiradimas pirminėje rinkoje paprastai lėmė kainų sumažėjimą. Tačiau kainų kritimas nėra reikšmingas – 3,2% rubliais ir 0,1% doleriais.
Dabar potencialiems pirkėjams lemiamas veiksnys yra optimalus kainos ir kokybės santykis. Būtent todėl žmonės renkasi naujus ekonominės klasės pastatus. Be to, nuomonė, kad ekonominės klasės namai yra labai žemos kokybės pastatai, visiškai netiesa. Vidutinių kainų, tačiau aukštos kokybės medžiagų derinys su naujausiais pokyčiais statybų pramonėje leidžia pastatyti patikimą ir prieinamą būstą.
Tačiau nekilnojamojo turto kainos, ypač Maskvoje, buvo ir išlieka gana aukštos. Remiantis šių metų sausio mėnesio rezultatais, dauguma pasiūlymų (46 proc.) Buvo pažymėti kainų segmente nuo 100 tūkst. Iki 150 tūkst. Rublių už kv. M. Butams, kurių kainos svyruoja nuo 150 tūkst. Iki 200 tūkst. Rublių už kv. m. sudarė 37% viso tiekimo, nuo 200 tūkst. iki 250 tūkst. rublių – tik 10 proc. Paaiškėjo, kad minimalus pasiūlymas yra butams, kurių kaina yra iki 100 tūkstančių rublių už kv.m. – 7 proc..
Vidutinė ekonominės klasės būsto kaina sausį sudarė 60,2 tūkst. Rublių už kvadratinį metrą. m, vidurinė klasė – 59,2 tūkstančiai rublių už kv. m, verslo klasė – 101 tūkstantis rublių už kv. m.
Kalbant apie paklausą, pagal 2011 m. Sausio mėn. Rezultatus tradiciškai buvo paklausiausi 1- ir 2 kambarių butai – atitinkamai 48% ir 37%. 3 kambarių butai išreiškė norą įsigyti 14 proc. Visų pirkėjų, daugiabučiai – tik 1 proc..
Nauji pastatai yra išstumti iš Maskvos žiedinio kelio
Reikia pažymėti, kad pastaruoju metu pastebima tendencija išstumti naujus pastatus už Maskvos žiedinio kelio. Reikalas tas, kad sostinėje ilgą laiką trūko statybų aikštelių, o tos, kurios egzistuoja, yra gana brangios, o tai neabejotinai daro įtaką kvadratinio metro kaštai. Taigi paaiškėja, kad skydinių namų statyba Maskvoje dabar nėra labai pelninga.
Dėl to pagrindinė vystytojų veikla dabar yra sutelkta Maskvos regione, kuris ženkliai pirmauja naujų butų statybos srityje. Per mėnesį į Maskvos srities naujų pastatų rinką patenka nuo 5 iki 12 naujų objektų.
Šiuo metu yra pastatyta ir statoma daug naujų ekonominės klasės namų šiuose rajonuose: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Maskvos žiediniame kelyje per pastaruosius 2 metus buvo statomi Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino rajonai. Šiuo metu sostinėje aktyviai statoma ir parduodama apie 40 naujų ekonominės ir komforto klasės savybių. 83% visų naujų ekonominės klasės pastatų yra Pietų administraciniame rajone. Pietvakarių administraciniame rajone – 7%, CJSC – 6%. Mažiausiai iš visų Pietryčių administraciniame rajone ir Šiaurės rytų administraciniame rajone esančių objektų – tik 2%. CAO, SZAO, VAO ir CAO įgyvendinime nėra naujų pastatų.
Hipoteka atgimsta
Pirkdamas naują butą potencialus pirkėjas pats sprendžia du pagrindinius klausimus. Pirma, jam reikia surasti tinkamą būstą, taigi – vystytojų kompaniją, kuri stato šį būstą. Antra, jei pirkėjas neturi pakankamai pinigų būstui įsigyti, tada, be paties buto pasirinkimo, teks išspręsti dar vieną problemą – susirasti pinigų sumokėti už trūkstamą jo išlaidų dalį. Tokiu atveju sprendimas yra hipotekos paskola.
Kalbant apie pirmąjį klausimą, butą rasti nėra sunku, vystytojai tapo aktyvesni, o butų pasiūla rinkoje tik auga ir, remiantis prognozėmis, augs toliau. Kalbant apie hipoteką, taip pat galime pasakyti, kad augant faktinei gyventojų paklausai, atgimsta ir hipotekos skolinimas..
Dauguma bankų skolina statomiems projektams tik tuo atveju, jei namo dėžė jau yra paruošta ir visos reikalingos komunikacijos yra sujungtos.
Agentūros „Miel“ duomenimis, šiuo metu 11 sostinės bankų siūlo paskolas būstui naujuose pastatuose. „Sberbank“, Rusijos hipotekų bankas ir Maskvos kredito bankas reikalauja mažiausiai 10% įmokos. Minimalią palūkanų normą rubliais siūlo bankas „VTB 24“ (akcija „Su naujais namais“, kuri buvo pratęsta iki 2011 m. Vasario 26 d.): Iki nuosavybės teisių įregistravimo norma yra 9,95–12,35 proc., Įregistravus nuosavybės teises – 7,5– 9,85%. Vidutinė palūkanų norma yra 13–14% per metus.
Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad skolinimo sąlygos yra beveik prieš krizę. Tačiau viskas nėra taip paprasta. Dauguma bankų skolina statomiems projektams, tik jei namo dėžė jau paruošta ir visos reikalingos komunikacijos sujungtos, pradiniame statybos etape labai sunku gauti paskolą būstui įsigyti. „Sberbank“ ir „VTB-24“ turi daugiau laisvų sąlygų, tačiau šie bankai siūlo įsigyti butą iš savo akredituotų naujų pastatų sąrašo. Taigi skolininko pasirinkimas yra labai ribotas. Tačiau VTB-24 turi ilgiausią hipotekos skolinimo laikotarpį – iki 50 metų.
Remiantis pirminės Maskvos būsto rinkos dinamika, galima daryti prielaidą, kad 2011 m. Ir toliau augs naujų pastatų statyba. Paklausa, kaip žinote, sukelia pasiūlą, o paklausa šiuo metu nuolat auga. Dėl to paties būsto poreikio padidėja hipotekos paskolų pasiūla. Žmonės yra pasirengę permokėti už branginamus kvadratinius metrus, o bankai po krizės vis labiau pradeda pasitikėti gyventojais. Atsirandanti tendencija perkelti pagrindines statybų aikšteles už Maskvos žiedinio kelio taip pat tik sustiprės, nes ten būstas yra pigesnis ir aikštelių yra kur kas daugiau nei sostinėje. Todėl artimiausiu metu Maskvoje gali iškilti naujų ekonominės klasės būstų trūkumas..
Ką paskatino šią kainų kritimo tendenciją ir kaip tai veikė perkamos būsto operacijas?
Kainų kritimo tendenciją neigiamai paveikė finansų krizė bei ekonominė nestabilumo padėtis. Daugelis žmonių susidūrė su finansinėmis sunkumais, prarado darbus ar buvo atleisti iš darbo, o tai įtakojo jų perkamąjį pajėgumą. Didėjantis nedarbo lygis ir sumažėjęs perkamasis pajėgumas lėmė mažesnę būsto paklausą. Taip pat buvo didelis būsto plėtros ir statybų persivalgymas, kuris leido žmonėms rasti pigesnes ir konkurencingesnes būsto operacijas. Šie veiksniai sudarė sąlygas būsto kainoms smarkiai kritti, o daugelis žmonių galėjo rasti pigiau būsto pardavimą ar nuomą. Ši situacija sukūrė galimybes tiems, kas turėjo saugų finansų pagrindą, pirkti būstą pigiau nei anksčiau ir pasinaudoti šiomis kainų kritimo tendencijomis.
Ar ši tendencija tęsiasi ir po 2011 m. vasario mėn.?
Taip, ši tendencija tęsiasi ir po 2011 m. vasario mėn. Nuo to laiko Lietuvoje ir kitose šalyse pastebima didėjanti socialinių tinklų populiarumas bei interneto naudojimo augimas. Žmonės vis dažniau naudojasi skaitmeniniais įrankiais ir platformomis, kad bendrautų, dalintųsi informacija bei įsigytų prekių ir paslaugų. Tai rodo, kad technologijos ir internetas tampa neišeitinėmis kasdienybės dalimi ir ši tendencija tik prognozuojama didės ateityje.